“我在這里住了很多年了，周邊房價都漲到6萬元/平方米以上了，這邊租金還是19.8元/平方米。雖然外觀看起來舊了點，但對于在深圳打工的人來說，住這里比城中村舒服一點。周邊生活配套齊全，還有梅山小學(xué)、梅山中學(xué)，最重要的是還有地鐵站，出行方便。”住在深圳市福田區(qū)梅山苑公租房的曾先生對中國房地產(chǎn)報記者表示。
深圳市南山區(qū)前海的龍海家園則在近期成為了公租房熱門候選，7月初開放配租房3254套，其中，656套作為深港合作住房專門面向港資企業(yè)和人才配租。龍海家園基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米，據(jù)此推算，單套住房最低可至每月1120元，物業(yè)管理費為每月3.2元/平方米。
海歸人士高小姐作為金融人才引進，其對中國房地產(chǎn)報記者表示：“當(dāng)時選擇來深圳，一方面是深圳市政府出臺了一系列引進、激勵、培養(yǎng)金融人才的相關(guān)措施，另一方面深圳高房價下，提供公租房也降低了生活成本。”
無論是普通打工者曾先生還是高素質(zhì)人才高小姐，都成為了公租房的受惠者。根據(jù)“十三五”規(guī)劃，深圳計劃籌集保障性住房40萬套，供應(yīng)35萬套，其中面向人才群體供應(yīng)不少于70%。“十三五”期末，住房保障覆蓋常住人口比率確保達(dá)到20%，力爭達(dá)到23%；力爭全市保障性住房與商品住房套數(shù)的比率由31%提高至40%。
若“十三五”期間供應(yīng)35萬套保障房能夠?qū)崿F(xiàn)，那就意味著平均每年7萬套，可供7萬個低收入和人才家庭入住，保障性住房建設(shè)會大大緩解深圳樓市的壓力。
“這是一個很大的進步，增加了很多保障房供應(yīng)，但這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。深圳常住人口過千萬，接近70%的人沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。政府應(yīng)重新統(tǒng)計人口和保障房需求量，并大面積增加保障房供應(yīng)數(shù)量。”深圳市人大代表李勝飛對媒體表示。
事實上在深圳被住建部選擇為租賃試點前，就已經(jīng)為保障房出臺多項政策。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳市規(guī)土委”）發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實施計劃》（以下簡稱《實施計劃》）提出，深圳今年計劃新增安排建設(shè)商品住房8萬套，保障性住房和人才住房5萬套。
土地瓶頸
數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達(dá)78.2%年輕人處于租房狀態(tài)。粗略估算，深圳租房市場規(guī)模在1000億元以上。
深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“深圳之所以被選擇為試點城市，因為是租賃房占比最大的城市，2000萬人口中80%租房居住。另外70%房子處于租賃狀態(tài)，其中占比過半的城中村基本都是出租。”
值得注意的是，“十三五”期間，深圳新籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬套，幾乎相當(dāng)于特區(qū)成立30多年以來建設(shè)的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間全市開工的商品房數(shù)量（35.7萬套）。40萬套住房中，人才住房將不少于30萬套。
為了完成這一目標(biāo)，7月深圳市規(guī)土委發(fā)布了《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃》中著重明確了保障性住房的用地安排原則，并將保障房、民生設(shè)施建設(shè)用地作為強制性指標(biāo)，落實到各區(qū)(新區(qū))，列入政府績效考核指標(biāo)。
尤其是保障性安居工程用地計劃供應(yīng)50公頃，并將優(yōu)先安排在公共交通便捷的地區(qū)、軌道站點上蓋及沿線以及人才居住需求集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域。
另外，由于深圳土地資源枯竭，近些年來不得不大力進行城市更新改造項目來釋放土地資源。2015年深圳的年度土地供應(yīng)中占比達(dá)到了72%，但城市更新項目平均建設(shè)周期需要7年之久。而且拆遷矛盾加劇導(dǎo)致周期長、成本高昂，不確定性也急劇上升。
為了更好地完成“十三五”計劃，深圳市規(guī)土委在7月中旬發(fā)布《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》修訂意見稿。將擴大城市更新保障性住房配建比例地區(qū)范圍，按照全覆蓋原則，基本生態(tài)控制線外全覆蓋，適用于所有改造為住宅和商務(wù)公寓的拆除重建類城市更新項目。
李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“現(xiàn)在每年住房用地絕大部分都給了保障房，留給商品住房很少。現(xiàn)地出讓建設(shè)保障房比例會更高，‘十三五’40萬套保障房建設(shè)目標(biāo)中70%是租賃住房。未來，一些用地除了偏向保障房建設(shè)，還有14種渠道來新增土地。也是總結(jié)‘十二五’的經(jīng)驗教訓(xùn)，現(xiàn)在在想辦法，包括配合地鐵上蓋的物業(yè)，城市更新配建只是一種。”
房企轉(zhuǎn)向存量用房
在企業(yè)層面，萬科已在2015年推出公寓品牌“萬科驛”，并將其作為萬科轉(zhuǎn)型的五大新業(yè)務(wù)之一，預(yù)計2017年將提供15萬間租賃公寓，主要類型為6個月以上租期為主的中長期租賃服務(wù)。
“目前萬科做法是整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬科獲取項目的方式。萬科有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)以及市場化的運作方式，將大力關(guān)注公寓屬性土地出讓，或會和其他企業(yè)聯(lián)合拿地。2017年至2020年間，萬科驛將在深圳留仙洞和紅樹林開設(shè)兩個項目，共開放9400間服務(wù)公寓給深圳的新移民。”萬科相關(guān)人士向中國房地產(chǎn)報記者表示。
國企深業(yè)集團推動的“青年房卡計劃”，主要是和深圳市各區(qū)政府、深圳市住建局提供舊宿舍、廠房等存量物業(yè)，由深業(yè)集團操刀，采用工業(yè)化、模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的方式，升級改造為適合青年人特點的集中式“青年公寓”。計劃2017年底推出8000套，2018年底推出2萬套。“無論是發(fā)展租賃市場，還是搭建租賃平臺，均旨在建立房地產(chǎn)租售并舉的長效機制，也以此來穩(wěn)定市場預(yù)期，平抑房價過快發(fā)展。但市場上要有足夠多的、價格足夠夠低的出租房，才有可能降低市民買房的欲望，而且這需要一段比較長的時間。很多房企紛紛加入房東行列，可見長租公寓在未來幾年內(nèi)將大規(guī)模出現(xiàn)。但我認(rèn)為價格、服務(wù)是關(guān)鍵因素，是他們能否長期運營下去的條件。目前發(fā)展租賃市場的理想是美好的，但過程是艱辛的。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示。
