一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷10個(gè)月強(qiáng)力調(diào)控后，同比漲幅連續(xù)回落，限購(gòu)、限貸、限價(jià)在不斷促使房子回歸居住屬性，游資驚慌抽離。
不同的另一面是，龐大的資金一個(gè)又一個(gè)席卷一些未限購(gòu)的三四城市，房?jī)r(jià)坐地跳漲，庫(kù)存也幾無(wú)。如此態(tài)勢(shì)，一切又似乎是如此符合邏輯，又不那么符合邏輯。如何管控廣大三線城市的房?jī)r(jià)，也到了考驗(yàn)時(shí)刻。
臨沂，魯東南的一個(gè)三線城市，自2016年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入上升通道，漲幅達(dá)到30%以上，洋房一層價(jià)格在2.2萬(wàn)~2.3萬(wàn)元之間，近期開(kāi)盤的多個(gè)項(xiàng)目均當(dāng)天售罄。在臨沂從業(yè)十年以上的房地產(chǎn)人士眼中，這是臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)從未有過(guò)的景象。
臨沂并非孤例，濰坊、淄博、棗莊、威海均出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲和房源供不應(yīng)求的現(xiàn)象，三線城市仍處于去庫(kù)存階段的論斷開(kāi)始需要去重新審視。
十年未有的行情
本地開(kāi)發(fā)商臨沂匯金置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“匯金置業(yè)”）開(kāi)發(fā)的環(huán)球·掌舵是臨沂北城新區(qū)的七個(gè)樓盤之一，盡管交通尚不便利，銷售中心附近仍停滿了車輛，現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸。環(huán)球·掌舵的銷售均價(jià)在1.1萬(wàn)元，項(xiàng)目一期在6月17日開(kāi)盤，由于房源所剩無(wú)多，目前正在二期認(rèn)籌。288套房源，認(rèn)籌的人數(shù)現(xiàn)在接近400人。
匯金置業(yè)的策劃經(jīng)理侯天磊在臨沂從事房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)十年，從代理商到開(kāi)發(fā)商，從業(yè)期間他從未預(yù)想到臨沂房地產(chǎn)會(huì)迎來(lái)如此的火爆。他對(duì)2013年至2014年臨沂市場(chǎng)艱難時(shí)期的印象過(guò)于深刻，那是他作為一個(gè)策劃經(jīng)理壓力巨大卻又體現(xiàn)價(jià)值的一段時(shí)期，他調(diào)侃在如今的繁榮行情下，策劃經(jīng)理的工作價(jià)值不如置業(yè)顧問(wèn)。
環(huán)球·掌舵項(xiàng)目往西不遠(yuǎn)處就是外來(lái)開(kāi)發(fā)商重慶新鷗鵬集團(tuán)開(kāi)發(fā)的拉菲公館。售樓處看起來(lái)人數(shù)不多，休息區(qū)的幾張玻璃桌上均放著印泥，現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房者主要是來(lái)辦理購(gòu)房手續(xù)，因?yàn)樵?月17日開(kāi)盤的當(dāng)天，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)售罄。拉菲公館類型為高層，銷售均價(jià)為7000元。在侯天磊看來(lái)，這樣的銷售價(jià)格偏低。
在老城區(qū)蘭山區(qū)，御龍府項(xiàng)目的售樓處在周一上午就迎來(lái)了一批又一批的看房者。面對(duì)來(lái)來(lái)往往的購(gòu)房者，銷售主管張麗娜說(shuō)項(xiàng)目位置這么好，不少人仍會(huì)最終搖頭，4月8日開(kāi)盤到現(xiàn)在，御龍府的去化率約1/3。因?yàn)轫?xiàng)目是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，會(huì)讓相當(dāng)一部分購(gòu)房者心存顧慮。但即使是公寓項(xiàng)目，張麗娜認(rèn)為7500~9000元的售價(jià)并不高，“御龍府的位置很好，周邊配套完善，關(guān)鍵是現(xiàn)在行情太好了”。
今年5月，臨沂市普通住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)為6252元/平方米，同比、環(huán)比分別增長(zhǎng)16.29%、1.38%。其中北城新區(qū)成交均價(jià)為9620元/平方米，同比增長(zhǎng)57.11%。
在侯天磊、張麗娜的從業(yè)經(jīng)歷中，臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到了十幾年來(lái)前所未有的高度。在侯天磊的記憶中，2013年至2014年市場(chǎng)低迷時(shí)期，臨沂庫(kù)存量巨大，在北城新區(qū)有30余個(gè)樓盤同時(shí)銷售，即使采用 “零首付”的變相營(yíng)銷手段，也鮮有成交量。
接手金泰·舒格蘭項(xiàng)目的山東泰盛恒房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰盛恒公司”），即是在這場(chǎng)低迷與火爆轉(zhuǎn)換中的幸運(yùn)兒。在2014年，由于供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，臨沂市供需結(jié)構(gòu)改變，市場(chǎng)成交量迅速下滑，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)舒格蘭項(xiàng)目的臨沂長(zhǎng)裕置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)裕置業(yè)”）資金鏈遭遇考驗(yàn)，無(wú)奈之下，幾名自然人股東將長(zhǎng)裕置業(yè)的股權(quán)在2014年12月29日轉(zhuǎn)讓給泰盛恒公司。2015年的很長(zhǎng)一段時(shí)間，泰盛恒公司未采取任何明顯動(dòng)作，而是著力于改善綠化景觀。當(dāng)市場(chǎng)在2016年下半年回暖之后，做好充分準(zhǔn)備、房源充足的舒格蘭項(xiàng)目在當(dāng)年斬獲十幾億元銷售額，讓同行為之震驚。
本地人、改善房
臨沂規(guī)劃中的高鐵尚在建設(shè)中，從北京到臨沂需要在棗莊高鐵站轉(zhuǎn)坐汽車，交通并非便利。臨沂并沒(méi)有足夠吸引外來(lái)投資客的理由，這是一個(gè)典型的地緣性市場(chǎng)。
拉菲公館銷售部經(jīng)理張中仁分析客戶構(gòu)成時(shí)發(fā)現(xiàn)，拉菲公館的購(gòu)房者幾乎全部來(lái)自臨沂市，少數(shù)外地戶籍購(gòu)房者也在臨沂市擁有工作。當(dāng)?shù)匦∑髽I(yè)主和公務(wù)員是客戶的主要職業(yè)結(jié)構(gòu)。這種情況同樣出現(xiàn)在環(huán)球·掌舵和御龍府。
臨沂是個(gè)革命老區(qū)，臨近曲阜，深受儒家思想影響，在這片山水之間，誕生過(guò)王羲之、諸葛亮、顏真卿這樣的文人名士，夜晚的祊河河邊，會(huì)有老人用粗獷豪邁的嗓音唱起《沂蒙山小調(diào)》，但臨沂自古卻并無(wú)商業(yè)思想的積淀。
臨沂市政府顧問(wèn)、臨沂大學(xué)商學(xué)院教授朱建成回憶稱，臨沂市為了改變以往的革命老區(qū)的落后面貌，加上受到南方商人的影響，臨沂市積極發(fā)展了商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，成為了可以與義烏媲美的物流之都。
朱建成告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，目前臨沂市擁有134個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，39個(gè)物流園，個(gè)體戶78900戶，物流企業(yè)2700家，僅物流行業(yè)提供的就業(yè)人口就超過(guò)30萬(wàn)，整個(gè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)臨沂市稅收的貢獻(xiàn)比例高達(dá)78.7%，“78900個(gè)個(gè)體戶就是78900個(gè)老板，再加上總經(jīng)理這樣的高管層，臨沂市形成了一個(gè)龐大的企業(yè)家群體，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房、汽車會(huì)形成強(qiáng)大的需求。”
經(jīng)商風(fēng)氣的形成也在影響普通居民。周女士來(lái)自河?xùn)|區(qū)東嶺村，在臨沂從事出租車職業(yè)，家里尚有幾畝田地。她能準(zhǔn)確熟練地說(shuō)出臨沂市在售樓盤的名稱、開(kāi)盤時(shí)間和銷售均價(jià)，她笑言自己有個(gè)習(xí)慣，開(kāi)出租車的過(guò)程中聽(tīng)說(shuō)哪里有樓盤開(kāi)盤，她就會(huì)打電話詢問(wèn)價(jià)格。之所以不去售樓現(xiàn)場(chǎng)親自去看，是因?yàn)樽约捍┲婆f，不好意思去售樓處。說(shuō)這句話時(shí)，四十多歲的周女士露出羞澀樸實(shí)的笑容。她家在2006年和2010年各購(gòu)置了一套房產(chǎn)，價(jià)格只有2600元左右�？吹街芘抠I房之后，幾個(gè)鄰居也跟著買房，后來(lái)又有鄰居說(shuō)，現(xiàn)在貨幣貶值快，只有投資買房才能讓掙來(lái)的錢保值增值。周女士的同村村民大多在2015年至2016年買了第二套甚至第三套房子。“我們村是塑料顆粒生產(chǎn)基地，村民都比較富裕，只有700多戶人口，現(xiàn)在基本上每家都有兩三套房子。”
本地人支撐了整個(gè)市場(chǎng)，住房需求也已經(jīng)發(fā)生改變，由剛需型購(gòu)房轉(zhuǎn)換成了改善型購(gòu)房。為了加快城市化進(jìn)程，提升城區(qū)城市功能，臨沂市規(guī)劃建設(shè)了北城新區(qū)，并在1999獲得山東省政府批準(zhǔn)，一期規(guī)劃面積23.7平方公里，在2009年開(kāi)始供地，2013年開(kāi)啟二期開(kāi)發(fā)規(guī)劃。一期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，90平方米左右的剛需房占據(jù)了絕大部分，侯天磊也是這個(gè)階段購(gòu)買了第一套住房。經(jīng)歷了去庫(kù)存階段后，剛性需求已基本被滿足。拉菲公館、環(huán)球·掌舵的主打產(chǎn)品都是110平方米以上的大戶型。
張中仁所在的重慶新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)在2016年進(jìn)入臨沂，第一次亮相臨沂土拍市場(chǎng)就創(chuàng)造了“地王”，每畝土地的價(jià)格達(dá)到了380萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，新鷗鵬集團(tuán)發(fā)現(xiàn)，臨沂市場(chǎng)不僅對(duì)改善型住房需求強(qiáng)烈，對(duì)洋房更是極為推崇。拉菲公館主要以高層為主。侯天磊也對(duì)這樣的判斷表示認(rèn)同，一層洋房的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.2萬(wàn)元~2.3萬(wàn)元，但一旦面世，仍然被搶購(gòu)一空。
三線城市升溫效應(yīng)
7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布今年6月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。70個(gè)大中城市中一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降。初步測(cè)算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前城市分類來(lái)看，一二線城市相對(duì)穩(wěn)定，即增幅數(shù)據(jù)總體持平，而對(duì)于三線城市來(lái)說(shuō)，雖然環(huán)比增幅有所收窄，但同比增幅依然偏大。偏大的含義在于兩點(diǎn)。第一是對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，三線城市房?jī)r(jià)同比增幅較大；第二是對(duì)比一二線城市，也不斷和此類城市數(shù)據(jù)接近。所以管控三線城市的房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)很關(guān)鍵。
與此呼應(yīng)，山東省三線城市除了臨沂之外，淄博、濰坊、棗莊以及德州齊河、濟(jì)寧鄒城的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了漲價(jià)和“供不應(yīng)求”。濱州濱城區(qū)的房?jī)r(jià)已超過(guò)了6000元，比去年同期增長(zhǎng)了1000元每平方米。濱州市某股份制銀行員工向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，濱州市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)較為穩(wěn)定，但其所居住小區(qū)附近的房源，今年1月份的價(jià)格只有4500元，如今已經(jīng)漲到7500元。
不斷上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)引起臨沂市政府的警覺(jué)。5月25日，臨沂市房產(chǎn)和住房保障局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售管理 調(diào)整商品房網(wǎng)簽備案的有關(guān)通知》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，須提供一房一價(jià)申報(bào)。取得預(yù)售許可后，須按申報(bào)的一房一價(jià)公開(kāi)出售，3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)，違者不予網(wǎng)簽備案。
朱建成認(rèn)為，臨沂市作為山東省面積最大、人口最多的三線城市，正面臨傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)規(guī)�？偭坎蛔愕碾p重挑戰(zhàn)，政府對(duì)資金、技術(shù)、人才的需求非常迫切，“一個(gè)城市能夠不斷吸引有知識(shí)、懷揣夢(mèng)想的年輕人進(jìn)入才能獲得持續(xù)創(chuàng)新能力，年輕人到來(lái)后城市要為其提供能買得起的住房，而人口萎縮的城市不會(huì)有發(fā)展前景，所以房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)臨沂市的發(fā)展不利。”
雖然臨沂市沒(méi)有像一二線城市那樣實(shí)行限購(gòu)，但侯天磊已經(jīng)察覺(jué)到調(diào)控正在逼近。“6月17日開(kāi)盤售出了大部分房源，但銀行貸款至今沒(méi)有批復(fù)下來(lái)，在以前一般不會(huì)超過(guò)一個(gè)星期。金融政策已經(jīng)有收緊跡象。”對(duì)下半年市場(chǎng)形勢(shì)的謹(jǐn)慎判斷已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，大部分開(kāi)發(fā)商在加緊推售房源，在市場(chǎng)較火爆的上半年快速回籠資金。“幾家外來(lái)開(kāi)發(fā)商的房子開(kāi)盤價(jià)格都不高，我們認(rèn)為他們也感覺(jué)到接下來(lái)形勢(shì)不明朗，所以低價(jià)出貨。”
但臨沂這些三線城市不斷彰顯的城市空間仍在為房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展機(jī)遇。
朱建成表示，臨沂市近幾年城市化進(jìn)程加快，城區(qū)常住人口達(dá)到220萬(wàn)，僅次于青島、濟(jì)南。按照山東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2011年~2030年），臨沂市將和煙臺(tái)一起成為地區(qū)性中心城市，城區(qū)常住人口將達(dá)到300萬(wàn)~500萬(wàn)。從2016年的山東省各地級(jí)市商品房銷售面積來(lái)看，青島市為1900萬(wàn)平方米，濟(jì)南市為1440萬(wàn)平方米，臨沂緊隨其后，為1022萬(wàn)平方米，其次是濰坊，為1001萬(wàn)平方米。
2016年，臨沂市人口凈流入6.2萬(wàn)，加之商貿(mào)物流發(fā)達(dá)，看好潛力的開(kāi)發(fā)商在繼續(xù)加大對(duì)臨沂的布局。
新鷗鵬集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略被稱為“農(nóng)村包圍城市”，在濟(jì)南之外，新鷗鵬在山東布局了臨沂、濱州、泰安、東營(yíng)廣饒縣。目前，新鷗鵬正在與政府商談，準(zhǔn)備再次儲(chǔ)備兩個(gè)項(xiàng)目。由于近期政府供地稀少，匯金置業(yè)這樣的本地開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備也已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，其態(tài)度是只要有機(jī)會(huì)，就會(huì)積極拿地。
新的闖入者也在伺機(jī)而動(dòng)，臨沂房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)紛紛談?wù)摫坦饒@、中梁地產(chǎn)這樣擅長(zhǎng)三線城市作戰(zhàn)的開(kāi)發(fā)商要進(jìn)入的消息。所有開(kāi)發(fā)商的焦慮是，庫(kù)存所剩無(wú)幾，土地供應(yīng)不足，正如當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商人士所說(shuō)：“在臨沂、濰坊等這樣的三線城市，并不是你想的那樣，十多年了，我們沒(méi)有見(jiàn)過(guò)市場(chǎng)如此之好。”
