“不是在并購，就是在并購的路上”。隨著樓市調(diào)控的深入，越來越多的房企選擇在并購的道路上疾馳。

　　Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至今的三年時間內(nèi)，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗，涉及并購金額高達11679.95億元，接近1.2萬億元。

　　隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，“收并購交易”正逐步成為部分房企增加土地儲備的主要渠道。一些大型房企通過并購以及合作方式拿地增多，而部分中小型房企已經(jīng)走在轉(zhuǎn)型或者退出的路上。

　　然而，瘋狂的并購也給房企帶來了前所未有的資金壓力。據(jù)華遠地產(chǎn)原董事長任志強分析，2015年~2016年房企新增有息債務8520億元，2010年~2014年5年內(nèi)的新增有息債務8200億元。房企明年大概有3300多億元債務要還，后年有4000多億元債務到期，未來三年，房企到期債務約達萬億元。

　　一面是高歌猛進的各類并購，一面是激增的債務，調(diào)控至深處，房地產(chǎn)企業(yè)的加速越來越形象地描述著中國房企多年來的套路：看面子都是土豪，看里子全是負債。

　　調(diào)控至深處房企并購忙

　　7月19日18時，萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)的簽約儀式雖然劇情百轉(zhuǎn)千回，結(jié)局終歸以637.5億元塵埃落定。這場從最初的“雙雄會”變成“三國殺”的簽約，創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的交易紀錄。

　　這場世紀大并購，雖然令資本市場大吃一驚，但也符合融創(chuàng)董事長孫宏斌的風格，這位“并購王”一直走在“買買買”路上。

　　2017年年初，融創(chuàng)先是以150億元注資樂視，5月又先后收購天津星耀80%的股權(quán)和債權(quán)以及華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等，總價合計超155億元。再到現(xiàn)在以438.44億元接盤萬達項目，前七個月融創(chuàng)的并購耗資已逼近千億元。

　　熱衷于此的不單是融創(chuàng)。

　　進入郁亮時代的萬科近期也頻現(xiàn)百億收購。

　　6月29日，萬科通過下屬子公司接手廣信房產(chǎn)位于廣州市核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地，成交價為人民幣551億元。

　　同時，萬科還與厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財團參與了普洛斯的全面私有化交易，歷時半年多后，最終在7月14日以790億元收購這家全球物流巨頭，成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購。

　　房地產(chǎn)項目及公司的合并重組熱度不比夏季的高溫天差太多。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，近期從市場上“進貨”的還有碧桂園、佳兆業(yè)、遠洋、富力、中國海景、香港建投等房企，先后以買入股份、收購項目、買資產(chǎn)包等方式，加大了各自在房地產(chǎn)行業(yè)投資組合的力度。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，并購事件的日益多發(fā)主要體現(xiàn)在以收并購方式獲取項目拿地成本相對較低，可使企業(yè)避開激烈的市場競爭；另一方面，部分收并購獲取的項目，可以快速推出市場，加速企業(yè)資金回流。

　　wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元。其中，7月份才過去25天，并購案就達到27宗，涉資約908億元。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型期，并購不再僅僅是中小房企甩賣資產(chǎn)求生的手段，行業(yè)整合已經(jīng)進入龍頭房企密集推動大規(guī)模并購重組的時代。除萬達、萬科、融創(chuàng)外，近兩年的大額并購交易多是涉及地產(chǎn)企業(yè)之間的并購重組，包括中信地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等并購重組交易。

　　北京某房企高管表示，有人買公司股權(quán)，有人買資產(chǎn)包，有人買項目。方式不同，但目標卻相似：擴大公司規(guī)模、擴充所涉及領(lǐng)域。今年以來，龍頭房企之間的并購動作開始加劇。

　　帶著高負債的鐐銬跳舞

　　然而，并購是把雙刃劍，瘋狂的并購如同戴著鐐銬賽跑也順勢拉高了房企的債務。

　　克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2016年55家房企總有息負債（不含永續(xù)債）為31037.27億元，同比增長28%，凈增加約6786億元。從總有息負債排名來看，債務規(guī)模與銷售規(guī)模呈現(xiàn)正相關(guān)，企業(yè)規(guī)模越大，其總有息負債也相對越高。

　　高企的債務壓力以及調(diào)控導致銷售遲滯的風險，都給這些激進擴張的企業(yè)蒙上了一層陰影。

　　廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負債率由2016年的96%上升至106%。

　　“看面子都是土豪，看里子全是負債”。負債比率如能控制在合理范圍內(nèi)，倒也不會出現(xiàn)大問題，但是近兩年，房企這種“表里不一”的趨勢愈發(fā)加劇，不斷增多的負債也逐漸引發(fā)了市場擔憂。

　　6月25日，商務部研究院與中國財富研究院公布了《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》，2017年中國25個一類行業(yè)中，財務安全狀況最差的是房地產(chǎn)業(yè)，在財務安全最差100家公司中，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量最多且達到23家。在138家房地產(chǎn)上市公司中，71%的企業(yè)存在“不同程度的報表粉飾嫌疑”。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，以行業(yè)內(nèi)最為耀眼的兩大“并購王”陽光城和融創(chuàng)中國為例，高負債下的規(guī)�；瘮U張與尋求高質(zhì)量轉(zhuǎn)型之間存在很大的矛盾。對于未來的房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企的銷售規(guī)模再大，貌似沒有太多意義，因為這個行業(yè)的利潤率一直在降低，今年的年報出來估計行業(yè)的平均凈利率可能降低至8％~9％，銷售規(guī)模千億元，凈利潤也就幾十億元，這種情況下，還背負80％以上的資產(chǎn)負債，規(guī)模越大其背后隱藏的企業(yè)運營風險也就越大，于是有的企業(yè)開始選擇逐步退出房地產(chǎn)。

　　截至2016年末，中國恒大的凈負債率達119%，總負債5350.7億元，同比增80.2%。融創(chuàng)中國凈負債率已經(jīng)從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%，其總有息負債規(guī)模從2015年末的420億元大幅增長至2016年末的1130億元。陽光城的凈負債率高達256.82%，同比上升了86.18%，其有息負債總額為674.9億元，同比增加了81.21%。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，激進房企以較高的債務杠桿去快速擴張，其資金鏈能否承受重壓，關(guān)鍵在于手上的貨值能否順利去化。尤其在一、二線城市普遍進入“四限時代”、“五限時代”，價格賣不高、新盤賣不了的情況下，依賴高周轉(zhuǎn)模式的高杠桿擴張型房企，資金鏈或?qū)㈦y免承壓。

　　7月23日，孫宏斌在微博上表示：“朋友們不用過度擔心融創(chuàng)。一是我們因現(xiàn)金流失敗過，知道現(xiàn)金流的重要性，重視現(xiàn)金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以后不在公開市場買地，等待并購機會，比如放棄綠城、佳兆業(yè)和雨潤；三是我們有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀。”

　　實際上，目前房地行業(yè)已到償債高峰期，在銷售遇冷和拿地成本上升的雙重打擊下，房企的資金壓力巨大。

　　或如任志強所言，接下來的時間，有些房企的現(xiàn)金流可能會因為收緊的調(diào)控出現(xiàn)危機，并且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業(yè)未來的變化。