三四線城市地產(chǎn)銷售接棒一二線城市正在如火如荼進行中。近日，穆迪發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場焦點》報告稱，三四線城市房價已連續(xù)第7個月實現(xiàn)環(huán)比上漲，銷量占全國市場比重目前已保持在77%～90%之間。

　　正是三四線樓市的熱銷，使得上半年房地產(chǎn)市場整體銷量并未因樓市調(diào)控收緊而萎靡。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1～5月份提高1.8個百分點。商品房銷售額59152億元，增長21.5%，增速提高2.9個百分點。

　　上半年商品住宅去庫存效果較為明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月末,商品房待售面積64577萬平方米,比5月末減少1441萬平方米。其中,住宅待售面積減少1305萬平方米。

　　不過，對于三四線城市樓市熱銷能持續(xù)多久，是否會招致樓市調(diào)控政策的收緊，市場存在疑慮。

　　上半年樓市地市仍生猛 三四線房地產(chǎn)托底

　　上半年，一二線城市房地產(chǎn)市場似乎略有降溫。但部分城市房地產(chǎn)銷售還是很猛，甚至繼續(xù)生猛中。同時，三四線城市樓市地市的風生水起成為最熱鬧的風景線。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售面積同比增長了16.1%,銷售額同比增長了21.5%。

　　分地區(qū)來看，呈現(xiàn)中西地區(qū)房子大賣，而東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售繼續(xù)下滑的態(tài)勢。比如，上半年東部地區(qū)商品房銷售面積33401萬平方米，同比增長11.7%，增速比1～5月份提高2.8個百分點；銷售額34695億元，增長14.4%，增速提高2.9個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積19140萬平方米，增長19.9%，增速提高2.2個百分點；銷售額11398億元，增長31.4%，增速提高4.5個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積18746萬平方米，增長21.2%，增速提高0.2個百分點；銷售額10930億元，增長37.7%，增速提高1個百分點。

　　而東北地區(qū)商品房銷售面積3375萬平方米，增長13.3%，增速回落5.5個百分點；銷售額2128億元，增長21.7%，增速回落3.8個百分點。

　　“商品房銷售保持在15%的同比增幅，沒有明顯下滑，這和三四線城市的托底效應有關(guān)。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，現(xiàn)在很多三四線城市市場交易較為活躍，有部分人也不愿意繼續(xù)觀望，無論是剛需還是改善，都有較為明顯的交易上升態(tài)勢，這也使得商品房銷售金額等數(shù)據(jù)的同比增幅曲線有所反彈。

　　穆迪分析師黃哲表示，受調(diào)控收緊影響，2017年前5個月中國一線和二線城市的房地產(chǎn)合約銷售額同比分別下滑30.1%和12.9%。與之相反，受一二線城市溢出效應以及投資需求支撐，同期國內(nèi)三四線城市的合約銷售額較去年同期增長36%，但該增長勢頭的可持續(xù)性并不確定。

　　而土地市場方面，房企積極性仍在。

　　1～6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1～5月份提高3.5個百分點；土地成交價款4376億元，增長38.5%，增速提高6.2個百分點。

　　從今年開始，碧桂園、恒大、保利、萬科等大型開發(fā)商進入三四線拿地越發(fā)大膽了。

　　中原地產(chǎn)研究中心一份數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國200多個三四線城市合計土地出讓收入8111.4億元，與2016年同期相比上漲42.6%。這些城市土地溢價率達到了40%，相比往年顯著上升。

　　“當前從拿地的資金面看，其實已經(jīng)收緊。但從供地節(jié)奏看，依然是在增加的。到了第三季度要警惕出現(xiàn)一個新的矛盾，即供地規(guī)模的增加和房企拿地預算的減少。”嚴躍進指出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)放緩

　　全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在持續(xù)回落。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1～5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資34318億元，增長10.2%，增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。

　　1～6月份，房屋新開工面積85720萬平方米，增長10.6%，增速提高1.1個百分點。其中，住宅新開工面積61399萬平方米，增長14.9%。

　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長邢志宏解讀稱，從去年以來，中國開始了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，有兩個重點，一是抓一線和二線熱點城市的控房價、防風險的工作，第二是抓三四線城市的房地產(chǎn)去庫存工作。這一輪調(diào)控跟以往的調(diào)控在方式上是不同的，采取了分類指導、因城施策的方針，在這種情況之下，房地產(chǎn)投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度并不大。

　　他指出，一線和熱點二線城市在調(diào)控方式上也不僅僅是在限買、限貸、限售，為了解決供求矛盾，還加大了土地和房屋的供應，這就使得房地產(chǎn)投資的變動幅度沒有以往那么大。“總的來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會是一種緩中趨穩(wěn)的走勢，對經(jīng)濟的影響需要隨著房地產(chǎn)形勢的進一步發(fā)展來進行測算。”

　　下半年去杠桿防泡沫難放松

　　去杠桿防泡沫仍是當前房地產(chǎn)調(diào)控主旋律，這意味著下半年房地產(chǎn)市場銷售恐怕很難保持上半年的熱鬧行情。

　　近日召開的全國金融工作會議上，有關(guān)防控金融風險，積極穩(wěn)妥推進去杠桿的觀點被反復強調(diào)。而銀監(jiān)會方面亦多次指出，防控金融風險的一個重要方面就是防控房地產(chǎn)泡沫風險。亦因此，今年以來，房地產(chǎn)信貸被明顯收緊。

　　央行數(shù)據(jù)亦顯示，房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落。2017年上半年房地產(chǎn)貸款增加3.04萬億元，占同期各項貸款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7個百分點。

　　房地產(chǎn)貸款余額增速也在回落。6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上年末回落2.8個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.76萬億元，同比增長9.8%，比上年末高1.6個百分點；個人住房貸款余額20.10萬億元，同比增長30.8%，比上年末回落5.9個百分點。

　　交通銀行首席經(jīng)濟學家連平預計，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動，對熱點城市維持嚴厲，市場需求在政策高壓下將趨于觀望，成交同比回落態(tài)勢延續(xù)；政策驅(qū)動下的三四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增，對總體銷售形成一定支撐。

　　連平還預計，房企各主要融資渠道的限制或收緊，將使到位資金增速繼續(xù)縮窄；其中按揭貸款規(guī)模和占比將雙雙下降，重點地區(qū)首套、二套房貸平均利率明顯上調(diào)。在銷售端的拖累和資金端的約束下，房地產(chǎn)投資增速將呈現(xiàn)“先揚后抑”局面，自二季度見頂回落步入下行階段；但在土地購置和去庫存政策的對沖下，開發(fā)投資增速下降將減緩，預計全年增速約5%左右。

　　樓市下半場，房企還需要防范資金成本上升所帶來的利空效應。