折騰了幾個(gè)月，終于因貸款沒(méi)有順利審批下來(lái)，張曉梅決定暫時(shí)擱置自己的換房計(jì)劃。
對(duì)于這次經(jīng)歷，張曉梅最深刻的體會(huì)是，“下手晚了，能想的辦法都被政策堵住了。”首付七成，700多萬(wàn)一時(shí)拿不出，身邊朋友輕松操作的房抵貸、消費(fèi)貸到她這里也變得異常艱難，資質(zhì)良好、有房有車(chē)的夫妻倆最終沒(méi)能成功湊齊首付。
“還好中介小哥安慰我，這是調(diào)控政策的問(wèn)題，近來(lái)不少人都出現(xiàn)了貸款審批問(wèn)題，說(shuō)不定等過(guò)一段政策調(diào)整了，我能買(mǎi)套更好的。”張曉梅苦笑著自嘲道。
事實(shí)上，正如那個(gè)著名段子所說(shuō)的，這些年唯一沒(méi)有騙你的就是房地產(chǎn)中介，由于政策嚴(yán)控消費(fèi)性貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)及房貸門(mén)檻的提高，10月份新增居民貸款出現(xiàn)大幅回落，居民加杠桿買(mǎi)房正在變得越來(lái)越困難。
居民新增貸款驟降
8、9月份以來(lái)，政府開(kāi)始對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行調(diào)控，尤其是監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲的排查，一些熱點(diǎn)一線城市監(jiān)管機(jī)構(gòu)陸續(xù)針對(duì)轄區(qū)內(nèi)銀行發(fā)布自查通知，要求加強(qiáng)個(gè)貸用途管理，嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市。
其實(shí)不僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)，信用卡的風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始防范，近日，重慶銀監(jiān)局對(duì)外公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信用卡風(fēng)險(xiǎn)防控的通知》，要求進(jìn)一步加強(qiáng)信用卡管理和風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)信用卡業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。對(duì)于信用卡業(yè)務(wù)監(jiān)管的加強(qiáng)，也許是監(jiān)管層已經(jīng)意識(shí)到居民個(gè)人杠桿率攀升過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)。
央行最新公布的金融數(shù)據(jù)顯示，10月新增金融機(jī)構(gòu)貸款6632億，環(huán)比少增近3000億。值得注意的是少增的這部分貸款大部分來(lái)自居民部門(mén)新增貸款。10月居民貸款僅增加4501億，環(huán)比少增了2800億。
對(duì)此，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超分析認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速的不斷放緩，房貸利率上行且房貸額度受限，10月居民中長(zhǎng)期貸款僅增長(zhǎng)3710億，同比和環(huán)比均少增了1000億。居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3，反映出監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)查居民消費(fèi)貸的效果。
當(dāng)然，居民消費(fèi)貸款環(huán)比的快速回落與近兩年人們紛紛加杠桿買(mǎi)房背景下，居民部門(mén)貸款的快速增長(zhǎng)造成的居民部門(mén)貸款基數(shù)迅速增長(zhǎng)關(guān)系密切。數(shù)據(jù)顯示，居民部門(mén)新增信貸（不包括公積金貸款）從2015年的3.87萬(wàn)億，上升到2016年的6.33萬(wàn)億，而2017年前10個(gè)月就達(dá)到了6.2萬(wàn)億，比去年同期多增了1.02萬(wàn)億。
張曉梅身邊的例子則是，過(guò)去幾年同事們紛紛加入房地產(chǎn)投資大潮，一個(gè)同事甚至在天津武清的一個(gè)樓盤(pán)一口氣買(mǎi)了5套公寓，與此同時(shí)各種途徑的貸款融資也成為熱門(mén)話題。
她告訴記者，由于所在公司規(guī)模較大，員工收入較高，經(jīng)常有合作銀行來(lái)公司給員工辦消費(fèi)貸。“有一段時(shí)間，只要有銀行來(lái)辦消費(fèi)貸，同事們基本是來(lái)者不拒，不少人甚至同時(shí)辦幾家銀行的貸款，等各家銀行都審批后再啟用，30萬(wàn)的額度3家銀行就有90萬(wàn)了，可以在二線城市首付買(mǎi)套房了。”
與此同時(shí)，我國(guó)居民部門(mén)杠桿率迅速提高。如果考慮到住房公積金貸款，居民部門(mén)杠桿率水平從2008年的20%左右已經(jīng)飆升至50%以上，而且?guī)缀跏切屡d經(jīng)濟(jì)體中最高的。
央行行長(zhǎng)周小川則在其署名文章中提出，高杠桿是宏觀金融脆弱性的總根源，在實(shí)體部門(mén)體現(xiàn)為過(guò)度負(fù)債，在金融領(lǐng)域體現(xiàn)為信用過(guò)快擴(kuò)張。他指出，2015年年中的股市異常波動(dòng)，以及一些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化，就與場(chǎng)外配資、債券結(jié)構(gòu)化嵌套和房地產(chǎn)信貸過(guò)快發(fā)展等加杠桿行為直接相關(guān)。
在房?jī)r(jià)的快速上漲、居民杠桿率快速飆升背景下，監(jiān)管部門(mén)調(diào)控手段不斷加碼，銀行紛紛提高房貸門(mén)檻的同時(shí)，9月份監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始出重拳嚴(yán)控消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。10月，居民部門(mén)貸款特別是居民短期貸款應(yīng)聲回落。
姜超則在其研究報(bào)告中分析認(rèn)為，過(guò)去兩年的居民瘋狂舉債絕非理性行為，在貸款利率上升和房?jī)r(jià)逐漸止?jié)q的背景下，10月份居民部門(mén)新增貸款降至4500億只是一個(gè)開(kāi)始，未來(lái)居民的新增舉債或持續(xù)萎縮，并帶動(dòng)社會(huì)融資總量的回落。
房地產(chǎn)市場(chǎng)或入寒冬
宏觀調(diào)控牽一發(fā)而動(dòng)全身，意在調(diào)控房地產(chǎn)的居民部門(mén)在信貸政策調(diào)整之下，10月份房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)數(shù)據(jù)紛紛出現(xiàn)下滑。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，10月房地產(chǎn)投資同比增速大幅下滑至5.4%。今年以來(lái)，地產(chǎn)投資增速逐季下降，從一季度的9.1%降至三季度7.4%。與此同時(shí)，10月地產(chǎn)銷(xiāo)量跌幅擴(kuò)大至-6%，受此影響，土地購(gòu)置面積增速下滑，新開(kāi)工面積增速轉(zhuǎn)負(fù)。
對(duì)此，姜超認(rèn)為10月居民貸款增速明顯下滑、房貸利率再創(chuàng)新高，都意味著地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑仍將持續(xù)，其對(duì)投資和消費(fèi)的影響也才剛剛開(kāi)始。
加杠桿空間有限的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)則已顯寒冬之勢(shì)。
近來(lái)環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)之聲不斷，作為環(huán)京地區(qū)樓市晴雨表的河北燕郊炒房客跳樓、賠掉首付的新聞被廣泛傳播，當(dāng)?shù)卦?jīng)繁華的中介一條街也變得門(mén)可羅雀，甚至張曉梅這樣的剛需，層層調(diào)控之下也擱置了購(gòu)房計(jì)劃。一直走在全國(guó)樓市漲跌前列的深圳也在層層加碼的調(diào)控政策之下出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌。
姜超則在其研報(bào)中表示，在地產(chǎn)去庫(kù)存政策力度暫緩、樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼的背景下，居民貸款增速下降、房貸利率的回升，將帶來(lái)地產(chǎn)銷(xiāo)售的趨勢(shì)性下行。
他認(rèn)為，本輪地產(chǎn)銷(xiāo)售起伏，與居民杠桿升降有關(guān)，居民加杠桿帶動(dòng)了2015年以來(lái)的地產(chǎn)繁榮，居民貸款增速大降，是地產(chǎn)需求走弱的原因之一。
2016年新增的12.7萬(wàn)億的銀行表內(nèi)貸款中，有45%是居民中長(zhǎng)期貸款。如果算上住房公積金貸款，居民部門(mén)負(fù)債去年增加了7.1萬(wàn)億，今年上半年增加了4萬(wàn)億，同比多增近7000億。但10月居民貸款增速明顯下滑，僅增加4500億，環(huán)比少增了2800億，其中居民短貸僅增加791億，不足上月新增量的1/3，反映監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)查居民消費(fèi)貸的效果。
平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明則表示，在金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)上升與金融風(fēng)險(xiǎn)顯性化的環(huán)境下，如何克服對(duì)資產(chǎn)保值增值的焦慮（克服“不上船就貶值”的心魔），根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)合理配置資產(chǎn)，避免過(guò)高使用金融杠桿，也是未來(lái)中國(guó)的每個(gè)中產(chǎn)階層家庭不得不直面的挑戰(zhàn)。
