去年“930新政”實(shí)施至今，樓市一年間經(jīng)歷了猛烈的調(diào)控浪潮，限購(gòu)、限貸、限商、限價(jià)、限售等政策襲如暴風(fēng)驟雨，行政力強(qiáng)勢(shì)致冷房地產(chǎn)市場(chǎng)。
盤(pán)點(diǎn)一年間樓市劇變：完成了從調(diào)到控的巨大轉(zhuǎn)折
從過(guò)往實(shí)踐看，“限字令”催生的市場(chǎng)平衡頗為脆弱，調(diào)控遠(yuǎn)未能畫(huà)上句號(hào)。當(dāng)下，樓市站在“十字路口”，房?jī)r(jià)“大起大落”風(fēng)險(xiǎn)猶存，亟須建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制。
調(diào)控：從“調(diào)”到“控”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，延續(xù)十余年的樓市調(diào)控主旋律當(dāng)下越發(fā)緊促高亢，一年內(nèi)強(qiáng)勢(shì)完成了從“調(diào)”到“控”的巨大轉(zhuǎn)折。行政力貫穿需求、供給、價(jià)格三大市場(chǎng)要素，正在重構(gòu)樓市秩序。
——控需求：限售、限貸、限購(gòu)三管齊下，降低購(gòu)房意愿，抬高投機(jī)門(mén)檻。
9月22日以來(lái)，多個(gè)城市聚焦限售，出臺(tái)新一輪調(diào)控政策，使得執(zhí)行不同年限限售政策的城市數(shù)量接近50個(gè)。
“限制商品房銷(xiāo)售、剝奪商品屬性，關(guān)閉了短期炒房的大門(mén)，能有效牽制樓市投機(jī)的腳步。”業(yè)內(nèi)說(shuō)，限售政策緊扣“房子是用來(lái)住的”的定位，圍繞需求做減法、給樓市降溫。
政策圍繞需求端發(fā)力，還對(duì)準(zhǔn)長(zhǎng)期投資者，提高房貸利率，強(qiáng)力遏制“杠桿入市”。
半月談?dòng)浾哒{(diào)研了解到，從此前較為普遍的打八折，到目前最高上漲20%，北上廣深以及杭州、南京、成都等熱門(mén)城市房貸利率年內(nèi)持續(xù)攀升，杠桿購(gòu)房長(zhǎng)期成本大幅上揚(yáng)。
——控供給：“購(gòu)租并舉”取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，買(mǎi)房不再是扎根城市的唯一選擇。
北京提出今后五年推進(jìn)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房和50萬(wàn)套租賃住房落地，上海、廣州、杭州推出多塊“只租不售”住房用地，深圳則提出建設(shè)人才租賃住房、企業(yè)配建自持租賃住房、收儲(chǔ)城中村房統(tǒng)一租賃等。一些地方還在嘗試，逐步剝離戶(hù)籍、學(xué)籍等與商品房之間的關(guān)聯(lián)。
政策供給端發(fā)力也著手“規(guī)范”，限制“類(lèi)住宅”干擾市場(chǎng)。今年3月底，北京市住建委發(fā)布公告，明確“商辦類(lèi)項(xiàng)目最小切割單元?jiǎng)澏ㄔ?00平方米”，“銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，而非個(gè)人”等。記者了解到，目前已經(jīng)有20多個(gè)城市出臺(tái)類(lèi)似“限商”政策。
——控價(jià)格：在需求端做減法、供給端做加法的前提下，調(diào)控政策還實(shí)施限價(jià)管制，以2016年10月房?jī)r(jià)為紅線，設(shè)置了房?jī)r(jià)“天花板”。
商品房交易的市場(chǎng)化程度較高，但并非意味著其能任意發(fā)展。此前十余年，房地產(chǎn)市場(chǎng)化突飛猛進(jìn)的進(jìn)程中，房子的投資屬性持續(xù)放大，投機(jī)心態(tài)和行為蔓延，扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系、導(dǎo)致價(jià)格信號(hào)失靈。
在穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格紅線是對(duì)“減少需求、增加供給”調(diào)控政策執(zhí)行的倒逼，是對(duì)投機(jī)行為的監(jiān)測(cè)，也是對(duì)調(diào)控成效的檢驗(yàn)。
心態(tài)：“拐點(diǎn)”難期
在濃烈的調(diào)控氛圍中，“樓市拐點(diǎn)已至”、“房?jī)r(jià)歷史大頂”的聲音漸起，不少輿論認(rèn)為樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有、顛覆性的變革。然而，強(qiáng)烈的政策信號(hào)仍難給樓市劃定清晰的走向，市場(chǎng)參與者的心態(tài)照舊復(fù)雜分化。
“調(diào)控動(dòng)了真格，我也不敢再等房?jī)r(jià)下跌。”碩士畢業(yè)后留京六年的白領(lǐng)李大偉說(shuō)，這些年他對(duì)樓市調(diào)控、房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”的每一絲期待、僥幸與遲疑，都化作無(wú)情的打臉和懊悔的淚水，“今后但凡再有機(jī)會(huì)，我都會(huì)奮力一搏”。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，具體到個(gè)體購(gòu)房者，尤其是對(duì)入城剛需而言，看跌的預(yù)期已然敗給了過(guò)往的經(jīng)歷，“有錢(qián)趕緊買(mǎi)房”的想法仍然占據(jù)主流。
對(duì)于部分樓市投資者而言，調(diào)控高壓線仍然抵不住暴利的誘惑，買(mǎi)房仍是首選。有樓市投資客分析說(shuō)，結(jié)合歷史規(guī)律看房?jī)r(jià)下跌與上漲的可能，當(dāng)下在大中城市買(mǎi)房的收益仍然大于風(fēng)險(xiǎn)，兩三年的限售期也值得熬一熬。
相較投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于樓市走向的預(yù)期，則有明顯分化。中部某省會(huì)城市一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，該省會(huì)城市周邊有競(jìng)爭(zhēng)力城市少、省內(nèi)吸附力強(qiáng)，每年凈流入人口超過(guò)20萬(wàn)，房企十分看好市場(chǎng)：如果現(xiàn)有調(diào)控政策放開(kāi)，房?jī)r(jià)會(huì)有明顯上漲。
然而，另一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，在本輪樓市調(diào)控的暴風(fēng)驟雨中，嗅出了不同的味道。
龍頭房企萬(wàn)達(dá)集團(tuán)賣(mài)掉酒店資產(chǎn)、出售萬(wàn)達(dá)城股權(quán)，阿里巴巴、螞蟻金服與政府聯(lián)手打造全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)……在一些大型房企和資本看來(lái)，本輪樓市調(diào)控“危中有機(jī)”，它宣告了“存量房時(shí)代”的到來(lái)，也預(yù)示著房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)將崛起成為下一片藍(lán)海。
“通過(guò)土地增值獲得增值的模式已經(jīng)失去了效用，未來(lái)2至3年是房地產(chǎn)行業(yè)最棘手、復(fù)雜、難受的時(shí)期。”杭州綠城中國(guó)控股有限公司總裁曹舟南表示，綠城正在積極擁抱存量房時(shí)代、謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從營(yíng)造“美麗建筑”向創(chuàng)造“美好生活”轉(zhuǎn)變。
后市：“脆弱平衡”
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近幾個(gè)月多數(shù)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，市場(chǎng)供需對(duì)接逐步平衡。但從多個(gè)角度看，這種行政力維系的市場(chǎng)平衡較為脆弱。
一是重壓之下的樓市交易依舊火爆、暗流涌動(dòng)。記者調(diào)研了解到，“限價(jià)令”出臺(tái)以后，“買(mǎi)房搖號(hào)”“買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房指標(biāo)”的“一房難求”現(xiàn)象在多個(gè)城市上演，奇貨可居。
業(yè)內(nèi)表示，多數(shù)城市采取的限售、限貸、限購(gòu)措施，是通過(guò)抑制需求來(lái)控制房?jī)r(jià)，但實(shí)際需求還在，只是暫時(shí)被堵住。
二是土地市場(chǎng)熱度未見(jiàn)明顯消退。從杭州、合肥、南京等地土拍情況看，開(kāi)發(fā)商拿地的迫切程度以及對(duì)價(jià)格的承受能力，堪稱(chēng)“前所未有”。
東部某省會(huì)城市房管局負(fù)責(zé)人坦言，雖然采取一系列調(diào)控政策調(diào)控市場(chǎng)，穩(wěn)定預(yù)期、遏制“地王”，但房企拿地?zé)崆橐廊徊粶p。
“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最重要的就是拿地，尤其是在一線城市和熱門(mén)二線城市，有了地就有未來(lái)，拿了高價(jià)地可能會(huì)死，但沒(méi)有地一定會(huì)死。”一位房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。
三是部分城市住宅庫(kù)存告急。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，連續(xù)兩年需求釋放、交易量屢創(chuàng)新高，加之當(dāng)前預(yù)售證限制，使得一些熱門(mén)城市住宅庫(kù)存拉響了警報(bào)。
從以往周期看，調(diào)控政策也有其“保質(zhì)期”：一旦市場(chǎng)認(rèn)定政府調(diào)控偃旗息鼓，市場(chǎng)各方力量彼此博弈即會(huì)結(jié)束觀望，迅速打破平衡，帶來(lái)房?jī)r(jià)異動(dòng)。
雖然市場(chǎng)普遍預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，樓市“五限”調(diào)控不會(huì)放松，但這仍不足以維持樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)。目前，樓市站在“十字路口”，關(guān)鍵是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
專(zhuān)家建議，采用立法等手段進(jìn)一步完善商品房、公共住房、租賃住房等住房基礎(chǔ)性制度，完善國(guó)家住房制度總體框架，確保“租售并舉”“共有產(chǎn)權(quán)住房”“租房落戶(hù)”等應(yīng)急性的調(diào)控舉措規(guī)范化、常態(tài)化。
