近期北京、深圳、江蘇等地下發(fā)文件，要求嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象并予以糾正。一度激增的消費(fèi)貸迎來了縮緊局面背后是部分消費(fèi)貸甚至是信用卡借款用于支付購房款，曲線進(jìn)入房地產(chǎn)市場，增加了居民購房杠桿。
深圳之前成為房價(jià)上漲速度最快的城市背后，除政策利好外，借助金融杠桿入市的投機(jī)行為也是導(dǎo)致深圳樓市火爆的推手之一。為了遏制房價(jià)進(jìn)一步上漲，深圳市監(jiān)管層面已經(jīng)出臺(tái)多種舉措。
深圳嚴(yán)查消費(fèi)貸
金融監(jiān)管部門從去年在深圳展開的一系列風(fēng)險(xiǎn)排查和整治行動(dòng)中，關(guān)于房地產(chǎn)貸款的摸底和排查，是最為核心、重要的內(nèi)容之一。尤其是央行近日發(fā)布文件，鑒于個(gè)人其他消費(fèi)貸款大幅增長，且存在部分資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)，近日將對(duì)消費(fèi)貸作出整頓。
人民銀行深圳市中心支行針對(duì)轄內(nèi)的商業(yè)銀行發(fā)布了一份風(fēng)險(xiǎn)提示顯示，除個(gè)人住房貸款、汽車貸款、助學(xué)貸款以外的其他個(gè)人消費(fèi)貸款（包括房商通、抵質(zhì)押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年；不得以未解除抵押的房產(chǎn)抵押（二次抵押）發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款。
該通知還要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)其他消費(fèi)貸款資金流向的監(jiān)管，防范消費(fèi)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。貸前應(yīng)履行盡職調(diào)查責(zé)任，加強(qiáng)交易背景真實(shí)性的審核，了解借款人在其它銀行所獲授信額度。
中國房地產(chǎn)報(bào)記者也進(jìn)行了多方了解，有銀行表示已經(jīng)明確接到通知。廣發(fā)銀行相關(guān)工作人員直言：“我們之前就已經(jīng)接到通知了，已經(jīng)不再提有30年期限的個(gè)人消費(fèi)貸產(chǎn)品，目前最高的只有5年。另外對(duì)于客戶申請(qǐng)消費(fèi)貸后，我們也會(huì)嚴(yán)查用途，例如查看合同、發(fā)票等，確認(rèn)資金用途和申請(qǐng)時(shí)所言的無誤。”
而建設(shè)銀行相關(guān)工作人員也對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“之前我們消費(fèi)貸發(fā)放是比較快的，但是近期也審核較為嚴(yán)格。我們旗下的‘快貸’原本就是針對(duì)在建行擁有金融資產(chǎn)的客戶，或建行住房貸款客戶，或建行私人銀行用戶。對(duì)于客戶要求一直很高，就希望把風(fēng)險(xiǎn)管理工作做在前端。”
據(jù)中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)2016年度調(diào)查顯示，在商業(yè)銀行個(gè)人業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)的調(diào)查中，個(gè)人消費(fèi)貸款連續(xù)四年成為個(gè)人金融業(yè)務(wù)中最重要的部分，選擇此項(xiàng)的銀行家占比由2015年的68.7%上升至71.9%，其中個(gè)人綜合消費(fèi)貸款可以根據(jù)客戶需求，由各家銀行自主設(shè)計(jì)產(chǎn)品，滿足教育、差旅、裝修、購物等全方位金融需求，因而成為目前各大銀行重點(diǎn)推行的業(yè)務(wù)。
而Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬億元，同比多增7137億元，并已遠(yuǎn)超去年全年8305億元的水平。利用監(jiān)管層面的灰色地帶，有不少人也利用消費(fèi)貸來支付首付款。這其中暴露出銀行可能對(duì)貸款資金流向把關(guān)不嚴(yán)，存在消費(fèi)貸、經(jīng)營貸實(shí)際變成購房貸款的可能性。
深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“在調(diào)控和金融‘去杠桿’的雙緊縮效應(yīng)下，房貸投放預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)放緩。但是，逃避額度控制、調(diào)控限制的消費(fèi)貸，正以‘準(zhǔn)房貸’的變種，成為居民‘加杠桿’的新渠道。目前，居民杠桿率已達(dá)到50%-60%，2007年以來翻了近3倍。出于風(fēng)險(xiǎn)管理的考慮，銀行最信賴的還是用房子抵押的消費(fèi)貸。”
李宇嘉分析指出：“目前，首套房貸利率達(dá)到5.12%，已在基準(zhǔn)利率之上，但銀行理財(cái)平均收益也已上升至5%左右，房貸的機(jī)會(huì)成本太高。因此，銀行更愿意迎合市場需求，投放利率上浮30%左右的消費(fèi)貸。消費(fèi)貸‘房貸化’趨勢(shì)，一方面是剛性兌付不破，金融部門繁榮過度，逃避監(jiān)管的金融偽創(chuàng)新層出不窮；另一方面，地方政府深度依賴樓市，甚至給市場亮出‘房價(jià)難’的底牌。因此，政策要更加堅(jiān)決，以去杠桿、去樓市依賴實(shí)現(xiàn)‘去產(chǎn)能’，給新經(jīng)濟(jì)成長騰出資金和空間。”
房貸利率不斷上浮中
深圳樓市自去年10月以來邁入平靜期，新房均價(jià)開始了長達(dá)11個(gè)月的連續(xù)下跌。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月新房市場共成交3603套，環(huán)比上升0.14%，而成交均價(jià)為53491元/平方米，環(huán)比下跌了1.92%。
與此同時(shí)則是深圳房貸進(jìn)入緊縮期。今年以來數(shù)家銀行上調(diào)房貸利率，部分銀行觸及“紅線”暫停房貸，房貸投放確實(shí)減緩。深圳上半年住戶部門中長期貸款增加1020.24億元，占上半年人民幣貸款增量的比例為30.8%，這一比例較去年全年的52.6%的比例降幅明顯。
融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，深圳26家銀行中，8月共有13家銀行執(zhí)行首套利率基準(zhǔn)，5家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，5家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。如招行、廣發(fā)、渣打等銀行都在基準(zhǔn)上上浮5%，民生、興業(yè)、東亞等銀行在基準(zhǔn)上上浮10%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的有平安、中信等銀行。
二套房方面，21家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，3家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，首付比例均為七成。8月深圳市場僅華潤銀行一家銀行暫停受理房貸業(yè)務(wù)，較上月減少2家。
進(jìn)入9月后，這一局面并沒有改善。9月4日起，四大行等深圳主流銀行首套房貸利率已普遍調(diào)整至基本利率上浮5%-10%，一些銀行甚至已停貸。多位購房者表示，現(xiàn)在去銀行申請(qǐng)房貸的時(shí)間都變得漫長，有些甚至排到年底。
一位8月17日剛在深圳光明新區(qū)購入首套房的買家對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，已經(jīng)過了將近1個(gè)月，仍然沒有放貸，“很多業(yè)主和我一樣，都在等貸款批下來。我們當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候，招行首套房貸利率已經(jīng)上浮5%，農(nóng)行工行是基準(zhǔn)，就廣州銀行、郵儲(chǔ)銀行還有匯豐有9.5折優(yōu)惠利率。所以才選擇了廣州銀行，不過現(xiàn)在其也上浮5%了，銀行經(jīng)理說本月應(yīng)該可以放貸，現(xiàn)在是復(fù)核階段了。”
另一位長期負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的銀行人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者指出：“去年銀行銀行下調(diào)房貸利率，是銀行手中有充足的貸款額度，卻沒有合適的放貸對(duì)象。經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致資質(zhì)較高的企業(yè)貸款數(shù)量減少，貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。而銀行為了提高貸款數(shù)量，更加愿意擴(kuò)大房貸這種相對(duì)優(yōu)質(zhì)、安全的市場。但是現(xiàn)在，受到國家政策的要求，購房按揭貸款業(yè)務(wù)比例也不斷縮小。”
數(shù)據(jù)顯示，不少銀行上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個(gè)人貸款的比重也較去年末有所下降。農(nóng)業(yè)銀行半年報(bào)顯示，上半年房貸貸款余額28559億元，占總貸款金額77.60%，增速同比下降21.20%。建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款的規(guī)模一直保持同業(yè)第一，今年上半年，該行個(gè)人住房貸款余額39262億元，較上年末增加3405.4 億元，9.50%的增速較上年同期也有所放緩。
事實(shí)上，銀行貸款流向?qū)嶓w企業(yè)的意愿在增強(qiáng)，制造業(yè)貸款增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正。銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局局長肖遠(yuǎn)企接受媒體采訪時(shí)表示，今年以來，制造業(yè)貸款已連續(xù)6個(gè)月保持正增長，資金更多地流向以制造業(yè)為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
深圳樓市或受影響
房貸利率的上升或多或少將影響深圳人買房腳步。在深圳，房子的金融屬性遠(yuǎn)超于居住屬性。深圳人用貸款方式買房比例從2014年后直線上線。深圳鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳貸款買房比例為87.3%，2015年猛升至91.2%，2016年拉高至91.5%，2017年為91.6%。
這串?dāng)?shù)字增長背后的原因是，2015年深圳房貸優(yōu)惠大面積存在，央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，全年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成，與最高貸款成數(shù)僅差5%，幾乎將杠桿用到了極致。2015年住房貸款余額達(dá)到了7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元。
2015年也令深圳房價(jià)漲幅超過了56%，成為全國房價(jià)增長最快的城市。無論是投資客還是剛需客入市，都充分利用了銀行貸款。2016年深圳房價(jià)還在繼續(xù)上漲，銀行貸款的增加同樣延續(xù)這一勢(shì)頭，央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，全年 深圳市人民幣貸款增加6941.71億元，同比多增2573.50億元。
不過2016年10月以后，全國樓市進(jìn)行大范圍調(diào)控，尤其是“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策，令深圳個(gè)人住房貸款發(fā)放大幅度減少。與此同時(shí)，也是深圳新房均價(jià)11連跌的局面。
如今房貸利率縮緊，對(duì)于9成為貸款買房的深圳來說，也是壓力。深圳鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，相比較去年的數(shù)據(jù)，目前深圳各區(qū)平均貸款成熟不足6成，低于去年64%比例。另外平均貸款金額及月供都稍有下降。
深圳中原地產(chǎn)交易管理部總理理譚鳳飛對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者指出：“最近銀行利率上浮及放款速度緩慢，影響的是首次購房的剛需族群體，加大了首次購房群體的按揭貸款供樓壓力，按交易的市場規(guī)則，賣家實(shí)收買家全包居多，目前因銀行放款額度收緊而延長了交易流程的時(shí)間，過程所產(chǎn)生的贖樓費(fèi)用或短期利息或?qū)澐譃橘I家的購房費(fèi)用，令到購房者成本增加。”
“從去年10月開始，國家就明確要嚴(yán)防資金過多流入樓市，在此前被頻繁利用的首付貸從那時(shí)起已淡出市場。2017年，銀行信貸不斷收緊，首套房利率從9折上調(diào)到9.5折，然后到基準(zhǔn)，再到目前的上浮5%，配合著銀行緩慢的放寬速度，這一切都在影響著今年本來就不那么熱鬧的樓市。再加上將消費(fèi)貸的年限縮短，明顯也是在配合著上述的政策，進(jìn)一步收窄能進(jìn)入樓市的資金的渠道，嚴(yán)防樓市出現(xiàn)大幅起落。” 美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
