今年的“金九”，恐怕會(huì)是樓市的淡季。因?yàn)�，從房地產(chǎn)開發(fā)投資到銷售端，樓市仍在繼續(xù)之前的下行態(tài)勢(shì)，且開始蔓延至拿地端。

　　9月14日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)顯示，1～8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.9%，增速與1～7月份持平；商品房銷售面積增速比1～7月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；房企到位資金增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　在土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)10.1%，增速比1～7月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。這是房企拿地節(jié)奏首度放緩。不過(guò)，從1～8月份土地成交價(jià)款增速提高1.7個(gè)百分點(diǎn)來(lái)看，地價(jià)仍在上漲。

　　事實(shí)上，隨著全國(guó)降負(fù)債、降杠桿樓市調(diào)控政策的繼續(xù)深化，部分敏銳的房企已經(jīng)開始收縮擴(kuò)張戰(zhàn)線，回籠現(xiàn)金流好“過(guò)冬”。

　　有業(yè)內(nèi)專家預(yù)言，今年樓市會(huì)度過(guò)近3年來(lái)最差的一個(gè)“金九銀十”。

　　不止于此。今年下半年乃至明年，全國(guó)樓市在持續(xù)加碼的政策調(diào)控大背景下，恐都很難改變繼續(xù)下行的態(tài)勢(shì)。

　　樓市繼續(xù)降溫

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1～8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長(zhǎng)7.9%，增速與1～7月份持平，而該增速自5月份以來(lái)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月保持回落。其　中，住宅投資47440億元，增長(zhǎng)10.1%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。

　　其中，西部地區(qū)、中部地區(qū)以及東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均繼續(xù)回落，僅東部地區(qū)開發(fā)投資增速小幅回升。1～8月份，西部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)4%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)13.3%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資繼續(xù)下滑，同比下降7.4%。僅東部地區(qū)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；

　　商品房銷售面積下滑趨勢(shì)更為明顯。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～8月份，商品房銷售面積98539萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.7%，增速比1～7月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額78096億元，增長(zhǎng)17.2%，增速回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.2%，增速回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　分地區(qū)來(lái)看，東部、中部、西部房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)全線回落。而東北地區(qū)銷售額增速罕見(jiàn)地出現(xiàn)了微增。

　　1～8月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.9%，增速比1～7月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)9.8%，增速回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積增長(zhǎng)16.6%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)26%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積增長(zhǎng)18.6%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)35.1%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　而東北地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9%，增速與1～7月份持平；銷售額則同比增長(zhǎng)19.5%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　“從房屋銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，實(shí)際上體現(xiàn)了一個(gè)特點(diǎn)，即調(diào)控使得市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)依然比較明顯，所以這也會(huì)帶來(lái)很多新的市場(chǎng)變化，比如說(shuō)房企的漲價(jià)態(tài)勢(shì)也會(huì)減弱。從實(shí)際情況看，雖然銷售增幅減弱，但依然是正增長(zhǎng)，這和部分三四線城市的房屋銷售市場(chǎng)崛起有關(guān)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　同樣繼續(xù)回落的還有房企的到位資金。1～8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99804億元，同比增長(zhǎng)9%，增速比1～7月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　房企資金來(lái)源主要有三大塊，即國(guó)內(nèi)貸款，自籌資金、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸。其中，自籌資金和個(gè)人按揭貸款增速均延續(xù)7月份的下滑態(tài)勢(shì)而繼續(xù)收縮。1～8月份，自籌資金31439億元，下降1.7%；個(gè)人按揭貸款僅同比增長(zhǎng)2.4%，較1～7月份4.1%的增速再次下滑1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從到位資金狀況看，增幅開始收窄，這和當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)金融灰犀牛式風(fēng)險(xiǎn)的管控是有關(guān)的，這也充分體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的投資模式和投資思路，即把控金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向是比較明確的。從實(shí)際情況看，類似的金融數(shù)據(jù)也會(huì)帶來(lái)房企后續(xù)投資的低調(diào)和謹(jǐn)慎，即大規(guī)模拿地動(dòng)作會(huì)相對(duì)掂量一番，同時(shí)也會(huì)有更多房企在資金回籠方面有較大的動(dòng)作。

　　拿地節(jié)奏放緩 部分大房企主動(dòng)削減土地儲(chǔ)備

　　自去年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)的瘋狂拿地勢(shì)頭終于出現(xiàn)緩沖。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14229萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，增速比1～7月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6609億元，增長(zhǎng)42.7%，增速提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)亦顯示，今年8月份，全國(guó)300個(gè)城市整體土地供應(yīng)量環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)，但是，土地成交量以及土地出讓金卻出現(xiàn)環(huán)比雙雙下降的情況。其中，住宅類用地成交面積2436萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12%，同比減少6%；住宅用地出讓金總額2632億元，環(huán)比減少12%，同比增加17%。

　　分城市來(lái)看。一線城市8月份因土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，供求兩端多項(xiàng)指標(biāo)均環(huán)比下行。一線城市土地成交面積環(huán)比減少17%，同比減少27%；土地出讓金環(huán)比減少15%，同比減少44%。

　　二線城市8月份土地成交面積環(huán)比減少12%，同比減少16%；土地出讓金環(huán)比減少9%，同比增加8%。三四線城市土地供應(yīng)繼續(xù)加碼，但成交量下降。8月份三四線城市土地成交面積環(huán)比減少26%，同比減少9%；土地出讓金環(huán)比減少22%，同比增加15%。

　　部分大房企主動(dòng)削減土地儲(chǔ)備規(guī)模，轉(zhuǎn)而努力降低負(fù)債率和杠桿率。中國(guó)恒大宣布實(shí)施了土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)計(jì)劃，計(jì)劃土地儲(chǔ)備每年下降5%～10%，相當(dāng)于每年減少1000萬(wàn)到2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。“今年開始強(qiáng)調(diào)以效益為中心，公司不再追求規(guī)模。”恒大管理層稱。

　　標(biāo)桿房企風(fēng)向標(biāo)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。中國(guó)恒大的主動(dòng)收縮動(dòng)作，或許為行業(yè)內(nèi)的激進(jìn)略地者提出了警示。