住房改革又走在新的路上。用半市場、半保障的思路來解決“夾心層”群體住房問題，比“市場和保障相分離”的思路又前進(jìn)了一步。
8月3日,北京出臺了針對“共有產(chǎn)權(quán)房屋”的征求意見稿，被全國關(guān)切。
此次北京提出的共有產(chǎn)權(quán)住房這一概念并非首創(chuàng)，在2014年4月份，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，已經(jīng)確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。
其中，淮安是全國范圍首個推出共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)的城市，早在2007年，江蘇淮安在全國首推共有產(chǎn)權(quán)住房。在此之后上海、黃石、成都等地從2009年至2014年相繼出臺各自版本的共有產(chǎn)權(quán)房新政。
走過10年共有產(chǎn)權(quán)住房政策施行時間的淮安，已經(jīng)經(jīng)歷3個階段，從最初的政府自建房到現(xiàn)在的貨幣化助購。每個不同階段，淮安市政府的共有產(chǎn)權(quán)政策重心都是針對不同發(fā)展階段地方所面對的各類問題而有所調(diào)整，從保障住房到去庫存。
這一過程并非一帆風(fēng)順。與上海、黃石和深圳等城市一樣，新政也遭受購房者熱情不足、權(quán)責(zé)不明晰以及有政府間接參與“炒房”的質(zhì)疑。在這些質(zhì)疑聲下，共有產(chǎn)權(quán)住房在不斷的修復(fù)中走向更加完善，也更適合各個城市所展現(xiàn)的不同實(shí)情。
擴(kuò)大范圍
作為全國首個共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，淮安經(jīng)驗(yàn)從一開始來看并非立竿見影。檢驗(yàn)這個政策是否有效最直接的方式是看共有產(chǎn)權(quán)住房推出后是否獲得市場的認(rèn)可，事實(shí)上，在這樣一個自有商品房占比已經(jīng)相當(dāng)高的四線城市，最初的效果不盡如人意。
2007年10月，淮安市推出了首批300套共有產(chǎn)權(quán)住房。這300套住房面向的是自主購房者，而非拆遷安置戶。拆遷安置戶中的住房困難戶，同樣可以購買共有產(chǎn)權(quán)房。這些房源散落在新新花園、洪福小區(qū)和嘉潤苑三個小區(qū)，每平方米均價2300元。當(dāng)時，市場價格約為每平方米2500元。
從當(dāng)時的新聞報道來看，首批共有產(chǎn)權(quán)住房推出即“遇冷”。按照當(dāng)時的設(shè)計門檻，人均收入低于400元/月的家庭，可以申購共有產(chǎn)權(quán)住房。隨之出現(xiàn)的一個情況是咨詢者眾多，但真正申請的卻很少。截至當(dāng)年12月，實(shí)際申請家庭僅70戶。
淮安市隨后放低準(zhǔn)入門檻，把人均收入放寬到700元/月，實(shí)際操作過程中，甚至放寬到800元/月。300套住房剛剛夠，也并未出現(xiàn)普通經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求的局面。
雖然政策的出發(fā)點(diǎn)是希望通過改變原有的單純由政府提供廉價的經(jīng)濟(jì)適用房的方式，實(shí)現(xiàn)政府減負(fù)與低收入群體有其屋雙重目標(biāo)，不過事與愿違。從2007年到2015年的8年時間內(nèi)，淮安市區(qū)共向1164戶家庭供應(yīng)經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)房，其中僅有265戶家庭增購政府產(chǎn)權(quán)，共回籠資金不到1400萬元。
遇冷最關(guān)鍵的問題在于價格。2007年，淮安市創(chuàng)建與市場接軌的共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式之初，房屋產(chǎn)權(quán)比例共有兩種模式：當(dāng)個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時，個人承擔(dān)的價格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購買。
“這個7∶3的比例并不是憑空想出來的，而是把經(jīng)濟(jì)適用房的價格與普通商品房的價格比較后得出的一個比例。”制度設(shè)計者、當(dāng)時的淮安市房管局局長邵明說。
即便如此，部分低收入群體依然難以支付70%部分達(dá)數(shù)十萬的房價。加之淮安市同時也在推行公租房政策，以每月低廉的價格租房成為更多人的選擇。如何將更多人納入共有產(chǎn)權(quán)房輻射范圍，于是將公租房納入共有產(chǎn)權(quán)住房的政策范疇成為當(dāng)?shù)卣男履繕?biāo)。
在淮安市保障性住房建設(shè)管理中心彼時負(fù)責(zé)人劉遠(yuǎn)勝看來，當(dāng)時淮安公租房共有產(chǎn)權(quán)房擬定的思路是“先租后售”，即在承租滿兩年后，按出資不低于60%申請購買，形成共有產(chǎn)權(quán)住房。推行這一政策，也是出于實(shí)際需求。有的困難家庭在公租房里一住就是幾年，習(xí)慣了，就不想再動。轉(zhuǎn)租為賣的思路由此而生。
統(tǒng)計顯示，截至2015年淮安建成公租房3004套，1503套承租。如果將這一市場打開，地方政府將能回籠超過2億元，要知道2010年淮安市政府決定用3年時間興建7000套共有產(chǎn)權(quán)住房總耗資也就4億元。
雖然是依據(jù)實(shí)際需求出臺的政策，但市場對公租房共有產(chǎn)權(quán)政策反應(yīng)平淡。截至2015年10月，淮安1503戶承租家庭中，還沒有一戶有買房的想法。“一單申請也沒收到！”劉遠(yuǎn)勝彼時接受采訪時坦言。
直到2015年11月1日淮安市共有產(chǎn)權(quán)房申購家庭擴(kuò)容，情況有所好轉(zhuǎn)。新政明確指出，將“進(jìn)一步鼓勵符合條件的對象申請共有產(chǎn)權(quán)住房保障，對申請購買政府集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房的城市無房家庭的收入不作限制;對申請共有產(chǎn)權(quán)住房保障的新就業(yè)人員的婚姻狀況不作限制;對具有本市戶籍進(jìn)入市區(qū)務(wù)工的人員申請共有產(chǎn)權(quán)住房保障其戶籍所在縣城住房狀況不作限制。”
既要有房住又要住得好
淮安，2010年前人口過500萬，雖然規(guī)模無法與一線城市相提并論，但當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象擴(kuò)大時，資金壓力開始凸顯。“想讓共有產(chǎn)權(quán)住房模式轉(zhuǎn)起來，政府的資金是關(guān)鍵，但是隨著房價提高，政府保障金沒有那么多。”一位淮安地產(chǎn)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。
記者從淮安市政府網(wǎng)站上看到，共有產(chǎn)權(quán)住房政府承擔(dān)部分的資金來源是:拆遷項目屬經(jīng)營性土地的,列入土地開發(fā)成本,在土地出讓成交后,及時足額提取共有產(chǎn)權(quán)房政府承擔(dān)資金。單宗地塊難以平衡的,在全年土地出讓中綜合平衡。拆遷項目屬非經(jīng)營性土地的,原則上列入項目建設(shè)成本。
2010年，淮安市計劃3年投入4.1億元，2到3年內(nèi)建成7000套共有產(chǎn)權(quán)住房，到2015年這個數(shù)字更高。如果考慮到不斷上漲的土地成本和房價，完成目標(biāo)所花費(fèi)資金將達(dá)到10億元以上。
除了資金問題之外，共有產(chǎn)權(quán)住房所帶來的社會問題也逐漸浮上水面，前述地產(chǎn)人士告訴記者，由于共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者以中低收入人群為主，共有產(chǎn)權(quán)住房集聚的小區(qū)則會被人們扣上城市“窮人區(qū)”的帽子。
一方面要推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，與此同時還要避免共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)過于集中，出現(xiàn)“窮人區(qū)”，淮安市在2014年開始采用“分散建設(shè)”共有產(chǎn)權(quán)住房來避免這一問題。
在當(dāng)年3月淮安市推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房綜合試點(diǎn)工作會議上，相關(guān)負(fù)責(zé)人提到對市共有產(chǎn)權(quán)住房政策進(jìn)一步提升，全面對接普通商品住房市場，制定共有產(chǎn)權(quán)住房定向購買目錄，政府提供不高于40%的貨幣補(bǔ)貼，由保障對象在定向購買目錄內(nèi)自由選購。
這個意見的主要操作方法是在開發(fā)商建設(shè)的樓盤中，由政府回購一部分，再以“共有產(chǎn)權(quán)模式”出售，讓共有產(chǎn)權(quán)房分散在普通居民小區(qū)中，這樣就可以解決共有產(chǎn)權(quán)住房過于集中的問題。
“從土地一級開發(fā)中脫離出來，政府在資金回轉(zhuǎn)的余地上有了更大的空間。低收入群體也被分散到正常的商品房小區(qū)之中，這也是這種實(shí)物+貨幣補(bǔ)助方式的意義”，前述地產(chǎn)人士告訴記者。
截至2017年4月，全市共有49戶符合條件的家庭由政府補(bǔ)貼、自己出資在商業(yè)樓盤購買了共有產(chǎn)權(quán)房。
不難看出，數(shù)量，依然是新政最急需解決的一個問題。49套房子解決的保障問題與普通經(jīng)濟(jì)適用房相比還不在同一個級別之上。“”當(dāng)初推出共有產(chǎn)權(quán)房的時候，是一個全新事物，是一個試驗(yàn)，因此沒有大規(guī)模推。也是在‘摸著石頭過河’。”邵明說。
去庫存的新任務(wù)
作為全國首個試水共有產(chǎn)權(quán)住房的城市，淮安并不是十分理想的試水地。其商品房的去化周期是20個月左右，其中商品住房在16個月以內(nèi)，共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入市場將從一定程度上延長這一過程，但是2016年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)工作“去庫存”主題給予淮安新的思路。
2016年3月6日，淮安市委書記姚曉東接受媒體采訪時表示，“去庫存的壓力不是很大，但是我們要未雨綢繆。”姚曉東表示，下一步要從幾個方面著手：其一，淮安是住建部確定的六個全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市之一。買房人和政府可以各出一部分錢，共有房屋產(chǎn)權(quán)，解決低收入群體的買房需求。
共有產(chǎn)權(quán)住房被納入去庫存的思路，這就意味著原有政府自建模式要從供應(yīng)源頭來一個轉(zhuǎn)向，“城市建設(shè)項目涉及征地拆遷，少建、不建安置房，多用貨幣化手段安置。給你錢，你去買存量房，不也消化了庫存嘛。”姚曉東說。
1年后，淮安的共有產(chǎn)權(quán)住房政策進(jìn)入第三階段。2017年4月6日，淮安市住建局住房保障處對外稱在淮安將不再新建共有產(chǎn)權(quán)住房，傳統(tǒng)意義上的實(shí)物共有產(chǎn)權(quán)住房已升級為貨幣化政府助購，即政府不再新建共有產(chǎn)權(quán)住房，而是由政府出資補(bǔ)貼，讓符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者去購買商品房，政府與購房者的產(chǎn)權(quán)比例為4比6。
淮安10年共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)驗(yàn)對北京有何借鑒意義尚不得知。8月3日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式面向社會公開征求意見。辦法明確，各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，相對于淮安模式，北京市這次推出的“共有產(chǎn)權(quán)房”，房子的“商品屬性”更多，而保障屬性更少。但是，二者共同的問題仍然是“共有產(chǎn)權(quán)房”中政府所占份額以及定價問題。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康擔(dān)心的是政府負(fù)擔(dān)問題。他認(rèn)為北京等一線城市，人口輸入量大，房價過高，如果采用共有產(chǎn)權(quán)模式，政府墊資過高，需要考慮如何抵消套利。
另外，一線城市如采用此模式，因房價過高，政府墊資占比過低，無法解決中低收入家庭資金困難。如提高墊資占比，那巨額資金從何處來？這都需要實(shí)踐與摸索。
