坐擁黃金區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源，津門置業(yè)的一手好牌卻成了如今的交易標(biāo)的。
7.6億元，100%股權(quán)——7月3日，金融街津門（天津）置業(yè)有限公司（下稱津門置業(yè)）100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易信息正式出現(xiàn)在北京產(chǎn)權(quán)交易所的信息板上，核心標(biāo)的為天津地標(biāo)建筑之一的津門主建筑天津瑞吉金融街酒店（下稱瑞吉酒店）。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信公眾號(hào)ID：china-crb）記者獲悉，截至目前，尚未有合適的受讓方報(bào)名參與競(jìng)價(jià)。
口岸絕佳卻陷迷途
與此前其他房企大肆圍獵天津截然不同，金融街選擇對(duì)外出售子公司津門置業(yè)100%股權(quán)，后者旗下核心資產(chǎn)為瑞吉酒店及部分商業(yè)用房、地下車位和遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)辦公用房等。其中，金融街持有津門置業(yè)99.96%股權(quán)，子公司金融街（天津）置業(yè)有限公司持有津門置業(yè)0.04%股權(quán)。
公開信息顯示，金融街2005年8月摘得天津土地交易中心掛牌的津和興（掛）2005-047號(hào)宗地，總面積5.5萬(wàn)平方米，拿地成本7.34億元，當(dāng)時(shí)地面均價(jià)僅1350元/平方米，樓面地價(jià)僅1790元/平方米。2011年10月，瑞吉酒店開業(yè)，管理方為喜來登海外管理公司，瑞吉是其名下頂級(jí)品牌。而日前記者再次從天津市土地交易中心查詢獲悉，瑞吉酒店所在的和平區(qū)最近一次商業(yè)金融業(yè)用地招拍掛交易成交日期為2016年8月25日，成交價(jià)格6.8億元，出讓面積5980平方米，規(guī)劃建筑面積47200平方米。由此計(jì)算可得，該區(qū)域去年樓面價(jià)就已達(dá)1.4萬(wàn)元/平方米，地面均價(jià)達(dá)11.4萬(wàn)元/平方米。
坐擁黃金區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源，津門置業(yè)的一手好牌卻成了如今的交易標(biāo)的。
記者了解到，2005年，金融街出資成立金融街津塔（天津）置業(yè)有限公司（下稱津塔置業(yè)）和津門置業(yè)，并在天津打造了津塔和津門兩大地標(biāo)性建筑。津塔由近337米的環(huán)球金融中心和津塔公寓組成，津門則由兩棟對(duì)稱型高級(jí)公寓和拉德芳斯門型建筑構(gòu)成，而該門型建筑就是此次被掛牌的瑞吉酒店。
根據(jù)掛牌信息，記者致電北京企業(yè)重組顧問有限公司委托負(fù)責(zé)人李德帥，他表示，國(guó)資規(guī)定控股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行預(yù)披露，瑞吉酒店4月已執(zhí)行預(yù)披露流程，此次是正式披露，并開始接受報(bào)名競(jìng)價(jià)。酒店運(yùn)營(yíng)沒有出現(xiàn)問題，這只是企業(yè)內(nèi)部正常的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不方便透露太多，截至目前尚未有合適的受讓方報(bào)名。
而直到記者發(fā)稿時(shí)，瑞吉酒店的相關(guān)信息仍未從金融街官網(wǎng)撤下，并仍然被其列為優(yōu)質(zhì)自持資產(chǎn)。那么，連帶著高端業(yè)態(tài)瑞吉酒店以及優(yōu)質(zhì)寫字樓資產(chǎn)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)的津門置業(yè)100%股權(quán)為何被金融街集中出售？一旦津門置業(yè)股權(quán)缺失，與之相關(guān)的津塔置業(yè)股權(quán)又將何去何從？記者多次聯(lián)系津門置業(yè)，但電話均無(wú)人接聽。
記者注意到，金融街直接和間接持有津門置業(yè)的股權(quán)比例分別為99.96%和0.04%，而直接和間接持有津塔置業(yè)的股權(quán)比例則分別為9.50%和90.50%。
操盤6年仍失守津門
從掛牌信息看，津門置業(yè)2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8074.28萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)卻虧損4326.22萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損4337.91萬(wàn)元，負(fù)債總計(jì)3.72億元，今年第一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.11萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)卻均虧損715.29萬(wàn)元。
記者查閱金融街歷年年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，2011年年報(bào)，金融街對(duì)此項(xiàng)目的表述為“尚在培育期”；2012年年報(bào)，為“目前正處于培育期，2012年利潤(rùn)為負(fù)”；2013年年報(bào)，金融街首次披露瑞吉酒店經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，稱報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7644萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)6.67%，但“處于培育期，利潤(rùn)為負(fù)”。此后直至掛牌轉(zhuǎn)讓，金融街再未于年報(bào)中提及瑞吉酒店經(jīng)營(yíng)狀況。值得注意的是，金融街對(duì)于五大主要物業(yè)即金融街麗思卡爾頓酒店、金融街公寓、金融家俱樂部、天津瑞吉酒店、惠州喜來登酒店的經(jīng)營(yíng)狀況，似乎一直有些底氣不足，只在2013年年報(bào)中予以分別披露，其余年份的表述均雷同于“在競(jìng)爭(zhēng)組別中保持較高水準(zhǔn)”。
以操盤商業(yè)地產(chǎn)而聞名的金融街，為何對(duì)瑞吉酒店板塊的業(yè)績(jī)?nèi)绱说驼{(diào)？華美酒店顧問機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官趙煥焱表示，新開業(yè)酒店第一年經(jīng)營(yíng)虧損是正常的，樹立知名度、落實(shí)客戶市場(chǎng)等都沒有條件完成，酒店開業(yè)后6年甚至更長(zhǎng)時(shí)間財(cái)務(wù)虧損也正常。酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，黃金收獲期是開業(yè)后6至20年。而今，尚在第6個(gè)年頭的瑞吉酒店，就已經(jīng)面臨被全盤轉(zhuǎn)讓的危機(jī)。記者致電瑞吉酒店媒體部，工作人員記錄了記者的提問，并表示將隔日安排專人受訪，但截至記者發(fā)稿時(shí)仍未收到有效回復(fù)。
在天津市市場(chǎng)主體信用信息公示系統(tǒng)上，記者發(fā)現(xiàn)，今年5月25日，津門置業(yè)瑞吉酒店曾多次變更許可信息，而其信用風(fēng)險(xiǎn)分類為“失信”，并已持續(xù)一段時(shí)間。
金融街模式難再?gòu)?fù)制
在2016年年報(bào)中，記者還注意到金融街針對(duì)2017年經(jīng)營(yíng)措施的一句話——調(diào)整自持結(jié)構(gòu)，繼續(xù)增持重點(diǎn)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，減持收益偏低資產(chǎn)，優(yōu)化自持物業(yè)結(jié)構(gòu)，提升自持物業(yè)盈利能力。
作為北京市西城區(qū)國(guó)資委控股的地方國(guó)企，金融街在北京形成了獨(dú)特的“金融街模式”。津塔和津門項(xiàng)目是金融街第一個(gè)真正意義上復(fù)制北京模式的項(xiàng)目，對(duì)其在天津乃至全國(guó)的擴(kuò)張都具有重要意義。但是，圍繞北京金融中心的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)比較專業(yè)的地產(chǎn)領(lǐng)域，要形成全國(guó)復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，首先得看土地資源和城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
此次正式掛牌宣告了金融街模式津版復(fù)制方案的失敗，依賴北京金融街的故事去獲取資源已然失效。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)一直是金融街銷售的重要組成部分，甚至成為左右當(dāng)年銷售業(yè)績(jī)排名的勝負(fù)手。2016年，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額276億元，同比增長(zhǎng) 84%。其中，商業(yè)地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)簽約金額123億元，同比增長(zhǎng)73%，占總簽約金額的約45%。但值得注意的是，在天津地區(qū)，金融街的營(yíng)收僅14.46億元，同比大降64.76%。此外，金融街去年的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為72.41%和119.89%，雖較上年有所下降，但仍處于較高水平。
今年上半年，金融街的股權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化。5月12日，由北京市西城區(qū)國(guó)資委100%控股的金融街資本運(yùn)營(yíng)中心成為金融街的控股股東，直接持有和通過金融街及其關(guān)聯(lián)方間接持有的股權(quán)比例為33.22%，實(shí)現(xiàn)了對(duì)金融街的間接收購(gòu)。
（來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
