“二季度之后，廣州的房?jī)r(jià)確實(shí)停止上漲了。”
受多輪政策影響，2017年上半年廣州樓市如同坐了一趟過(guò)山車，3月份沖向高峰后迅速下滑�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州共成交一手住宅51614套，較去年同期下降10%，新政效應(yīng)初現(xiàn)。而上半年，廣州一手住宅的成交均價(jià)為16627元/平方米，比2016年同期上漲了5%。
在廣州采取限價(jià)、限簽、限售措施，以及不少樓盤采用“雙合同”等方式的前提下，5%的漲幅并不具備實(shí)際參考價(jià)值。“實(shí)際漲幅還是很驚人的，數(shù)據(jù)上體現(xiàn)不出來(lái)。”廣州業(yè)內(nèi)人士表示，與去年同期相比，廣州很大一部分樓盤的實(shí)際漲幅在50%-100%之間。
不過(guò)，廣州中原研究發(fā)展部指出，與過(guò)往的三次調(diào)控相比，今年的新政對(duì)市場(chǎng)的壓制，是持續(xù)性的，完全抑制反彈苗頭，新政后第2月的成交跌幅為近六年之最，政策影響遠(yuǎn)超當(dāng)年穗六條。
“二季度之后，廣州的房?jī)r(jià)確實(shí)停止上漲了。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，雖然官方數(shù)據(jù)沒(méi)有反映真實(shí)市場(chǎng)狀況，但政策確實(shí)起到了抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的效果。
真實(shí)漲幅很驚人
從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，到今年5月，廣州的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲了26個(gè)月。廣州陽(yáng)光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，即便受政策影響，廣州上半年的一手住宅成交量下跌了10%，但價(jià)格卻保持著向上的勢(shì)頭，同比上漲了5%。
如果從官方的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2013年至今年上半年，廣州的一手住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)漲幅僅在23%左右，從1.3萬(wàn)元/平方米上漲到了1.6萬(wàn)元/平方米的水平。
但業(yè)內(nèi)從來(lái)都不把這些數(shù)據(jù)作為有效信息。廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政后廣州部分項(xiàng)目采用“雙合同”等方式，加上參雜了一定量回遷安置房網(wǎng)簽，因此上半年的成交均價(jià)僅供參考。
市場(chǎng)在售產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)更能反映真實(shí)的價(jià)格走勢(shì)。以廣州的豪宅標(biāo)桿匯悅臺(tái)為例，2016年上半年該盤成交套數(shù)為31套，成交面積9980平方米，成交總額9.2億元，折算的單價(jià)約為9.2萬(wàn)元/平方米。近期，該盤的最新報(bào)價(jià)為13萬(wàn)元/平方米，同比漲幅約41%。
廣鋼新城的標(biāo)志盤之一，中海花灣壹號(hào)去年上半年的售價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米，目前的最新報(bào)價(jià)是4.5萬(wàn)元-5.3萬(wàn)元/平方米，最低漲幅也在41%。同在荔灣區(qū)的西關(guān)海，最近售價(jià)為5.7萬(wàn)元/平方米，同比漲了63%。白云區(qū)的保利云禧去年初賣4.2萬(wàn)元/平方米，目前售價(jià)是6萬(wàn)元-7.5萬(wàn)元/平方米，最少漲了43%。
增城和黃埔區(qū)的樓盤這一波漲的最猛，時(shí)代廊橋去年上半年僅1萬(wàn)元/平方米不到，現(xiàn)在的門檻是1.9萬(wàn)元/平方米，漲了90%。廣鋁荔富湖畔的帶裝修均價(jià)從1.2萬(wàn)元/平方米漲到了2.1萬(wàn)元/平方米，75%的漲幅。實(shí)地常春藤去年上半年大概是1.3萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，今年6月份已經(jīng)賣到了2.1萬(wàn)元/平方米，漲了62%。
廣州業(yè)內(nèi)人士表示，在調(diào)控的環(huán)境中，官方數(shù)據(jù)的參考價(jià)值很低。以目前普遍采用雙合同的增城為例，有些樓盤的報(bào)價(jià)已超2萬(wàn)元/平方米，但官方限定的網(wǎng)簽價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米。而在廣州市中心，不少在售樓盤只能按照3.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格備案和網(wǎng)簽，但市場(chǎng)價(jià)卻是高達(dá)6萬(wàn)元/平方米。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，廣州某個(gè)剛開盤的項(xiàng)目售價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米，雖然市場(chǎng)反響不錯(cuò)，但房管部門一直不給網(wǎng)簽，開發(fā)商一籌莫展。
政策力度不容小覷
如果從政策的力度和強(qiáng)度來(lái)看，2017年這一波確實(shí)前所未有。廣州中原研究發(fā)展部的報(bào)告指出，政策對(duì)網(wǎng)簽影響從5月開始表現(xiàn)，相比起政策當(dāng)月（3月），5月成交下跌35.4%，6月更是下跌56.1%，為2012年至今成交量最低的5、6月，傳統(tǒng)銷售旺季“紅五月”風(fēng)光不再。
而通過(guò)對(duì)比2010年至今廣州四次重大調(diào)控的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：1.前三次重大調(diào)控后，雖成交量會(huì)在次月大幅下降，但政策第2月均會(huì)反彈。而今年的新政對(duì)市場(chǎng)的壓制，卻是持續(xù)性的，完全抑制反彈苗頭。2.從政策第2月的成交對(duì)比，今年“3·17”、“3·30”新政后，市場(chǎng)跌幅為近六年之最，政策影響遠(yuǎn)超當(dāng)年穗六條。
從去化率走勢(shì)的情況來(lái)看，由于開盤對(duì)政策反應(yīng)比較及時(shí)，因此能明顯看到3月開始去化率已經(jīng)出現(xiàn)下跌苗頭，至5月底跌至谷底，整體去化率僅52.2%。
在鄧浩志看來(lái)，調(diào)控對(duì)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的作用還是比較明顯的，進(jìn)入二季度之后，廣州的房?jī)r(jià)確實(shí)停止上漲了。他預(yù)計(jì)，下半年，廣州的需求還將繼續(xù)被政策壓制，無(wú)法釋放，成交持續(xù)低迷，價(jià)格也上漲乏力。
但人為的控制成交數(shù)據(jù)并不能解決市場(chǎng)的根本矛盾。據(jù)了解，由于成交量減少，廣州一手住宅消化周期提升至6.7個(gè)月，為2016年9月以來(lái)比較明顯的周期上揚(yáng)。但值得一提的是，廣州整體庫(kù)存面積截至6月底僅637萬(wàn)平方米，明顯低于去年整體情況，部分熱門區(qū)域消化周期已低于3個(gè)月。
