三月以來的房地產(chǎn)市場，總是突如其來一個個爆炸性消息，刺激而又“多情”。經(jīng)歷“限購+限貸+限價+限售+限商”五限之后，市場紛紛猜測下一步政府政策要怎么走，本篇文章試圖去理清邏輯。
簡單來說，昨夜(5月19日)住建部出了一個《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，其中有兩點比較受市場關(guān)注。
其一，住房租賃方面，出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房符合安全要求，滿足基本使用功能；出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。
其二，銷售管理方面，房企取得預(yù)售許可證后十日內(nèi)應(yīng)全部公開對外銷售。房企在住房銷售中不得通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價，不得捂盤惜售或者變相囤積房源等。
住房租賃方面，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對此點評稱，2016年關(guān)于租賃市場實際上已經(jīng)有了相關(guān)的政策，但主要是以國務(wù)院“若干意見”的形式出現(xiàn)的。住建部此次出臺此類政策，實際上提高到了“管理條例”，這是最大的區(qū)別。從政策內(nèi)容來看，對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點。過去的類似約束其實不多，導(dǎo)致租賃市場權(quán)利和義務(wù)不對等。此次政策對于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場流通性機制的更好建立。
這也說明此前租賃市場發(fā)展的意見和方向基本統(tǒng)一，現(xiàn)在通過住建部制定規(guī)則，則為后續(xù)租賃市場的發(fā)展提供了較大的基礎(chǔ)。從這個角度看，對于此類租賃市場的發(fā)展來說，各類細(xì)則可以得到更好的落實。
與此同時，住建部明確了購租并舉的住房制度，這也為后續(xù)發(fā)展租賃市場明確了方向。當(dāng)前部分城市已經(jīng)積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，所以從這個角度看，對于此類租賃房源來說，會在當(dāng)前此類政策內(nèi)容下獲得一個更好的發(fā)展基礎(chǔ)。
通過這個文件可以看出，政府已經(jīng)非常有意愿發(fā)展住房租賃市場，而相應(yīng)的細(xì)則或緊鑼密鼓研制等待出臺，下一步就是政策落實。
深層分析，政府之所以有意愿控制房價在合理范圍內(nèi)上漲，主要是怕引發(fā)大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，而年初房企一度瘋狂拿地，現(xiàn)在卻面臨資金鏈斷裂風(fēng)險。
房企融資渠道面臨雙重寒冬夾擊，或已說明拐點將至。
5月初，有媒體記者調(diào)查了解到，近期房地產(chǎn)開發(fā)貸已經(jīng)明顯收緊，貸款額度相比去年同期增速明顯下降，同時，銀監(jiān)局嚴(yán)格監(jiān)控銀行理財資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。
由于監(jiān)管部門的政策收緊，房企只能尋求其它渠道融資，如信托、基金、債券等非銀通道，據(jù)信托公司人士向記者透露，其近期發(fā)行的信托產(chǎn)品，利率已比年初高了1至2個百分點。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年初至4月末，共有約2509.7億元信用債取消和延遲發(fā)行，其中，4月份就有154只債券取消和推遲發(fā)行，規(guī)模約1326.3億元。其中，取消或者推遲發(fā)行主要原因是企業(yè)對市場的融資成本上升不適應(yīng)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)在內(nèi)的發(fā)債金額僅649.5億，同比減少83.8%。
內(nèi)地融資不通，還可以海外發(fā)債，然而5月18日，媒體報道稱，發(fā)改委第二季度開始已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文。公司發(fā)行企業(yè)債需要由發(fā)改委審批。這相當(dāng)于房企融資渠道或已被堵死。
租賃市場發(fā)展或被納入房地產(chǎn)市場長效機制。
今年4月中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。請注意，這里用的是“加快形成”四個字。
去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議：加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。
今年政府工作報告：加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。
從“加快研究建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，說明房地產(chǎn)市場長效機制在加速推進。
再結(jié)合近期相關(guān)政策，租賃市場或被納入房地產(chǎn)長效發(fā)展機制。
5月9日，社科院藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強在2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會表示，住房租賃市場是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的一個重要渠道。
關(guān)于2017中國房地產(chǎn)走勢分析，王業(yè)強表示，2017年房地產(chǎn)市場進入了一個量化調(diào)整的階段，房地產(chǎn)市場將會進一步深化和強化。房屋租賃市場有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機遇。
《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》可以很明顯看出，政府是在細(xì)化規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。結(jié)合此前政府明令要求規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，懲治大量違法違規(guī)中介，再加上近期懲治群租房市場，可以看出，政府下一步是細(xì)化目標(biāo)，抓政策落實，《條例》正式出臺后，租賃市場相關(guān)違法違規(guī)將被懲治。
關(guān)于政策下一步怎么走層面，嚴(yán)躍進對此表示，這幾個政策不是簡單所謂限購限貸，更多是對市場規(guī)范和市場未來財富創(chuàng)新等等提出了一些要求，所以這些政策，不代表接下來政府是不是會加碼，沒有一個必然的聯(lián)系。但是確實對于近期一些細(xì)微地方可能會進行規(guī)范，同時從長效機制來講，對租賃市場這一塊都會有積極的培育，所以主要側(cè)重于市場交易秩序穩(wěn)定，鞏固當(dāng)前限購限貸政策，同時鞏固政策對市場發(fā)展提出了一些新方向。
