2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有一大段是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的論述，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)下一步發(fā)展提出了指導(dǎo)性的政策建議。

　　“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”。為什么炒房如此之熱?因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲地區(qū)，住房有升值空間。關(guān)于房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確指出，存在著兩類情況——冰火兩重天。“火”，是在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng);“冰”，則是大部分三、四線城市和部分二線城市房子是賣不出去的，而且大面積的積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。像北京這樣的城市，房?jī)r(jià)上漲還有很大空間。為什么?因?yàn)楸本┰诳刂迫丝诘倪M(jìn)入，如果把最好的、有限的公共資源限制在為一定的人口服務(wù)，當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致與各種公共服務(wù)和市場(chǎng)化服務(wù)高水準(zhǔn)相匹配的房?jī)r(jià)有很大的上漲空間。另外，一線城市尋租機(jī)會(huì)高，任何一個(gè)房地產(chǎn)商只要拿到地，就可以掙到錢。

　　可是，我們還面對(duì)更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，那就是相當(dāng)一部分城市，尤其是二、三、四線城市存在嚴(yán)重的積壓，影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的增長(zhǎng)�？梢哉f(shuō)，在這些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)大量的積壓，可能會(huì)影響到GDP增長(zhǎng)速度下滑1到2個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能說(shuō)與這些二、三、四線城市房子賣不出去沒(méi)有關(guān)系。城市政府土地出讓金沒(méi)有了，直接關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施投資跟不上去，也是很嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。

　　房?jī)r(jià)上漲的原因是什么呢?首先，北京以海淀區(qū)、東城區(qū)、石景山區(qū)為代表的房?jī)r(jià)上漲重要原因是，北京的公共服務(wù)水平高。但與此同時(shí)，北京建設(shè)用地供給在逐年下降，從2014年的 5150公頃下降到2016年的4100公頃，當(dāng)前還在繼續(xù)下降。這能不影響到供給和需求相互匹配嗎?因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要在房?jī)r(jià)上漲的地方增加土地供給。其次，媒體反映非常強(qiáng)烈，直接影響到了決策的咨詢。第三，投資需求。近幾十年來(lái)，隨著人均收入水平的提高，高收入人口會(huì)到北京、上海等投資水平高且尋租機(jī)會(huì)高的地方，不但能享受優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，還可以提升住房的價(jià)值。

　　住房供給嚴(yán)重過(guò)剩的原因又是什么?房子嚴(yán)重積壓賣不出去，政府的土地出讓不出去，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關(guān)，城市發(fā)展主要的財(cái)政資金來(lái)源是土地出讓。按市場(chǎng)規(guī)律，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品，那么在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下會(huì)形成供給波動(dòng)，這是市場(chǎng)化規(guī)律、企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的結(jié)果�？扇绻�在一個(gè)國(guó)家，城市政府要大幅度干預(yù)這個(gè)市場(chǎng)，甚至城市政府作為利益主體直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會(huì)把供給波動(dòng)過(guò)度放大，而且會(huì)比市場(chǎng)自身競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的波動(dòng)高很多。實(shí)際上，這種結(jié)果在中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了。最明顯的現(xiàn)象就是，部分二線城市和相當(dāng)部分的三、四線城市的房子賣不出去。

　　金融政策、財(cái)政政策和稅收政策都是調(diào)整購(gòu)買投資性住房的重要手段。如何在房?jī)r(jià)上漲地區(qū)增加土地供給呢?可以通過(guò)發(fā)展特大城市周邊的中小城市來(lái)解決中低收入人口住房問(wèn)題，在離主城區(qū)一定半徑距離的地方，放大空間范圍解決用地供給、解決城市發(fā)展的各種矛盾。與世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)中小城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在特大城市周邊30至40公里半徑，我國(guó)中小城市的數(shù)量很少。為什么?限制開(kāi)發(fā)，北京、上海都是如此。如果中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，就會(huì)具有非常重要的戰(zhàn)略性價(jià)值和內(nèi)涵。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設(shè)，會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律帶動(dòng)城郊中小城市發(fā)展，并會(huì)大大緩解特大城市的房?jī)r(jià)。一旦我們的軌道交通像其他發(fā)達(dá)國(guó)家的特大城市一樣，周邊城市就會(huì)迅速興起，也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)中小城市發(fā)展、緩解住房供給。

　　對(duì)供給過(guò)剩地區(qū)，要堅(jiān)定不移地去庫(kù)存。去庫(kù)存有很多辦法，但是核心問(wèn)題不在于怎么去庫(kù)存，重點(diǎn)是怎么解決城市轉(zhuǎn)型的問(wèn)題、怎么促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)村人口收入水平增高了，才會(huì)有人來(lái)買房。所以，促進(jìn)就業(yè)增長(zhǎng)、改變GDP為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、制定合理稅收政策等多項(xiàng)手段和措施的綜合運(yùn)用，才能從根本上遏制三、四線城市，包括部分二線城市的房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展和嚴(yán)重的積壓。

　　為什么在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這么重要的文件中沒(méi)有提到特色小鎮(zhèn)?實(shí)際上是擔(dān)心過(guò)熱，擔(dān)心大量的地產(chǎn)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號(hào)向小城鎮(zhèn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。特色小鎮(zhèn)從80年代就存在，是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，不是通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)的。在發(fā)展到一定程度后，居民收入水平大幅度增高，就業(yè)水平大幅度增高，才有了購(gòu)買住房的直接需求，房地產(chǎn)才可以順勢(shì)進(jìn)入。當(dāng)前，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入小鎮(zhèn)，就會(huì)導(dǎo)致住房成本增加，進(jìn)而影響到未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不起來(lái)。

　　防止政績(jī)工程、防止形象工程、防止房地產(chǎn)為主導(dǎo)，是為了防止政府和企業(yè)再次推動(dòng)地價(jià)上漲，再次推動(dòng)房地產(chǎn)過(guò)熱，再次導(dǎo)致五線城市繼續(xù)出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的局面。因此，我們要從長(zhǎng)遠(yuǎn)政策入手，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)、推動(dòng)收入增長(zhǎng)，才有可能成為房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。