2017年中央經(jīng)濟工作會議有一大段是關于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的論述，對我國房地產(chǎn)下一步發(fā)展提出了指導性的政策建議。
“房子是用來住的，而不是用來炒的”。為什么炒房如此之熱?因為在房價上漲地區(qū)，住房有升值空間。關于房地產(chǎn)形勢的評價，中央經(jīng)濟工作會議也明確指出，存在著兩類情況——冰火兩重天。“火”，是在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動;“冰”，則是大部分三、四線城市和部分二線城市房子是賣不出去的，而且大面積的積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟形勢。像北京這樣的城市，房價上漲還有很大空間。為什么?因為北京在控制人口的進入，如果把最好的、有限的公共資源限制在為一定的人口服務，當然會導致與各種公共服務和市場化服務高水準相匹配的房價有很大的上漲空間。另外，一線城市尋租機會高，任何一個房地產(chǎn)商只要拿到地，就可以掙到錢。
可是，我們還面對更為嚴峻的現(xiàn)實，那就是相當一部分城市，尤其是二、三、四線城市存在嚴重的積壓，影響了宏觀經(jīng)濟形勢的增長。可以說，在這些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)大量的積壓，可能會影響到GDP增長速度下滑1到2個百分點。當前，我國經(jīng)濟增長率從8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能說與這些二、三、四線城市房子賣不出去沒有關系。城市政府土地出讓金沒有了，直接關系到基礎設施投資跟不上去，也是很嚴峻的現(xiàn)實。
房價上漲的原因是什么呢?首先，北京以海淀區(qū)、東城區(qū)、石景山區(qū)為代表的房價上漲重要原因是，北京的公共服務水平高。但與此同時，北京建設用地供給在逐年下降，從2014年的 5150公頃下降到2016年的4100公頃，當前還在繼續(xù)下降。這能不影響到供給和需求相互匹配嗎?因此，中央經(jīng)濟工作會議提到，要在房價上漲的地方增加土地供給。其次，媒體反映非常強烈，直接影響到了決策的咨詢。第三，投資需求。近幾十年來，隨著人均收入水平的提高，高收入人口會到北京、上海等投資水平高且尋租機會高的地方，不但能享受優(yōu)質的公共服務，還可以提升住房的價值。
住房供給嚴重過剩的原因又是什么?房子嚴重積壓賣不出去，政府的土地出讓不出去，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關，城市發(fā)展主要的財政資金來源是土地出讓。按市場規(guī)律，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品，那么在市場競爭的條件下會形成供給波動，這是市場化規(guī)律、企業(yè)間競爭導致的結果�？扇绻谝粋�國家，城市政府要大幅度干預這個市場，甚至城市政府作為利益主體直接參與市場競爭，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會把供給波動過度放大，而且會比市場自身競爭導致的波動高很多。實際上，這種結果在中國已經(jīng)出現(xiàn)了。最明顯的現(xiàn)象就是，部分二線城市和相當部分的三、四線城市的房子賣不出去。
金融政策、財政政策和稅收政策都是調(diào)整購買投資性住房的重要手段。如何在房價上漲地區(qū)增加土地供給呢?可以通過發(fā)展特大城市周邊的中小城市來解決中低收入人口住房問題，在離主城區(qū)一定半徑距離的地方，放大空間范圍解決用地供給、解決城市發(fā)展的各種矛盾。與世界上其他發(fā)達國家相比，我國中小城市數(shù)量遠遠不足。在特大城市周邊30至40公里半徑，我國中小城市的數(shù)量很少。為什么?限制開發(fā)，北京、上海都是如此。如果中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，就會具有非常重要的戰(zhàn)略性價值和內(nèi)涵。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設，會按照市場規(guī)律帶動城郊中小城市發(fā)展，并會大大緩解特大城市的房價。一旦我們的軌道交通像其他發(fā)達國家的特大城市一樣，周邊城市就會迅速興起，也會進一步促進中小城市發(fā)展、緩解住房供給。
對供給過剩地區(qū)，要堅定不移地去庫存。去庫存有很多辦法，但是核心問題不在于怎么去庫存，重點是怎么解決城市轉型的問題、怎么促進實體經(jīng)濟的發(fā)展。只有實體經(jīng)濟發(fā)展了，城鎮(zhèn)居民和進城的農(nóng)村人口收入水平增高了，才會有人來買房。所以，促進就業(yè)增長、改變GDP為導向的經(jīng)濟增長模式、制定合理稅收政策等多項手段和措施的綜合運用，才能從根本上遏制三、四線城市，包括部分二線城市的房地產(chǎn)過快發(fā)展和嚴重的積壓。
為什么在中央經(jīng)濟工作會議這么重要的文件中沒有提到特色小鎮(zhèn)?實際上是擔心過熱，擔心大量的地產(chǎn)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號向小城鎮(zhèn)進行轉移。特色小鎮(zhèn)從80年代就存在，是以實體經(jīng)濟為主導，不是通過房地產(chǎn)發(fā)展起來的。在發(fā)展到一定程度后，居民收入水平大幅度增高，就業(yè)水平大幅度增高，才有了購買住房的直接需求，房地產(chǎn)才可以順勢進入。當前，一旦房地產(chǎn)進入小鎮(zhèn)，就會導致住房成本增加，進而影響到未來實體經(jīng)濟發(fā)展不起來。
防止政績工程、防止形象工程、防止房地產(chǎn)為主導，是為了防止政府和企業(yè)再次推動地價上漲，再次推動房地產(chǎn)過熱，再次導致五線城市繼續(xù)出現(xiàn)供需嚴重失衡的局面。因此，我們要從長遠政策入手，推動實體經(jīng)濟發(fā)展、推動就業(yè)增長、推動收入增長，才有可能成為房地產(chǎn)未來發(fā)展的堅強后盾。
