新華房產(chǎn)5月11日北京訊（記者 唐群）去年末履新綠地京津事業(yè)部的歐陽(yáng)兵，昨日面對(duì)北京媒體，首談上任半年以來(lái)的工作進(jìn)展及未來(lái)3-5年的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃。
今年是綠地進(jìn)駐京津的第8個(gè)年頭，對(duì)外遭逢全國(guó)一二線城市市場(chǎng)分化加劇與房地產(chǎn)行業(yè)降速、轉(zhuǎn)型的大環(huán)境，對(duì)內(nèi)亟需克服目前住宅物業(yè)比例稀少與在京土地儲(chǔ)備不足的自身背景，對(duì)此，歐陽(yáng)兵提出接下去的主要工作是帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)將年度及未來(lái)3-5年的戰(zhàn)略逐步落實(shí)、深化對(duì)北京土地市場(chǎng)的“攻克”與做好產(chǎn)品上的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。
第一土地任務(wù)是要“進(jìn)城”
“我們畢竟是一個(gè)以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)的水源是土地。”據(jù)歐陽(yáng)兵介紹，自己作為京津事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)班子之一、主要業(yè)務(wù)的就是拿地。
據(jù)記者了解，歐陽(yáng)兵掌舵下的北京綠地，于2015年一季度迅速在北京斬獲兩宗地塊。其一是1月30日，綠地以總價(jià)45.16億、10408/平米的樓面價(jià)，從萬(wàn)科手中奪走昌平北七家地塊；其二，綠地力挫龍湖、金融街，拿下太陽(yáng)宮的商辦地塊。對(duì)此，歐陽(yáng)兵稱“終于進(jìn)城了”。
此前，綠地一直處于北京土地市場(chǎng)的核心戰(zhàn)場(chǎng)之外，除望京地塊，其他項(xiàng)目均位處五環(huán)以外，這與綠地當(dāng)前“業(yè)績(jī)一哥”的行業(yè)地位顯然不相稱。“記得剛來(lái)北京時(shí)，同事做了一個(gè)京津事業(yè)部的項(xiàng)目地圖，繞著北京五環(huán)，全部都在邊界點(diǎn)上，只有一個(gè)孤零零的望京（地塊）。”歐陽(yáng)兵告訴記者“當(dāng)時(shí)我就開(kāi)玩笑，我說(shuō)我第一個(gè)任務(wù)是要‘進(jìn)城’。”
歐陽(yáng)兵對(duì)事業(yè)部未來(lái)任務(wù)的部署突顯出了他的務(wù)實(shí)性：“第一，把做好的年度和未來(lái)3-5年的規(guī)劃逐步地帶團(tuán)隊(duì)落實(shí)，第二繼續(xù)深化在北京房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的工作，并取得一定成效，第三創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型。”
在他看來(lái)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)宏觀的房地產(chǎn)形勢(shì)還是北京市場(chǎng)，“分化”都已十分顯性，“已經(jīng)不需要專業(yè)人士來(lái)下判斷，大家都看得出來(lái)。”從更為審慎的角度上，歐陽(yáng)兵認(rèn)為運(yùn)氣好的話3、5年、運(yùn)氣不好可能更快，都將要面臨“今天國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市所面臨的局面”：外地一些城市的項(xiàng)目庫(kù)存，有十年以上都賣不完的，真不夸張。
“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整是被逼的”
“說(shuō)到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，說(shuō)實(shí)在話是被動(dòng)的，不是我想調(diào)，是市場(chǎng)環(huán)境、客戶和我們手上現(xiàn)有的可售項(xiàng)目逼得我們要調(diào)整。”
根據(jù)2014年業(yè)績(jī)披露，多家機(jī)構(gòu)稱綠地已超過(guò)萬(wàn)科，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售“第一把交椅”。據(jù)綠地官方公布，2014年度業(yè)績(jī)達(dá)4021億元，同比增長(zhǎng)22%，盡管低于綠地集團(tuán)的年均增長(zhǎng)率44%，但在一眾銷售業(yè)績(jī)降速的領(lǐng)軍房企中已顯鶴立雞群之勢(shì)。
據(jù)知，綠地集團(tuán)對(duì)下面的事業(yè)部有著業(yè)績(jī)上的硬性要求，不增長(zhǎng)或增長(zhǎng)小于兩位數(shù)或意味著領(lǐng)導(dǎo)班子得挪位子。而近兩年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的客觀趨勢(shì)，實(shí)際卻已不再能支撐這種每年30、40%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)水平，對(duì)此，歐陽(yáng)兵認(rèn)為自己首要考慮的“是怎么做好轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新”。
“我來(lái)北京后發(fā)現(xiàn)，商辦銷售占了我們?nèi)ツ?80個(gè)億銷售的95%以上，住宅不到5%，還有部分是天津和香河貢獻(xiàn)的，北京只有房山有一點(diǎn)點(diǎn)、而且是尾巴。”北京綠地面臨的一個(gè)事實(shí)，是今年不算上新拿項(xiàng)目手上已無(wú)住宅產(chǎn)品，歐陽(yáng)兵認(rèn)為綠地不該掉進(jìn)“超高層商辦專家”的局限標(biāo)簽里，“綠地其實(shí)做住宅也是很厲害的。”
歐陽(yáng)兵告訴記者，綠地是做全產(chǎn)業(yè)鏈的，而住宅在現(xiàn)金流上的保障是要比商辦好很多，因而今年在各方面要素“逼迫”之下，綠地必然要做出產(chǎn)品的調(diào)整與變革。
“我們?cè)僮鲎≌�，可能不是一個(gè)誰(shuí)都會(huì)做的常規(guī)類產(chǎn)品，以我們今年1月在昌平拿的住宅項(xiàng)目，可能會(huì)有許多全新概念進(jìn)來(lái)……會(huì)符合現(xiàn)代健康、舒適的要求，也符合科技和互聯(lián)網(wǎng)要求的這樣一個(gè)產(chǎn)品。”歐陽(yáng)兵稱，但目前尚不方便具體透露。
