11月14日，國家統(tǒng)計局公布的《2019年1~10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%，增速回落0.2%；10月份“國房景氣指數(shù)”較9月份提高0.06%至101.14。
值得注意的是，前10月全國商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%，增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者分析認(rèn)為：“按照數(shù)據(jù)測算，2019年最后2個月首次成交額只要不出現(xiàn)突然暴跌（跌幅超過25%），2019年全年市場成交額超過15萬億元（2018年全國商品房成交金額149973億元）幾成定局，年度銷售面積也將有望與2018年創(chuàng)造的歷史記錄（171654萬平方米）持平。但投資出現(xiàn)放緩，調(diào)控政策導(dǎo)致的市場下調(diào)跡象逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)資金鏈有所吃緊。”
商品房銷售額已達12.4萬億
分區(qū)域來看，西部地區(qū)前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資24588億元，增長15.7%，增速回落0.5個百分點；西部地區(qū)商品房銷售面積36786萬平方米，增長3.8%；銷售額26611億元，增長10.1%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向記者指出：“西部地區(qū)開發(fā)投資和銷售情況在全國依然處于明顯領(lǐng)先地位，重慶、成都、西安、昆明等熱點城市對于區(qū)域的帶動力不可小覷。從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，西部眾多城市的二手房掛牌熱度和用戶熱度也在全國排名前列，這一態(tài)勢預(yù)計在今年不會發(fā)生改變。”
東部及東北部地區(qū)則呈現(xiàn)降溫勢頭，前10月房地產(chǎn)開發(fā)投資57615億元，同比增長8.4%，增速回落0.2個百分點；中部地區(qū)投資22822億元，增長10.0%，增速持平；東北地區(qū)投資4579億元，增長9.5%，增速回落0.4個百分點。
“市場整體降溫態(tài)勢不變。”張波表示，“東部和東北部地區(qū)的回落尤為明顯，東部地區(qū)由于投資額絕對值高，其增速放緩對全國平均水平產(chǎn)生明顯下拉作用，東北地區(qū)的降溫的速度要高于上半年水平，更是低于2018年全年17.5%的水平，直接顯示出房企在這一區(qū)域的謹(jǐn)慎度不斷提升。”
“同時東北地區(qū)的銷售面積同比依然呈現(xiàn)5%的下降，銷售金額僅有3.3%的提升也顯示出區(qū)域降溫在加速，同時更多的銷量在向東北地區(qū)的核心城市集中。”
從全國商品房銷售情況來看，前10月全國商品房銷售面積增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，四季度房企“以價換量”搶收效果得到明顯體現(xiàn)。
10月末，全國商品房待售面積49323萬平方米，比9月末減少23萬平方米。其中，住宅待售面積減少125萬平方米，辦公樓待售面積增加9萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少17萬平方米。
張大偉向記者表示，截至日前，標(biāo)桿房企公布2019年前10月銷售額的企業(yè)合計有26家，這26家企業(yè)前10月合計銷售額超4萬億元，同比2018年同期上漲了17.9%，刷新歷史記錄。
同時他也指出，從銷售業(yè)績看，盡管房企收獲了“金九銀十”，但大部分房企都是增加了供應(yīng)量，部分企業(yè)明顯通過價格調(diào)整進行促銷。房企為了規(guī)模化，年末最后2個月依然不排除“搶收”的可能性。
房屋竣工面連續(xù)22個月下跌
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速回落0.1%個百分點。
其中，國內(nèi)貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預(yù)收款49163億元，增長9.4%；個人按揭貸款22137億元，增長14.1%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，“資金面的數(shù)據(jù)其實不算太糟糕，今年增幅相對比較穩(wěn)定，資金狀況沒有明顯惡化。”
但他也同時指出，房企的感受和市場數(shù)據(jù)并不一致，至少房企會認(rèn)為當(dāng)前資金面是明顯收緊的，或者說需要防范資金方面的各類新壓力。
前10月全國房屋新開工面積同比增長10%，多位市場人士均認(rèn)為這一數(shù)據(jù)優(yōu)于預(yù)期。同時，房屋竣工面積同比下跌5.5%，已是連續(xù)22個月同比下跌，但跌幅略有收窄。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，“此時加快開工說明四季度房企在搶工期，為了第四季度獲得預(yù)售證，這也反映了當(dāng)前房企的主流心態(tài)，因此新開工加快，實際上還是為了更好地做銷售和回籠資金�？⒐っ娣e下跌則說明今年依然會有負(fù)增長的可能，但預(yù)計明年有望轉(zhuǎn)負(fù)為正。”
對于2019年最后兩個月走勢，張波預(yù)測，“市場降溫大背景下，預(yù)計商品房成交量價亦不會出現(xiàn)明顯波動，但市場信心指數(shù)或延續(xù)下跌。從58安居客線上平臺的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，購房者的信心指數(shù)10月環(huán)比下降4.2%，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)10月份環(huán)比下降0.6%。”
“第四季度，房企的重心會更多強調(diào)銷售數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流和財務(wù)數(shù)據(jù)的改善，此時投資端不會過于激進，節(jié)奏會放緩。受此影響，開發(fā)投資數(shù)據(jù)預(yù)計難以繼續(xù)上揚，后續(xù)幾個月以增幅收窄為主要趨勢。”嚴(yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。
