未來(lái)房?jī)r(jià)年漲5%，背后還有含義
黃奇帆最近對(duì)樓市未來(lái)的判斷被熱轉(zhuǎn)，其中關(guān)于房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅的判斷尤其多人關(guān)注。他的觀點(diǎn)是：未來(lái)十幾年“房?jī)r(jià)增長(zhǎng)大體上不會(huì)超過(guò)M2的增長(zhǎng)率，大體上也不會(huì)超過(guò)GDP的增長(zhǎng)率，一般會(huì)小于老百姓家庭收入的增長(zhǎng)率”。“而中國(guó)的GDP今后十幾年平均增長(zhǎng)率大體在5%左右”，“M2的增長(zhǎng)率大體上等于GDP的增長(zhǎng)率加物價(jià)指數(shù)”。結(jié)論大概就是房?jī)r(jià)每年平均漲個(gè)5%—6%，我認(rèn)為如果再結(jié)合經(jīng)濟(jì)與人口聚集的趨勢(shì)，大城市會(huì)稍微更高一點(diǎn)。
從學(xué)術(shù)的角度看，他這個(gè)推論是有足夠邏輯支撐的。但更多人關(guān)心他之前的官方背景，所以他說(shuō)這段話，代表了誰(shuí)的意志？這個(gè)更值得玩味。又或者直白點(diǎn)講，是否未來(lái)房?jī)r(jià)年漲5%—6%就是一個(gè)官方“認(rèn)可”的幅度呢？嗯~~~好好想想吧。
另外，中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)上漲幅度將大幅放緩，這個(gè)預(yù)測(cè)的邏輯是基于過(guò)去支撐房?jī)r(jià)快速上漲的要素已經(jīng)不復(fù)存在了。分別是：貨幣發(fā)行量大，市場(chǎng)規(guī)模大，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)中國(guó)輸入的購(gòu)買(mǎi)力。重點(diǎn)來(lái)了！！他這個(gè)結(jié)論的推導(dǎo)過(guò)程隱藏著另一個(gè)結(jié)論，就是過(guò)去20年中國(guó)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)是真實(shí)的，有效的，有客觀原因的，當(dāng)前的房?jī)r(jià)沒(méi)有太突出泡沫的。所以，房?jī)r(jià)在目前的這個(gè)位置上沒(méi)有支持大跌的，客觀的，基本條件。當(dāng)然從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和金融的角度，國(guó)家也沒(méi)有讓其跌的主觀意愿。好，如果這也代表了部分官方的態(tài)度，那樓價(jià)泡沫論的聲音可以關(guān)小一點(diǎn)了。
附黃奇帆萬(wàn)字長(zhǎng)文
《預(yù)測(cè)房地產(chǎn)下一步,未來(lái)10年，房地產(chǎn)會(huì)有這6大巨變！》
7月13日，重慶原市長(zhǎng)、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)黃奇帆在世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)暨房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展國(guó)際研討會(huì)上以房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)為題做了精彩演講。
他對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)今后的發(fā)展作出了六個(gè)趨勢(shì)性的判斷，囊括了土地供給、企業(yè)供給、成本價(jià)格的供給、資本貨幣的供給等多方面，這些趨勢(shì)是總的內(nèi)在的趨勢(shì)，長(zhǎng)效的、長(zhǎng)期的、基本面的、基礎(chǔ)性的趨勢(shì)。
經(jīng)黃奇帆本人審定授權(quán)，現(xiàn)將萬(wàn)字演講長(zhǎng)文刊發(fā)，以饗讀者——
01
房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模
今后十幾年新房的銷(xiāo)售交易量會(huì)有一個(gè)比較大的下降，這個(gè)變化就是從這幾年的頂點(diǎn)到了拐點(diǎn)開(kāi)始往下，趨勢(shì)性的總量縮減。
我們回顧一下中國(guó)房地產(chǎn)這20年的總量是怎么增長(zhǎng)的。在1998年和1999年的時(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)一年新建房的交易銷(xiāo)售量剛剛達(dá)到1億平方米。而在1990年之前，中國(guó)是沒(méi)有商品房交易的，從1990年后開(kāi)始有了房地產(chǎn)業(yè)，啟動(dòng)了開(kāi)發(fā)商土地批租、老百姓買(mǎi)房可以按揭貸款等市場(chǎng)化改革，到1998年、1999年的時(shí)候達(dá)到了1億平方米。隨后，從1998年到2008年，這10年里漲了6倍，實(shí)際上原本可能漲到8倍， 2007年的銷(xiāo)售量本來(lái)已經(jīng)到了差不多7億平方米，但2008年全球金融危機(jī)發(fā)生了，中國(guó)的房產(chǎn)交易量也下降了，萎縮到6億平方米。又過(guò)了5年，到2012年前后，房地產(chǎn)的交易量翻了一番，從6億平方米增長(zhǎng)到12億平方米。從2012年到2018年，又增加了5億平方米。總之在過(guò)去的20年，中國(guó)房地產(chǎn)每年的新房銷(xiāo)售交易量差不多從1億平方米增長(zhǎng)到17億平方米，翻了四番多。
那么，今后的十幾年會(huì)怎么走？是保持現(xiàn)狀17億平方米一年，維持10多年，還是繼續(xù)每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？我的判斷是今后十幾年，中國(guó)每年的房地產(chǎn)新房的交易量不僅不會(huì)總量增長(zhǎng)翻番，相反還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長(zhǎng)、或者負(fù)增長(zhǎng)。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷(xiāo)售交易量可能下降到10億平方米以?xún)?nèi)，大體上減少40%的總量。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去20年房地產(chǎn)交易總量之所以能夠翻四番，有四個(gè)原因：
一是城市化。在過(guò)去20年里，中國(guó)城市人口在增加。中國(guó)城市常住人口城市化率上升了近26個(gè)百分點(diǎn)，城市化過(guò)程中城市人口擴(kuò)張，不僅是農(nóng)民工進(jìn)城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規(guī)模的擴(kuò)大帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。
二是舊城拆遷改造。在城市擴(kuò)大的同時(shí)，為了交通道路建設(shè)、商務(wù)集聚區(qū)的建設(shè)，而拆除一些工廠區(qū)、住宅區(qū)，各種因規(guī)劃功能布局調(diào)整進(jìn)行城市改造，也能產(chǎn)生較大的新房建設(shè)銷(xiāo)售交易量。
三是住房質(zhì)量。中國(guó)人造房子，50年前的時(shí)候，農(nóng)村是土坯房，城市是磚瓦房。上世紀(jì)八十年代以后，農(nóng)村是磚瓦房，城市開(kāi)始建造鋼筋混凝土住房。土坯房一般不超過(guò)10年就會(huì)垮塌，需要重新造；磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質(zhì)量差、鋼筋質(zhì)量差、建筑結(jié)構(gòu)差，到了30年基本上也要拆了重建。
四是人均住房面積增加。1990年，中國(guó)人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅十幾平方米，現(xiàn)在城市人均住房面積已達(dá)到50平方米。原來(lái)人均住房面積偏小，也會(huì)產(chǎn)生改善性的購(gòu)房需求。
以上四方面因素在今后十幾年會(huì)逐漸淡出。一是城市化率增長(zhǎng)放慢，已接近拐點(diǎn)。在未來(lái)十幾年將從現(xiàn)在的60%大致增長(zhǎng)到70%，總之，城市化率的上升面臨天花板現(xiàn)象，城市人口增速放緩，還要每年增長(zhǎng)一點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)是不可能的，城市化的人口紅利會(huì)逐步淡出。二是舊城改造總量減少。經(jīng)過(guò)20年的城市改造，舊城改造大拆大建的狀況會(huì)逐步淡出，總量會(huì)大規(guī)模減少。三是人均住房面積基本平衡不會(huì)再大幅增加。當(dāng)前，我國(guó)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平方米，困難家庭住房結(jié)構(gòu)性改善的要求逐漸降到較低水平。盡管還會(huì)有，但只是局部結(jié)構(gòu)性的，而不是總體性的人均住房不夠。四是住房質(zhì)量提高。2012年，住建部下發(fā)了一個(gè)關(guān)于住宅和寫(xiě)字樓等各種商品性房屋的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，把原來(lái)中國(guó)住宅商品房30年左右的安全標(biāo)準(zhǔn)提升到了至少70年，甚至100年。也就是說(shuō)，老城市的折舊改造量會(huì)大量減少。假設(shè)這個(gè)城市有10億平方米的房子，如果按30年折舊計(jì)算，每年會(huì)折舊三十分之一，差不多3000萬(wàn)平方米要拆了重造。如果變成100年，每年的折舊平均也就變成1000萬(wàn)平方米。
從以上四個(gè)趨勢(shì)看，在今后十幾年的長(zhǎng)周期里，中國(guó)房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷(xiāo)售交易量，這個(gè)時(shí)代結(jié)束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個(gè)信號(hào)。今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不會(huì)是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，當(dāng)然這個(gè)萎縮不會(huì)在一年里面大規(guī)模萎縮20%、30%，大體上有十幾年的過(guò)程，逐步往下降。十幾年后每年的竣工銷(xiāo)售量下降到10億平方米以下。
02
總量萎縮后，房地產(chǎn)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)地區(qū)在哪里
過(guò)去十幾年的狀態(tài)，不管是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中西部地區(qū)；不管是大城市、中城市，還是小城市、區(qū)縣城市，總之是全面開(kāi)發(fā)，四面開(kāi)花到處都是房地產(chǎn)，是個(gè)全民造房運(yùn)動(dòng)的時(shí)代。從現(xiàn)在開(kāi)始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)四面開(kāi)花、東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會(huì)有熱點(diǎn)。我們說(shuō)的總量17億平方米一年，以后可能變?yōu)橐荒?5億、12億平方米。這個(gè)建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)地方。一個(gè)是中心城市。所謂中心城市，指除了省會(huì)城市之外也包括一些同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市。比如，山東省除濟(jì)南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級(jí)中心城市深圳。第二個(gè)就是大都市圈。超級(jí)大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。
大家可以關(guān)注現(xiàn)在近10個(gè)跨入1000萬(wàn)的超級(jí)大城市，他們都有十幾年以后人口增長(zhǎng)500萬(wàn)以上的可能。只要人口增長(zhǎng)了，城市住宅房地產(chǎn)就會(huì)跟上去。如果已經(jīng)是2000萬(wàn)以上的超級(jí)大城市，這個(gè)超級(jí)大城市自身的核心圈已經(jīng)碰天花板了，它的發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈，大都市圈的輻射范圍一般會(huì)有1.5—2萬(wàn)平方公里。大都市圈里會(huì)有一些中小城市，這些中小城市，單獨(dú)發(fā)展一般不構(gòu)成熱點(diǎn)，但一旦進(jìn)入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會(huì)加快發(fā)展。
03
房?jī)r(jià)判斷
今后十幾年，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，房?jī)r(jià)的平均增長(zhǎng)率將低于等于GDP的增長(zhǎng)率。全國(guó)城市新開(kāi)發(fā)房屋的平均交易價(jià)格1998年是每平方米2000元，2018年全國(guó)平均上漲到了8800元，大賬上說(shuō)的是翻了兩番。如果當(dāng)?shù)乇犬?dāng)?shù)兀敲床还苁菛|部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房?jī)r(jià)均價(jià)1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點(diǎn)的一線城市房?jī)r(jià)基本上翻了三番，漲了八倍，有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買(mǎi)不了一套房，房?jī)r(jià)收入比是很高的，與世界比較來(lái)說(shuō)是最高的。過(guò)去十幾年，中國(guó)的房?jī)r(jià)跟房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量、生產(chǎn)量是相同的趨勢(shì)，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態(tài)。
支持這個(gè)狀態(tài)的原因是什么呢？大體上有三條：
第一個(gè)原因，就是供求關(guān)系。過(guò)去二十年，中國(guó)房地產(chǎn)是供不應(yīng)求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個(gè)過(guò)程是短缺經(jīng)濟(jì)下的補(bǔ)短板的過(guò)程，強(qiáng)烈的改善需求規(guī)模支撐它越造越多。在越造越多的過(guò)程中還供不應(yīng)求，就造成房?jī)r(jià)不斷往上漲。
第二個(gè)原因，房?jī)r(jià)上升當(dāng)然和貨幣有關(guān)，通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象。中國(guó)的M2從2004年、2005年開(kāi)始，差不多有整整十幾年左右兩位數(shù)增長(zhǎng)，一年百分之十幾的增長(zhǎng)率，有若干年份甚至百分之二十幾的增長(zhǎng)。我們的M2今年6月份到了190多萬(wàn)億，去年180多萬(wàn)億。而在2004年的時(shí)候，M2其實(shí)就是20多萬(wàn)億。也就是說(shuō)，十幾年，M2翻了三番，漲了8倍。這個(gè)錢(qián)出來(lái)當(dāng)然會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)。被房地產(chǎn)吸收了一大塊資金，房地產(chǎn)成了M2超出增長(zhǎng)的一個(gè)吸收器，使得整個(gè)社會(huì)商品的物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)平穩(wěn)，但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了每三年、每五年翻一番的現(xiàn)象，這些年房?jī)r(jià)上升，也是通貨膨脹的現(xiàn)象。
第三個(gè)原因，一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)受外部影響、受匯率影響、受?chē)?guó)際購(gòu)買(mǎi)力影響，當(dāng)然也會(huì)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程，會(huì)吸引外資投資或購(gòu)買(mǎi)中國(guó)的房地產(chǎn)。
根據(jù)這個(gè)預(yù)測(cè)未來(lái)，在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面，我們已經(jīng)進(jìn)入到盡管局部還會(huì)有供不應(yīng)求，但總體來(lái)看，供不應(yīng)求的時(shí)代結(jié)束了，已經(jīng)進(jìn)入到總量過(guò)剩的階段。所以，供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上升、推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的動(dòng)力下降了。
從通貨膨脹看，我國(guó)M2已經(jīng)到了190萬(wàn)億，會(huì)不會(huì)今后的10年M2再去翻兩番？不可能，這兩年國(guó)家去杠桿、穩(wěn)金融已經(jīng)做到了讓M2的增長(zhǎng)率大體上等于GDP的增長(zhǎng)率加物價(jià)指數(shù)。這幾年的GDP增長(zhǎng)率百分之六點(diǎn)幾，物價(jià)指數(shù)加兩個(gè)點(diǎn)，所以M2在2017年、2018年都是八點(diǎn)幾，今年1-6月份8.5，基本上是這樣。可以預(yù)判，今后十幾年，M2增長(zhǎng)率基本上與GDP增長(zhǎng)率加物價(jià)指數(shù)，保持均衡的增長(zhǎng)。而中國(guó)的GDP今后十幾年平均增長(zhǎng)率大體在5%左右，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)大體上不會(huì)超過(guò)M2的增長(zhǎng)率，大體上也不會(huì)超過(guò)GDP的增長(zhǎng)率，一般會(huì)小于老百姓家庭收入的增長(zhǎng)率。
總之，中國(guó)的城市化還在發(fā)展過(guò)程中，城市化率還有10%增長(zhǎng)空間。城市群、大都市圈、國(guó)家中心城市、超級(jí)大城市還在發(fā)展中，中國(guó)不存在土地價(jià)格大幅下跌的可能性，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的往下墜落；但也不會(huì)再產(chǎn)生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現(xiàn)象。今后十幾年，房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，既不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲。
04
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少三分之二以上
中國(guó)房地產(chǎn)有一個(gè)現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量是世界之最。美國(guó)2018年50個(gè)洲的工商登記里，注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)沒(méi)有超過(guò)500個(gè)。中國(guó)有多少？根據(jù)2018年的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一共9.7萬(wàn)個(gè)，中國(guó)5億多的城市戶(hù)籍人口加3億左右外來(lái)的農(nóng)民工形成的八億多城市常住人口有九萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。
中國(guó)房地產(chǎn)商有三大特征：第一，房地產(chǎn)企業(yè)雜、散、小。大到上萬(wàn)億規(guī)模，小到幾百萬(wàn)規(guī)模。第二，層層疊疊。一個(gè)大房地產(chǎn)公司在某個(gè)省注冊(cè)以后，要到各個(gè)省去開(kāi)發(fā)，它會(huì)在二三十個(gè)省各注冊(cè)一個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)公司。五大開(kāi)發(fā)商不管是萬(wàn)科還是萬(wàn)達(dá)，幾乎都有幾百個(gè)子公司，層層疊疊。第三，空殼公司多。9萬(wàn)多個(gè)房產(chǎn)企業(yè)中，規(guī)模排在前面15%的公司，去年的開(kāi)發(fā)量在17億平方米里占了85%。也就是，15%的企業(yè)解決了差不多14億多平方米，剩下的近8萬(wàn)個(gè)企業(yè)只干了2億多平方米，大量的空殼公司。空殼公司在不景氣的時(shí)候是空殼，一到狂熱的時(shí)候就是亂集資、亂炒地、亂發(fā)展。這種現(xiàn)象是過(guò)去十幾年粗放型發(fā)展的一個(gè)結(jié)果。
今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開(kāi)發(fā)總量降低的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然會(huì)有一個(gè)大幅度減量萎縮的過(guò)程。會(huì)減掉多少？我認(rèn)為，至少會(huì)減掉三分之二，十幾年后中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的法人數(shù)不會(huì)超過(guò)3萬(wàn)個(gè)。
在房地產(chǎn)的調(diào)整發(fā)展中，會(huì)從四個(gè)軌道上縮小。第一個(gè)，房產(chǎn)企業(yè)收縮。超大型的房產(chǎn)商會(huì)把自己二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)的房地產(chǎn)公司收縮，可能會(huì)把房地產(chǎn)的投資集中到省會(huì)城市、大都市圈、城市群，特別是超級(jí)大城市中的人口從1000萬(wàn)向2000萬(wàn)發(fā)展的城市，不會(huì)再在全國(guó)鋪天蓋地鋪攤子搞行政性的分布，會(huì)在層次上收縮，子、孫公司總量上萎縮。第二個(gè)，工商年檢注銷(xiāo)。過(guò)去這些年，由于入市的時(shí)候門(mén)檻很低，入市不久即成空殼公司，工商年檢的時(shí)候，又不退市注銷(xiāo)，這是我們以前工商登記的一種狀態(tài)。今后，年檢通不過(guò)的就注銷(xiāo)。第三個(gè)，房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行。相當(dāng)一部分房地產(chǎn)商在市場(chǎng)規(guī)模縮小、一些城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)衰退的情況下，會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)行。第四個(gè)，收購(gòu)兼并。
這四方面將構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量的大幅下降。
05
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的總體負(fù)債率將大幅下降
中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債率也是世界一最。中國(guó)9萬(wàn)多個(gè)房產(chǎn)商的總負(fù)債率，去年是84%。中國(guó)前10位銷(xiāo)售規(guī)模都在1萬(wàn)億左右的房產(chǎn)商負(fù)債率也在81%。整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式就是一個(gè)大規(guī)�；�、大規(guī)模貸款的開(kāi)發(fā)模式，凈資本極低，像貿(mào)易公司、流通公司一樣在周轉(zhuǎn)。表現(xiàn)在土地批租、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售預(yù)售三個(gè)環(huán)節(jié)都是高負(fù)債運(yùn)行。
首先是買(mǎi)地的錢(qián)，基本不靠自有資金，而是靠貸款融資。買(mǎi)地的錢(qián)，銀行信托后面堆著，10個(gè)億的地價(jià)拍賣(mài)成20個(gè)億，后面跟著的是銀行的錢(qián)，所以開(kāi)發(fā)商能把“地王”炒上去，不受自己有沒(méi)有錢(qián)的束縛，敢把地價(jià)炒得翻一番。地價(jià)炒得越高，開(kāi)發(fā)商原有的儲(chǔ)備地價(jià)值也越高，資產(chǎn)信用就更高，所以開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)炒高，有恃無(wú)恐。這是一個(gè)現(xiàn)象，就是買(mǎi)地靠融資、靠貸款。
開(kāi)發(fā)貸可以來(lái)自于銀行、來(lái)自于信托，當(dāng)然也可以來(lái)自于企業(yè)發(fā)債，債券還是一個(gè)債務(wù)。一些信用差的小房產(chǎn)商，借不到銀行、信托的錢(qián)，也發(fā)不了債，就會(huì)搞亂集資、借高利貸、搞售后回租。所謂售后回租，就是房產(chǎn)商把房子賣(mài)了回租，租賃出租費(fèi)每年15%，相當(dāng)于高息攬儲(chǔ)，實(shí)際上是房產(chǎn)商借高利貸搞開(kāi)發(fā)。
再次是利用房地產(chǎn)掌盤(pán)優(yōu)勢(shì)套取客戶(hù)的無(wú)息資金。比如，房屋預(yù)售，房子剛打地基就收定金，樓盤(pán)還沒(méi)封頂就賣(mài)預(yù)售房；施工過(guò)程讓施工方帶資墊資施工，形成施工欠款，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程就是一個(gè)透支欠款的過(guò)程。
正是以上三類(lèi)這樣的一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)透支模式，形成了中國(guó)開(kāi)發(fā)商百分之八十幾的負(fù)債率，開(kāi)發(fā)商往往還把它當(dāng)作自己財(cái)務(wù)運(yùn)行能力強(qiáng)的一種成就。透支欠帳中，銀行貸款是正常利息，信托一般比銀行利息高一倍，亂集資的話17—18%的利息，在這個(gè)情況下，房產(chǎn)商要把這個(gè)資金鏈上的利息怎么平衡呢？賣(mài)樓花、拿定金、預(yù)售是不付利息的；還有一種就是讓別人給你施工，讓施工單位招投標(biāo)的時(shí)候必須帶資施工，不給利息。一個(gè)房產(chǎn)商可能負(fù)債里面有30%，甚至40%的錢(qián)是無(wú)息債務(wù)，房產(chǎn)商覺(jué)得賺了便宜。所有這種運(yùn)行，在房地產(chǎn)正常、順勢(shì)向上、不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷的時(shí)候，房產(chǎn)商會(huì)賺很多的錢(qián)。但是一旦逆周期發(fā)生，資金回籠不到位，資金鏈斷了，高利息的負(fù)債會(huì)使他跳樓。很多房地產(chǎn)商出問(wèn)題，出在逆周期、經(jīng)濟(jì)下行、房產(chǎn)銷(xiāo)售各方面困難的時(shí)候，這種情況就像地雷一樣的一個(gè)個(gè)爆炸，這樣的現(xiàn)象是必須解決掉的。
我們?nèi)タ慈澜绶康禺a(chǎn)商都不是這樣的。香港房地產(chǎn)算中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)源地，但是香港房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率一般在30%左右，它同樣賣(mài)樓花，同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤(rùn)放在里面形成的凈資產(chǎn)有60%、70%。香港房地產(chǎn)商跑到內(nèi)地來(lái)，是不是負(fù)債率變得很高呢？沒(méi)有，整個(gè)香港房產(chǎn)商在內(nèi)地的房地產(chǎn)法人，一般負(fù)債率也就在40%，沒(méi)有出現(xiàn)我們所講的80%。在這個(gè)意義上，我們房地產(chǎn)商要改變自己的行為。
在今后的十幾年，新時(shí)代的房地產(chǎn)格局下，房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債情況會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變。一是土地批租債務(wù)。買(mǎi)地的錢(qián)來(lái)源會(huì)得到管控，國(guó)家15年前就有制度，房產(chǎn)商買(mǎi)土地，土地批租的錢(qián)必須是自有資本，但是這十幾年幾乎都沒(méi)有監(jiān)管到位。只要管控到位，一般炒地皮的錢(qián)不讓金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入的話，土地批租的高負(fù)債率就會(huì)減少。二是預(yù)售規(guī)范。房產(chǎn)生產(chǎn)到房屋結(jié)構(gòu)封頂、樓盤(pán)開(kāi)始精裝修時(shí)才能開(kāi)始預(yù)售，而不是剛打了一根樁就開(kāi)始賣(mài)樓花，這樣就會(huì)讓無(wú)息的資金、預(yù)售款、按揭貸款來(lái)買(mǎi)房的現(xiàn)象會(huì)減少，房產(chǎn)商的債務(wù)率也會(huì)降低，透支的現(xiàn)象可以大大減少，對(duì)施工單位長(zhǎng)期墊資的現(xiàn)象也會(huì)管制到位。三是經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從100%銷(xiāo)售型開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為銷(xiāo)售部分長(zhǎng)租持有出租的模式時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率的降低。如果租賃型的企業(yè)不用資本的方式解決租賃，而是用長(zhǎng)期貸款的高利息的方式來(lái)租賃，這邊租賃的費(fèi)用還不夠還利息，資金鏈一斷就會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)。如果租賃的資產(chǎn)采用了資本的形式，長(zhǎng)期出租，租金又以REITs的方式參與直接融資，屬于一種資本形態(tài)的運(yùn)轉(zhuǎn)，并且區(qū)別于商業(yè)銀行貸款。這就解釋了為什么香港有那么多的REITs企業(yè)。由此可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式、高債務(wù)模式必然在今后十幾年得到徹底的改變，負(fù)債率一定會(huì)從80%降到50%以下，在40%-50%之間。
06
土地供應(yīng)模式
我們過(guò)去供應(yīng)土地東西南北中是逆向供應(yīng)的，越是中小城市土地供應(yīng)越寬松，但這些城市實(shí)際上的擴(kuò)張需求又很低。我們有一種對(duì)城市規(guī)模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉(xiāng)。在這個(gè)意義上，支持小城鎮(zhèn)發(fā)展、中等城市發(fā)展，一到500萬(wàn)人口以上就開(kāi)始限制，一到1000萬(wàn)人口以上就封頂了。在這個(gè)意義上講，土地供應(yīng)的政策就出現(xiàn)了越是大城市、人口越多、建設(shè)量越大的地方土地供應(yīng)越緊，當(dāng)然地價(jià)就高。土地如果供不應(yīng)求，地價(jià)就上升，一般樓面價(jià)是這個(gè)地方商品房?jī)r(jià)格的三分之一，如果樓面地價(jià)1萬(wàn)元∕平方米，這個(gè)房子造好后的一般價(jià)格必定是三四萬(wàn)一平方。所以要降低房?jī)r(jià)、控制房?jī)r(jià)，很重要的措施是要控制地價(jià)、降低地價(jià)，就要在高房?jī)r(jià)的地區(qū)增加城市土地的供應(yīng)。今后十幾年按照房地產(chǎn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的發(fā)展要求，在城市土地價(jià)位上會(huì)根據(jù)“產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走、人口跟著產(chǎn)業(yè)走、土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走”的原則來(lái)供應(yīng)土地。
這樣走的過(guò)程，我們可以用一個(gè)形容詞叫做“爬行盯住”。走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預(yù)支一些，人口到了1000萬(wàn)給多少，人口到了2000萬(wàn)給多少，就是“爬行盯住”的過(guò)程。但是不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調(diào)控，這樣就不會(huì)出現(xiàn)西部一些小地方只有那么兩三百萬(wàn)人，但是給了五六百平方公里的城市空間。我們都知道一個(gè)人平均一萬(wàn)平方米，一百萬(wàn)人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費(fèi)土地資源。在這個(gè)意義上，中西部中等小城市土地要給，也應(yīng)該鼓勵(lì)支持，但不能鼓勵(lì)泡沫，不能鼓勵(lì)成空心化的結(jié)果。
反過(guò)來(lái)，上面說(shuō)的三種熱點(diǎn)地區(qū)，土地當(dāng)然要正向地給予積極的鼓勵(lì)。有的城市現(xiàn)在都接近2000萬(wàn)人了，城市建成區(qū)面積才1000多平方公里，所以就會(huì)出現(xiàn)地價(jià)特別高。比如深圳，1980年才幾十萬(wàn)人2億GDP的時(shí)候就給2000平方公里，現(xiàn)在到了近2千萬(wàn)人2萬(wàn)多億GDP了還是之前那些，顯然供地不足，就要多劃一點(diǎn)地給它。這是一個(gè)城市布局。我相信今后十幾年，中國(guó)城市會(huì)實(shí)現(xiàn)按規(guī)劃、按人口、按產(chǎn)業(yè)需要精準(zhǔn)的供應(yīng)土地，從而避免城市因土地短缺造成不合理的空間布局、因土地短缺而造成畸高的地價(jià)、因土地短缺而造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展束縛。
我們過(guò)去城市發(fā)展的另一個(gè)問(wèn)題就是農(nóng)村的土地資源跟城市土地資源分裂，沒(méi)有出現(xiàn)資源優(yōu)化配置順向的一種流動(dòng)。全世界的城市化過(guò)程都是農(nóng)業(yè)耕地增加的過(guò)程，而中國(guó)這40年農(nóng)村的耕地是不斷地減少，許多中國(guó)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家或者行政管理人員都會(huì)認(rèn)為城市化過(guò)程不可阻擋地會(huì)讓耕地減少，所以城市化必須非常節(jié)約用地。這也是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生過(guò)程中土地地價(jià)不斷漲高的一個(gè)原因。
為什么世界各國(guó)兩百年城市化過(guò)程沒(méi)有出現(xiàn)農(nóng)村耕地減少，反而增加了呢？那是因?yàn)槿魏稳嗽谵r(nóng)村一般除了耕地以外，都會(huì)占用建設(shè)性用地，農(nóng)村每人一般會(huì)占用250-300平方米左右。因?yàn)槌鞘惺歉邩谴髲B，各方面比較集約節(jié)約，所以城市的人口人均建設(shè)性用地、城市化用地是100平方米，這個(gè)不管是歐洲、美國(guó)、中國(guó)，都一樣。在這樣的情況下，如果有1億人進(jìn)城，農(nóng)村里面的建設(shè)性用地理論上可以減少250億-300億平方米，而城市里面需要擴(kuò)大100億平方米。在這樣的過(guò)程中，一進(jìn)一出扣抵后就會(huì)多出1萬(wàn)多平方公里的耕地。從這個(gè)角度看，城市化過(guò)程當(dāng)然是一個(gè)農(nóng)村的耕地、整個(gè)國(guó)家的耕地增加的過(guò)程。為什么中國(guó)這40年沒(méi)出現(xiàn)這個(gè)狀態(tài)呢？因?yàn)槲覀兊霓r(nóng)民是兩頭占地的，進(jìn)城總要在工廠里工作，最終總要占地，人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農(nóng)民工在城里當(dāng)然就增加了3萬(wàn)平方公里的城市化用地。但是農(nóng)民進(jìn)了城以后，在農(nóng)村當(dāng)?shù)卣加玫慕ㄔO(shè)性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農(nóng)村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現(xiàn)了中國(guó)城市化進(jìn)程耕地只減不增的特殊現(xiàn)象。中國(guó)的耕地大體上是世界可耕地的9%，我們的人口是世界的20%，人均耕地是全球人均耕地的40%，我們的土地供應(yīng)是不夠的。所以城市化發(fā)展中，耕地不能再減少，這是一個(gè)底線要守住。這里面很重要的就是城市和農(nóng)村的建設(shè)性用地資源調(diào)度占補(bǔ)平衡，如果城市征了1億畝，農(nóng)村的建設(shè)用地減少占用1億畝，形成城鄉(xiāng)之間建設(shè)用地增減掛鉤、占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地總量不變，總的耕地總量不變。
城鄉(xiāng)的建設(shè)性用地占補(bǔ)平衡，進(jìn)行資源優(yōu)化配置，這就有一個(gè)地票問(wèn)題。如果農(nóng)民進(jìn)城了，農(nóng)村的宅基地沒(méi)用了，這個(gè)房子占用了宅基地，深山中的老舊房子要賣(mài)也只能賣(mài)個(gè)幾萬(wàn)元，但是把這個(gè)房子變成耕地，形成地票，一畝耕地的地票可以賣(mài)到二三十萬(wàn)，農(nóng)民當(dāng)然有積極性。農(nóng)村里的房子也沒(méi)人住了，把宅基地改造成為耕地，得到相應(yīng)的一畝地地票，在地票交易所里面賣(mài)給各種大城市的開(kāi)發(fā)商，它本來(lái)要征地批租的建設(shè)用地指標(biāo)，不通過(guò)行政性的審批，而是買(mǎi)市場(chǎng)化的地票指標(biāo)，買(mǎi)了以后再在自己的大城市里征地。這方面在過(guò)去10年，在一些省份已經(jīng)有了一定的實(shí)踐。這些省份在中心城市搞地票交易所，然后把農(nóng)村里近30年來(lái)30萬(wàn)畝的宅基地變成了耕地，而房產(chǎn)商以二十幾萬(wàn)一畝的價(jià)格買(mǎi)了這30多萬(wàn)畝的土地指標(biāo)就在城里搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地指標(biāo)不受約束就能比較充分地供應(yīng)，地價(jià)也不會(huì)太高。農(nóng)村30萬(wàn)畝地，二十幾萬(wàn)一畝就得到了六七百億。這六七百億就成為農(nóng)民致富的一個(gè)重要資金來(lái)源。
在一些省做地票試驗(yàn)之后，現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)把地票試驗(yàn)開(kāi)始在全國(guó)范圍配置。比如，2018年，西部的某個(gè)省把過(guò)去農(nóng)村里的建設(shè)性用地，有的是閑置的宅基地、有的是農(nóng)村閑置廢棄小學(xué)或者農(nóng)村閑置的一些倉(cāng)庫(kù)等，把它復(fù)墾為耕地。他們減少了這些建設(shè)性用地，增加了幾萬(wàn)畝耕地。這幾萬(wàn)畝地票，作為建設(shè)用地占補(bǔ)平衡的指標(biāo)，由國(guó)土資源部配置給沿海大城市如上海、北京等等。這些城市按30萬(wàn)或50萬(wàn)一畝的價(jià)格拿出100多億元買(mǎi)了幾萬(wàn)畝建設(shè)用地的指標(biāo)，沿海大城市房地產(chǎn)城市土地指標(biāo)就寬松了。但是這100億在資源配置中撥付給了西部，實(shí)現(xiàn)了大城市反哺大農(nóng)村，西部就可以多了100億搞發(fā)展的資金，這個(gè)資金不是給省市財(cái)政局，而是給了農(nóng)村集體組織、給了農(nóng)村的農(nóng)民，這樣也起到扶貧幫困的作用。應(yīng)該說(shuō)，城鄉(xiāng)之間、東西部之間這種建設(shè)用地增減掛鉤的地票式交易，形成一個(gè)市場(chǎng)化的資源配置。如果全國(guó)每年有幾十萬(wàn)畝地票實(shí)現(xiàn)了占補(bǔ)平衡的交易，既會(huì)通過(guò)市場(chǎng)化資源優(yōu)化配置，增加大城市土地供應(yīng)，滿(mǎn)足城市化發(fā)展的土地需求，又會(huì)形成大城市反哺大農(nóng)村，每年幾千億，十年幾萬(wàn)億，成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革的一個(gè)重要紅利。我相信，過(guò)去10年探索的這件事，今后10年會(huì)變成中國(guó)城鄉(xiāng)土地一體化發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)性的改革措施。
以上是六個(gè)主要趨勢(shì)性的判斷。這六個(gè)方面的趨勢(shì)有土地供給、有企業(yè)供給、有成本價(jià)格的供給、有資本貨幣的供給�？偟膩�(lái)說(shuō)，供給側(cè)的這些變化會(huì)影響社會(huì)方方面面、影響整個(gè)房地產(chǎn)其它各個(gè)枝枝節(jié)節(jié)的變化，因?yàn)樗歉偷�、主干型的，它的變化�?huì)形成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面的變化。
