從去年就開始醞釀的北京首塊集體建設用地上市的事情，最近終于落地了。9月12日，北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)5個地塊競價結束，競得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，以底價15.13億元成交。掛牌文件顯示，該地塊將用于建設共有產(chǎn)權住房，同時該批共有產(chǎn)權房銷售均價為2.9萬元/平方米(含全裝修費用)，價格僅為附近商品房的1/3。

　　該地塊建設用地面積為4.79萬平方米，建筑控制規(guī)模10.81萬平方米，容積率為2.5。在配套設施方面，該地塊將配建一處幼兒園。為保證配套幼兒園與住宅小區(qū)“同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用”，該項目實行統(tǒng)一規(guī)劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產(chǎn)權房建設配比的供地方式，由開發(fā)單位無償代建后移交相關主管部門。

　　這是北京首塊集體建設用地上市交易，從這個項目的招拍掛過程看，人們期待很久的集體建設用地，并沒有引起大家的多大興趣，5塊地的競爭等于零，都是一家公司中標，并且都是底價中標。這說明了什么問題呢？集體建設用地為什么受到冷落？

　　先看房價，報道中說的，該地塊共有產(chǎn)權房價僅為附近商品房的1/3，好像從房價上看，具有很大的競爭優(yōu)勢。但是，我們從網(wǎng)上查找瀛海鎮(zhèn)房價的時候，發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的二手房價僅為3.1萬元—3.8萬元/平米。與報道中說的2.9萬僅相當于1/3，也就是說，商品房價近9萬元，相差甚遠。

　　同時，大家都知道，最近這兩年，自從共有產(chǎn)權房上市以來，棄購、棄選的情況屢有發(fā)生，有的項目棄選率高達90%以上。并且這些都是國有土地大大產(chǎn)權項目，相對來說，瀛海地塊的集體土地共有產(chǎn)權項目，就缺少了競爭優(yōu)勢。另外，瀛海地理位置也在南五環(huán)附近，不但遠離市區(qū)，并且也是夾在黃村新城和亦莊新城之間的兩不靠位置，雖然區(qū)域優(yōu)勢潛力值得期待，但是，短期內(nèi)的條件還有不小的差距。

　　當然，這種集體土地項目，與以前的小產(chǎn)權房不是一回事。此類集體建設用地，與國有建設用地同責同權，其實大家是可以放心的，但是，由于沒有規(guī)定產(chǎn)權年限，可能也會增添一些憂慮。但是，既然與國有土地同責同權，那么也就是可以按照《物權法》的條款全部落實個人權利。

　　我們應該注意的是，該土地所有權屬于瀛海鎮(zhèn)西一村和瀛海鎮(zhèn)西二村集體經(jīng)濟組織，村集體轉讓期限內(nèi)的使用權屬于地塊的拆遷、騰退方――大興區(qū)級集體土地聯(lián)營公司北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司。這個信息告訴大家，就是說，雖然土地性質屬于村集體，但是，該地塊的經(jīng)營權，屬于北京興福集體資產(chǎn)管理有限公司，而這家公司是由村委會、鎮(zhèn)政府和區(qū)政府共同組建，也就是說，村委會是沒有權利私自處置集體建設用地的。

　　從這個項目來看，對降房價，似乎沒有多大的效果，但是，我們必須看到，這畢竟是一個新鮮事物，隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設用地供應的格局將大為改觀。相應的，隨著土地供應多元化，地價將必然下行，進而拉動房價下行，集體建設用地的這個作用是毋庸置疑的。

　　但是，根據(jù)有關規(guī)定，集體建設用地入市，需要納入地方政府土地利用年度計劃，合理安排。也就是說，如果地方政府的年度規(guī)模中無利用集體土地的計劃，即便村民集體全都想賣地，政府也不會放行入市，按照規(guī)定，集體土地入市需征得2/3以上的集體成員同意。這么看來，簡單地認為集體土地入市就會大幅度降低房價的說法，是不現(xiàn)實的，土地問題，是涉及到國計民生的大事情，只能穩(wěn)步推進。