地價(jià)過(guò)快上漲將導(dǎo)致房企利潤(rùn)率下降成為普遍情況。今年房企會(huì)更加看重利潤(rùn)率的回升，深耕城市、謹(jǐn)慎拿地，這也意味著今年主流房企整體銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊贂?huì)保持低速運(yùn)行。
（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
一季度市場(chǎng)熱度回升，“小陽(yáng)春”引發(fā)矚目，尤其是一線城市的二手房回暖明顯。但相比之下房企的銷售數(shù)據(jù)卻沒(méi)有呈現(xiàn)“同步精彩”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到4月16日，公布2019年一季度銷售業(yè)績(jī)的房企合計(jì)30家，合計(jì)銷售額為10469億，與2018年同期的10096億相比，同比上漲僅3.7%。而值得關(guān)注的是，不同企業(yè)之間的分化明顯加劇。對(duì)比過(guò)去數(shù)據(jù)，2019年一季度房企銷售明顯漲幅放緩，龍頭房企規(guī)模出現(xiàn)同比下調(diào)，中小房企業(yè)績(jī)反而在上漲。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，2019年一季度，萬(wàn)科（000002.SZ）累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1494.4億元，同比去年的1542.6億元下降3.13%；中國(guó)恒大（3333.HK）累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1196億元，同比去年的1618.7億元下降26.1%；碧桂園（2007.HK）累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。
大房企業(yè)績(jī)整體放緩
上海易居房地產(chǎn)研究院于4月16日發(fā)布《10城二手房市場(chǎng)半月報(bào)》。報(bào)告顯示，4月1日至15日，易居研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為36,949套，較3月下半月增長(zhǎng)14.5%，較2018年同期增長(zhǎng)36.6%。易居研究院研究員姚方表示，按目前成交量來(lái)看，4月上半月延續(xù)了3月“小陽(yáng)春”的行情，證明二手房市場(chǎng)仍存在增長(zhǎng)動(dòng)力。
各方數(shù)據(jù)顯示，樓市3月“小陽(yáng)春”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2019年一季度百城新建住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較去年四季度繼續(xù)收窄，整體價(jià)格較為穩(wěn)定。單月來(lái)看，前兩月環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，3月環(huán)比上漲0.24%，漲幅在低位略有擴(kuò)大。
那么，房企一季度“小陽(yáng)春”了嗎？2018年一季度，房企銷售業(yè)績(jī)呈現(xiàn)同比接近50%的上漲。然而，2019年一季度，房企銷售業(yè)績(jī)漲幅全面放緩。據(jù)中銀國(guó)際的報(bào)告顯示，截至目前，房地產(chǎn)板塊已有40 家公司發(fā)布一季報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，其中16家預(yù)增或扭虧為盈。24家預(yù)減、首虧或續(xù)虧。
龍頭房企銷售業(yè)績(jī)也并不好看。在克而瑞一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200權(quán)益排行榜中，萬(wàn)科、中國(guó)恒大、碧桂園仍分別位居前三名，但銷售金額都出現(xiàn)了不同程度的同比下降表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科在1至3月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1494.4億元，同比去年的1542.6億元下降3.13%；中國(guó)恒大在2019年1至3月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1196億元，同比去年的1618.7億元下降26.1%；碧桂園在2019年1月至3月，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。
有趣的是，在部分大房企業(yè)績(jī)上漲乏力之時(shí)，部分中小房企反而真正經(jīng)歷了“小陽(yáng)春”。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的一季度房企銷售額數(shù)據(jù)顯示，部分小房企一季度銷售業(yè)績(jī)同比漲超六成，甚至個(gè)別小房企一季度銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)2倍以上。最為典型的是國(guó)瑞置業(yè)，該公司一季度銷售76.57億元，同比增長(zhǎng)約277%；合生創(chuàng)展一季度銷售40.8億元，同比增長(zhǎng)約141.80%。
58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)報(bào)告也顯示，一季度，百?gòu)?qiáng)整體的規(guī)模增速的確在放緩，頭部銷量同比下滑明顯，尤其是排名第一梯隊(duì)的房企下滑更為明顯。但排名10-20的房企增速顯著。行業(yè)分化繼續(xù)，不單中小房企，大型品牌房企的行業(yè)分化也在繼續(xù)，其中部分房企業(yè)績(jī)提升搶眼，例如綠地、中海同比去年一季度銷量都有明顯提升，但也有部分企業(yè)同比下滑比較明顯，例如近期負(fù)債已經(jīng)明顯好轉(zhuǎn)的泰禾。
沒(méi)有寒冷的冬天，但也沒(méi)有盛夏
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房企的銷售數(shù)據(jù)變化實(shí)際與全國(guó)銷售數(shù)據(jù)保持一致。實(shí)際上，今年1到2月份，全國(guó)樓市處于降溫態(tài)勢(shì)，全國(guó)的新房銷售面積同比下跌，銷售金額增速下滑，與此對(duì)應(yīng)的房企銷售同比增速在今年的一季度出現(xiàn)收窄。
總體來(lái)看，一季度全國(guó)商品房銷售增速放緩。據(jù)中銀國(guó)際研究報(bào)告顯示， 2019年1-2月全國(guó)的商品房銷售面積為 14102萬(wàn)平方米，同比下降 3.6%，較 2018年同期回落5個(gè)百分點(diǎn)；1-2月的商品房銷售額為 12803億元，同比上升2.8%；較2018年同期回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。
那么，龍頭房企為什么沒(méi)有“小陽(yáng)春”？楊紅旭認(rèn)為，有兩類原因造成部分龍頭房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)下降：第一與龍頭房企城市布局結(jié)構(gòu)有關(guān)系。今年以來(lái)，三、四線城市市場(chǎng)降溫比較明顯，春季也沒(méi)有出現(xiàn)小陽(yáng)春跡象。因此，類似碧桂園、恒大這類在三四線城市項(xiàng)目權(quán)重較高的房企一季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)則較為疲弱，而有些主要城市布局在東部一二線的房企銷售情況表現(xiàn)則會(huì)較好。
“一季度整體房企銷量放緩是個(gè)信號(hào)。這一信號(hào)表明，2019年商品房市場(chǎng)整體銷量將難超2018年，也體現(xiàn)出房企正由前幾年過(guò)山車(chē)式心態(tài)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定和謹(jǐn)慎。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。
對(duì)于一季度市場(chǎng)表現(xiàn)，某排名前十的房企高管對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“房企業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)應(yīng)該說(shuō)是比較正常的。去年底我們說(shuō)過(guò)，市場(chǎng)會(huì)回溫，但不是回暖。我們還說(shuō)過(guò)，返鄉(xiāng)置業(yè)潮不再，因?yàn)樾枨笸钢�、房�(jī)r(jià)已高。由于三四線城市的棚改退燒，導(dǎo)致三四線城市銷售明顯降溫，同時(shí)，這也促使房企達(dá)成回歸一二線城市的共識(shí)。但是，一二線城市的土地供應(yīng)并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，存貨不足，供應(yīng)跟不上，銷售業(yè)績(jī)難以提升。而房企同時(shí)回歸一二線將會(huì)導(dǎo)致一二線城市的土地價(jià)格迅速回溫。一二線城市的地價(jià)偏高，但房?jī)r(jià)上漲有所顧忌、動(dòng)能不足。土地儲(chǔ)備過(guò)多布局在一二線城市，勢(shì)必拖累業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。追求業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企勢(shì)必要下沉到三四線城市，但不是所有的三四線城市都有機(jī)會(huì)助力業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。”
張波對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)格局作出如下三方面判斷：首先，房企對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷將更為清晰，城市群布局的策略將更為明顯。其次，房企開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整正在進(jìn)行，不少房企正將重心重新調(diào)整回一二線，另一部分則抓住三四線城市的去庫(kù)存政策的最后紅利期。最后，千億門(mén)檻依然存在，頭部房企在放緩規(guī)�；�(jié)奏的同時(shí)，500-1000億年銷售規(guī)模房企的規(guī)模化之路還在持續(xù)。
“地價(jià)過(guò)快上漲將導(dǎo)致房企利潤(rùn)率下降成為普遍情況。今年房企會(huì)更加看重利潤(rùn)率的回升、深耕城市、謹(jǐn)慎拿地，這也意味著今年主流房企整體銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊贂?huì)保持低速運(yùn)行，這也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了一些回溫信號(hào)，但我們不會(huì)再回到過(guò)去火熱的盛夏，當(dāng)然也沒(méi)有寒冷的冬天，市場(chǎng)的分化與平穩(wěn)仍是大勢(shì)。”上述高管表示。
