榜單解讀
新經(jīng)濟(jì)周期下，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，政府在推進(jìn)幾項(xiàng)重要工作：一是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展產(chǎn)業(yè)化，推動國家“脫虛入實(shí)”進(jìn)程；二是通過資金鏈?zhǔn)站o政策，推動房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化。因此，政府的治理邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，企業(yè)的經(jīng)營邏輯必然隨便改變，即從投資優(yōu)先邏輯轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金優(yōu)先邏輯。通過研究，發(fā)現(xiàn)行業(yè)呈現(xiàn)要素“六分”特征。即：政策分城、城市分化、業(yè)績分層、戰(zhàn)略分道、融資分檔、投資分級。
特征一：
政策分城——樓市調(diào)控頻密，
因城施策、逢熱必壓
2018年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控“不負(fù)眾望”，調(diào)控頻次、力度都超過了以往，自住建部約談12城以來，僅5月份就有40城發(fā)50新政，上半年調(diào)控已超160余次，樓市調(diào)控頻密程度創(chuàng)下記錄。
我們梳理了2016年以來受政策調(diào)控的城市，“因城施策、分類調(diào)控”更加凸顯。一線城市受政策高壓最為嚴(yán)格，熱門二線城市與普通二線城市有所分化；同時(shí)今年以來，調(diào)控政策不斷向過熱的三四線城市擴(kuò)容，反應(yīng)了政府逢熱必壓的堅(jiān)決態(tài)度。
表：各城市調(diào)控政策情況
特征二：
市場分化——
一線“緊”、二線“茫”、三四線“慌”
2018年1-5月全國商品房銷售面積與金額同比繼續(xù)上升，但是各能級市場之間分化明顯，企業(yè)在不同能級市場也應(yīng)當(dāng)采取不同的應(yīng)對策略。
一線：“緊”，
企業(yè)應(yīng)因“勢”而定，做到取舍有力
一線城市的“緊”表現(xiàn)為政策“緊”和市場“緊”。一線城市是全國的風(fēng)向標(biāo)，在國家堅(jiān)決保持房住不炒基調(diào)，引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)的大背景下，近兩年政策放松的可能性不大。同時(shí)高壓政策全面扼制市場供需，北上廣深四城成交量較16、17年明顯下降，價(jià)格也保持在平穩(wěn)水平。
對于企業(yè)經(jīng)營而言，一線城市的經(jīng)營策略應(yīng)因“勢”而定，及結(jié)合宏觀形勢、政策形勢、市場趨勢及企業(yè)自身形勢來制定，做到“取舍有力”。
表：一線城市商品住宅銷售面積情況 單位：萬平方米
表：一線城市商品住宅銷售價(jià)格 單位：萬元/平方米
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二線：“茫”，
企業(yè)應(yīng)把握政策盲點(diǎn)期，做到張弛有度
二線城市受政策影響不同，部分城市仍然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。核心二線城市如杭州、南京、武漢、天津等城市，由于調(diào)控政策不斷完善，價(jià)格進(jìn)入窄幅震蕩，成交面積縮量；而另存一部分城市如西安、太原、昆明、貴陽等依然處在房價(jià)上升、成交放量的通道。
部分二線城市調(diào)控政策相對寬松，也有部分城市由于財(cái)政收入對房地產(chǎn)依賴程度較大，地方政府在與中央博弈的過程中，采取人才政策等方式變相放松限購調(diào)控。相比一線城市，二線城市仍然存在利潤空間，但是政策的未來走向難以預(yù)測，企業(yè)應(yīng)該做好城市研究，深入了解市場，緊抓政策盲點(diǎn)期，做到經(jīng)營策略“張弛有度”。
表：部分二線城市商品住宅銷售面積情況
單位：萬平方米
表：部分二線城市商品住宅銷售價(jià)格情況
單位：萬元/平方米
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三四線：“慌”，
企業(yè)應(yīng)抓住市場窗口期，做到進(jìn)退有序
三四線城市由于去庫存戰(zhàn)略，棚改貨幣化安置政策推動，市場表現(xiàn)可謂搶眼。但三四線城市城市內(nèi)生性增長動力不足，政策敏感度較高，而近期棚改政策變動傳言加劇市場的不確定性，企業(yè)也對三四線城市市場有一定慌亂感覺。
對于三四線城市，企業(yè)應(yīng)加快周轉(zhuǎn)，抓住市場窗口期，做到“進(jìn)退有序”。對一些熱度下沉、存在供不應(yīng)求的城市，應(yīng)把握熱度繼續(xù)外溢機(jī)會，加速供應(yīng)；而對于一些已經(jīng)高熱的城市，應(yīng)謹(jǐn)慎拿地并采取相對低價(jià)加速去化。提高周轉(zhuǎn)效率是企業(yè)搶收三四線、抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的最好方式�！ �
表：部分進(jìn)駐三四線城市企業(yè)快周轉(zhuǎn)策略
三、業(yè)績分層：
集中度持續(xù)提升，“階層固化”態(tài)勢初現(xiàn)
近幾年行業(yè)集中度持續(xù)提升，TOP10、TOP20梯隊(duì)集中度提升更加明顯，不同梯隊(duì)之間的“階層固化”現(xiàn)象開始顯現(xiàn)。
表：不同梯隊(duì)行業(yè)集中度情況
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1、TOP21-30陣營增速最快
2018年以來政策暫未有收緊跡象，但各梯隊(duì)銷售金額仍出現(xiàn)不同程度的增長，其中TOP21-30陣營房企業(yè)績的提升最為迅速，同比增速超50%。同時(shí)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，前三甲房企亦表現(xiàn)不俗，同比增長約27%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與速度并存。隨著銷售金額集中度的不斷提升，企業(yè)經(jīng)營如逆水行舟，不進(jìn)則退，慢進(jìn)也退。從另一方面來看，如此激烈的競爭環(huán)境，也為企業(yè)創(chuàng)造了陣營內(nèi)超車的機(jī)會。
表：2018年1-6月各梯隊(duì)房企業(yè)績表現(xiàn)
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2、斷層加深！鴻溝已難跨越
細(xì)數(shù)近三年來斷層的變化情況，不難發(fā)現(xiàn)兩個(gè)現(xiàn)象。一是隨著集中度的不斷提升，斷層也不斷向上轉(zhuǎn)移，2016年第21名與22名之間的差距以及2017年第8名和第9名之間的差距到2018年上半年已基本不存在了；二是斷層不斷加深，2016年上半年斷層相對較多，但最大斷層值也不足480億元。近年來房企通過采用差異化競爭模式和效率的提升，不斷為自己建造護(hù)城墻，到2018年上半年，不同名次之間最大斷層值已接近1000億元。各陣營“階層”已出現(xiàn)，跨越的難度越來越大。
表：各梯隊(duì)銷售金額斷層情況（億元）
四、戰(zhàn)略分道：
規(guī)�；�、產(chǎn)業(yè)化與平衡化
行業(yè)進(jìn)入新周期以來，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展路徑出現(xiàn)了分化，我們稱之為“戰(zhàn)略分道”，不同類型的房企適配不同路徑：
1、傳統(tǒng)型房企之“規(guī)�；�”路徑
隨著調(diào)控政策的長期化以及集中度的大幅提升，規(guī)模房企在融資、拿地等方面的優(yōu)勢盡顯。對于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，當(dāng)前規(guī)模是其發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)，代表著未來，唯有短期做大規(guī)模才能在激烈競爭的洪流中立于不敗之地。目前，像福晟、佳兆業(yè)、奧園、新力、融僑等企業(yè)就在奮力進(jìn)行規(guī)模化，紛紛提出在2-3年內(nèi)完成千億的銷售目標(biāo)。
表：典型千億目標(biāo)房企
福晟：搶占資源，助力千億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)
福晟集團(tuán)從錢、地、人三方面搶占資源，計(jì)劃于2020年實(shí)現(xiàn)1300億元銷售目標(biāo)。自2015年以來，福晟憑借飛虎隊(duì)已在全國簽下100余個(gè)項(xiàng)目，總貨值8100億；福晟還成立“資金王牌軍”，與飛虎隊(duì)一起，成為規(guī)模擴(kuò)張的左右手；同時(shí)，推行事業(yè)合伙人機(jī)制，聚集優(yōu)秀人才，共享事業(yè)共創(chuàng)千億。
佳兆業(yè)：手握大灣區(qū)3000億貨值，2019年銷售沖千億
截至2017年底，佳兆業(yè)土地儲備總量達(dá)2200萬平米，其中，大灣區(qū)土地儲備約1300萬平米，貨值超3000億元，有一半以上在深圳。同時(shí)，作為最早參與深圳舊改的企業(yè)之一，佳兆業(yè)擁有深圳大量城市更新類優(yōu)質(zhì)土地儲備。豐富的土地儲備和舊改儲備將為佳兆業(yè)的再次騰飛奠定基礎(chǔ)。
融僑：“3+5+X”架構(gòu)，助力穩(wěn)健邁向千億
2017年融僑年度銷售金額達(dá)562億，且連續(xù)兩年保持超過50%的業(yè)績增長。融僑正在擴(kuò)大自己的布局，提出“3+5+X”的架構(gòu)——即布局并深耕三大區(qū)域，五大核心城市以及機(jī)會型城市。同時(shí)融僑提出“城市美好生活綜合服務(wù)商”定位，全方位落地商務(wù)、全齡教育、大健康醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，多元產(chǎn)業(yè)助力整體均衡發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。
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2、規(guī)模型房企之“產(chǎn)業(yè)化”路徑
國家推動的“脫虛入實(shí)”、“精準(zhǔn)扶貧”、“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支持產(chǎn)業(yè)，房企參與到國家發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)已成必然。因此，對于規(guī)�；科蠖�，迎合國家戰(zhàn)略訴求，推動產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是企業(yè)的必經(jīng)之路，也是一條構(gòu)建企業(yè)戰(zhàn)略閉環(huán)之路。在產(chǎn)業(yè)選擇方面，房企紛紛布局農(nóng)業(yè)、教育、文化、體育、科技等產(chǎn)業(yè)，借此獲取更加可持續(xù)的發(fā)展動力和新的利潤增長點(diǎn)。
表：典型房企多元化布局
碧桂園：進(jìn)軍農(nóng)業(yè)，助力鄉(xiāng)村振興
銷售業(yè)績達(dá)到一定規(guī)模后，碧桂園開始了其產(chǎn)業(yè)化之路。2016年銷售業(yè)績突破3000億元，2017年碧桂園旗下教育集團(tuán)博實(shí)樂順利在紐交所上市。在2017年銷售金額突破5000億元之后，碧桂園于2018年6月15日宣布進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，成立碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司，首要任務(wù)提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)含量，助力“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”的實(shí)施。
融創(chuàng)：投資領(lǐng)先企業(yè)，加碼多元產(chǎn)業(yè)
在2016年突破千億規(guī)模后，融創(chuàng)也開始不斷加碼地產(chǎn)主業(yè)外的其他產(chǎn)業(yè)。與其他房企最大的不同是，融創(chuàng)采用投資行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)的方式，更直接、更快速、更有效，助力企業(yè)版圖的迅速擴(kuò)大。2018年1月，入股萬達(dá)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與互聯(lián)網(wǎng)巨頭聯(lián)手打造線上線下融合的“新消費(fèi)”。同月，入股自如，進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。
正榮：涉足產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，形成“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)+資本”合力
2018年5月正榮產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)正式成立，至此，正榮的地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、資本“三大引擎”正式成型。產(chǎn)業(yè)集團(tuán)重點(diǎn)關(guān)注前沿教育、醫(yī)療健康、消費(fèi)升級、品質(zhì)人居、文化旅游、頤養(yǎng)康復(fù)、智慧城市七大領(lǐng)域，通過產(chǎn)業(yè)板塊的資源整合，為城市居民提供更美好生活，同時(shí)，促進(jìn)與地產(chǎn)主業(yè)的共同發(fā)展。
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3、產(chǎn)業(yè)型房企之“平衡化”路徑
一類屬于母子型房企，如新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)、海爾地產(chǎn)與正大地產(chǎn)等這類地產(chǎn)開發(fā)商均是大型集團(tuán)公司旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，而這類企業(yè)在集團(tuán)中更多扮演著資源協(xié)調(diào)樞紐的角色。因此，規(guī)模的增長往往不是首要目標(biāo)，他們更注重保持適度的規(guī)模增長，更多的是考慮與母公司其他業(yè)務(wù)的協(xié)同。
表：典型房企母公司情況
五、融資分檔：
企業(yè)業(yè)績規(guī)模與融資渠道和成本成正比
2018年上半年以來，傳統(tǒng)融資渠道繼續(xù)受限，非標(biāo)壓縮、美國加息等情況都將進(jìn)一步推高企業(yè)的融資成本，不同規(guī)模企業(yè)之間的融資能力也出現(xiàn)了明顯分化。資產(chǎn)證券化規(guī)模井噴，成為房企資金來源的重要補(bǔ)充渠道。但ABS發(fā)行主體仍集中在龍頭房企，發(fā)行主體必須為資質(zhì)良好、主體評級AA及以上企業(yè)，供應(yīng)鏈ABS要求則更高，實(shí)務(wù)中目前還主要是AAA評級的企業(yè)參與發(fā)行。
表：不同梯度企業(yè)融資成本
六、投資分級：穩(wěn)健與積極并存
表：典型房企2018年1-5月投銷比與2017年對比
注：投銷比=當(dāng)年新增土地投資金額/合約銷售金額。
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1、土儲充足型房企以穩(wěn)健為主
土地是房企未來發(fā)展的基礎(chǔ)，為維持較長時(shí)間的持續(xù)性發(fā)展。2017年房企對于投資的態(tài)度較為積極，截止2017年12月31日恒大、碧桂園、融創(chuàng)和萬科四家房企的土地儲備均超過1億平方米。前期土地儲備較為豐厚、存續(xù)比高的房企，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)震蕩調(diào)整期明顯放慢了拿地的節(jié)奏，以穩(wěn)健為主，投銷比相較于2017年全年出現(xiàn)了不同程度的下滑。
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2、業(yè)績沖刺型企業(yè)仍積極拿地
2017年有不少房企紛紛制定新的戰(zhàn)略，“千億”成為企業(yè)的最低生存線，為了順利實(shí)現(xiàn)未來每年的銷售目標(biāo)，房企積極拿地。其中，旭輝、中南、中梁等企業(yè)表現(xiàn)最為明顯，已以旭輝為例，2018年上半年投銷比約85%，如果按權(quán)益土地金額來測算，投銷比也超過50%，與2017年相比，均有一定的提升。
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致房企函之十九：
中美博弈之際，
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的四點(diǎn)思考
億翰智庫·首席研究員·陳嘯天
目錄
一、對于行業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)需要心懷感恩，從順勢成長到反哺社會，在政策需求中踐行責(zé)任擔(dān)當(dāng)
二、對未來：六大先發(fā)優(yōu)勢，房地產(chǎn)業(yè)理當(dāng)積極樂觀
三、對企業(yè)：對沖振蕩，從財(cái)務(wù)杠桿走向經(jīng)營杠桿，將是房企的必然選擇
四、對于合作：房企之間的合作已經(jīng)八年了，下一步該進(jìn)化了
房地產(chǎn)業(yè)，不管其規(guī)模多大，終究只是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個(gè)組成部分，而經(jīng)濟(jì)，終究是為國際政經(jīng)關(guān)系服務(wù)，尤其是當(dāng)下的中美博弈，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，更是一個(gè)巨大的變量，其影響之大、之深遠(yuǎn)絕對不是我們現(xiàn)階段可以評估的。在這樣一個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)可控的變量面前，房地產(chǎn)業(yè)該如何面對并且采取相應(yīng)的對策呢？結(jié)合行業(yè)所處的發(fā)展階段，在此和大家談?wù)勊狞c(diǎn)想法。
一.
對于行業(yè)：
房地產(chǎn)業(yè)需要心懷感恩，
從順勢成長到反哺社會，
在政策需求中踐行責(zé)任擔(dān)當(dāng)
需要清醒的認(rèn)識到，房地產(chǎn)業(yè)并非憑空而生的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的爆炸性成長也并非僅僅是因?yàn)槠髽I(yè)家的卓越和職業(yè)化經(jīng)理人的優(yōu)秀鑄就的。在中國現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，過往二十多年房地產(chǎn)業(yè)高速成長，從根子上來說，得益于政府的推力，這點(diǎn)，我想大家是不會有異議的，2018年，很多人都在討論改革開發(fā)四十周年這一重大歷史節(jié)點(diǎn)，其實(shí)，就房地產(chǎn)業(yè)而言，2018年同樣也是住房改革全面市場化的二十周年！在城市化的大背景下，二十年的住房改革全面市場化客觀上推動和導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長，也成就了我們一大群卓越的企業(yè)家和培育了一大批優(yōu)秀的職業(yè)精英！其他的不多說，我僅說一點(diǎn)，2004年之際，孫宏斌和王石還在爭論誰是百億企業(yè)的時(shí)候，誰能想到今天的房企一個(gè)月可以銷售幾百上千億？！難道這僅僅是企業(yè)自我很牛？！肯定不是，回顧歷史，我們會清晰的認(rèn)識到，2004—2018之間房地產(chǎn)業(yè)的高速成長，很大程度來自于2002-2003之際土地公開招拍掛政策的推出，以及2004年全國開始進(jìn)一步放開針對房企的開發(fā)貸和針對需求的個(gè)貸政策，這兩者才是重大的推力。
上面這段的闡述并非是為了否定企業(yè)家的作為，更多的還是想客觀的表述，房地產(chǎn)業(yè)和房企的成長確實(shí)是借力于城市化進(jìn)程中的住房改革，順勢而生，房地產(chǎn)業(yè)需要感恩！
為什么，我想專門談及感恩，一方面既是事實(shí)，另一方面我們也需要認(rèn)識到一個(gè)嚴(yán)峻的事實(shí)，近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入存量階段，房地產(chǎn)業(yè)的定位和形象隨著一系列（安全性問題、房價(jià)高企）社會性事件的發(fā)生，過往這些年，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)助推器光輝所掩蓋下的瑕疵開始被放大，夜壺的比喻不應(yīng)該僅僅是作為笑話，我們需要反思當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)窘境的根源以及社會性矛盾進(jìn)一步激化，未來可能給行業(yè)帶來致命性打擊的風(fēng)險(xiǎn)！
因此，在當(dāng)下，在行業(yè)進(jìn)入存量的當(dāng)下，尤其是外有中美博弈的壓力，內(nèi)有地方債務(wù)的困境的氛圍下，房地產(chǎn)業(yè)心懷感恩之心，探索未來之道，我認(rèn)為比業(yè)務(wù)更重要！按照套話就政治正確!
那當(dāng)下房企如何反哺社會（當(dāng)然，房企一直在交稅/解決就業(yè)/慈善捐助等等這里就暫時(shí)不提�。约绑w現(xiàn)責(zé)任擔(dān)當(dāng)？就目前國家政策的需要，以及觀察各大企業(yè)的動作而言，我認(rèn)為房企結(jié)合自己的業(yè)務(wù)有三大路徑：
其一；專注匠心，打造符合人居標(biāo)準(zhǔn)、適宜消費(fèi)升級的產(chǎn)品；
其二；營造美好生活，積極參與精準(zhǔn)扶貧及建設(shè)具有溫度的社區(qū)；
其三；產(chǎn)業(yè)興邦，在當(dāng)下中國夢和民族復(fù)興過程中，推進(jìn)符合國家需要且也是企業(yè)尋求未來轉(zhuǎn)型需要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
這三方面，至少是當(dāng)下政治正確的路徑。
二.
對未來：
六大先發(fā)優(yōu)勢，房地產(chǎn)業(yè)理當(dāng)積極樂觀
我個(gè)人兼任了不少企業(yè)顧問，也是因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系，基本上百強(qiáng)企業(yè)都有合作，經(jīng)常性的參加各大企業(yè)的研討會以及交流，近期所面臨的是對企業(yè)及個(gè)人前程的擔(dān)憂的話題比較多，道理很簡單，國家這么打房地產(chǎn)業(yè)，未來咋整？
其實(shí)，大家沒必要太悲觀，為啥呢？
其一，國家未來的路徑明朗了；今年的博鰲論壇上，習(xí)近平主席發(fā)表的主旨演講，大家應(yīng)該很清楚，未來的中國會進(jìn)一步融入全球，未來的中國仍舊是市場化路徑，改革開放的方向，不會變！
其二，當(dāng)下的困境與國家的需求；近期中美博弈下最嚴(yán)重的事件當(dāng)屬中興事件了，這件事客觀上來說刺激了我們國家上下的神經(jīng)，我們確確實(shí)實(shí)技不如人，隨后習(xí)近平主席也在多個(gè)場合表達(dá)了要研發(fā)和掌握重大以及核心技術(shù)和產(chǎn)品，未來發(fā)展實(shí)體產(chǎn)業(yè)，大力推進(jìn)核心技術(shù)的研發(fā)是為必然，而在這個(gè)過程中，國家推力是一方面，更多的還是需要一批優(yōu)秀的企業(yè)、企業(yè)家以及職業(yè)化精英。
其三，房企的相對優(yōu)勢；我認(rèn)為有六點(diǎn)：第一，二十年的歷程成就了一批完成原始積累的企業(yè)，而且規(guī)模都不�。坏诙�，這批企業(yè)機(jī)制靈活，敢于而且能夠支付得起優(yōu)秀的人才；第三，這批企業(yè)會而且非常善于利用金融手段；第四，這批企業(yè)天天和政府打交道，非常理解政府的需求；第五，房企的高層全世界性的考察和交流，具備國際化的視野；（你看看萬科、萬達(dá)、復(fù)星、綠地等等房企的這些企業(yè)家全世界交流互動多廣泛，層級多高就知道）第六，二十多年風(fēng)風(fēng)雨雨，企業(yè)的經(jīng)營心態(tài)很成熟。
其四，先發(fā)優(yōu)勢；正如第一點(diǎn)所描述，未來的中國將會按照市場化的、商業(yè)化的邏輯去與全世界展開競爭，而這就需要一大批優(yōu)秀的企業(yè)！有這六點(diǎn)優(yōu)勢，在我們推進(jìn)中國夢以及民族復(fù)興大業(yè)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)所成就的這批企業(yè)和企業(yè)家以及優(yōu)秀的職業(yè)化精英具有很大的先發(fā)優(yōu)勢，我們的白色家電就剩下三家企業(yè)：海爾、格力、美的。而房地產(chǎn)業(yè)呢，至少一百家百億級企業(yè)，也就是說至少上百的成體系的具備競爭力的企業(yè)系統(tǒng)。在當(dāng)下中國，我們很難找出這么一個(gè)龐大的企業(yè)家群，畢竟這是時(shí)代造就的，是二十年全面市場化住房改革造就的，就中國的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)來看，不說其他行業(yè)不可匹敵，至少這是個(gè)非常重要的群體。
其五，未必要專業(yè)；很多人也許會說，未來的核心技術(shù)和產(chǎn)品可不是你蓋房子就能懂的，光有錢未必能解決問題，確實(shí)如此，但也未必如此，你看馬斯克不就做出了人家舉國力量都做不出來的飛行器嗎？你看恒大不就開始和航天系統(tǒng)合作了嗎？你看藍(lán)光不就在生命科技方面大投入了嗎？作為一個(gè)整合者，用機(jī)制整合專業(yè)的人才去做專業(yè)的事情，房企很擅長。當(dāng)然，我不認(rèn)為房企一家就因此能夠承擔(dān)發(fā)展高精尖、實(shí)現(xiàn)2025的重任，我只是認(rèn)為，六點(diǎn)先發(fā)優(yōu)勢，注定未來的房企未必仍然是叫開發(fā)企業(yè)，很可能某個(gè)房企變成鋼鐵大王、有的成了生命科技巨頭、有的成了汽車巨擘，這是趨勢也是必然。
所以呢，我不看空行業(yè)未來，只是未來我們不一定是房企而已。
三.
對企業(yè)：
對沖振蕩，
從財(cái)務(wù)杠桿走向經(jīng)營杠桿，
將是房企的必然選擇
資金是房地產(chǎn)業(yè)的血液，房地產(chǎn)業(yè)高度資金密集型的特征，注定了在銀根收緊的背景下必然會隨時(shí)進(jìn)入困境。自2017年年底以來的本輪銀根收緊，至今已快半年時(shí)間，所有的房企已經(jīng)感受到了寒意！
但是呢，在我們現(xiàn)有的體制環(huán)境下，在中美博弈這一大背景下，在國家對實(shí)業(yè)需求高度重視的大背景下，客觀而言，房地產(chǎn)業(yè)目前是不大可能繼續(xù)吸納大量社會資金，從而導(dǎo)致社會資源進(jìn)一步轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)果，如果出現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的未來可能會更加不堪。
即便是最近有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)再度的積極表態(tài)和降準(zhǔn)的出現(xiàn)，我們要認(rèn)清幾點(diǎn)形勢：一是目前的降準(zhǔn)以及資金的寬松更多的是定向往國家所需的方向投放，房地產(chǎn)仍舊不是政府關(guān)注方向；二是房地產(chǎn)業(yè)在高層眼中已經(jīng)是占用了大量社會資源，不宜進(jìn)一步抱太高期望，也不要自欺；三是房地產(chǎn)業(yè)中長期的會進(jìn)入銀根緊縮狀態(tài)，我認(rèn)為是大概率事件。
在這一趨勢下，房企就真的無所作為嗎？其實(shí)不然，房企過往更多的還是粗放型經(jīng)營，是個(gè)資源的整合者，真的說到每家企業(yè)有什么特別多的技術(shù)性和特高的管理水平還真拿不到臺面（這和六大優(yōu)勢不矛盾啊）。
當(dāng)下的環(huán)境，對行業(yè)未必是壞事，對企業(yè)也同樣！我們經(jīng)常性的聽很多企業(yè)會說，行情不好的時(shí)候練內(nèi)功，那怎么練內(nèi)功？我認(rèn)為就是：做企業(yè)就是做杠桿，收了財(cái)務(wù)杠桿，要放經(jīng)營杠桿！
可能有人會覺得很奇怪，從來只聽說財(cái)務(wù)是杠桿，可真沒聽說經(jīng)營杠桿一說，那是因?yàn)檫^去行業(yè)太順了，企業(yè)深度化的經(jīng)營沒有拿到臺面上來討論。
經(jīng)營杠桿其實(shí)有些企業(yè)一直在做，但是大家沒有意識到而已，就我個(gè)人觀點(diǎn)而言，至少可以從人才、品牌、技術(shù)（產(chǎn)品）、服務(wù)等等很多角度來探討，比如說過往三年，全國房企學(xué)碧桂園的人才機(jī)制，學(xué)啥呢，因?yàn)楸坦饒@的人才機(jī)制客觀上來說顛覆了過往近十幾年來所有房企以“地”為核心的企業(yè)運(yùn)營邏輯，碧桂園的人才機(jī)制引導(dǎo)了行業(yè)全面性的進(jìn)入以“人”為核心的經(jīng)營邏輯，這就是個(gè)巨大的創(chuàng)新，推動了碧桂園過去幾年的高速成長，這就是放人才的杠桿！再比如，過往幾年，綠城代建全國化業(yè)務(wù)源源不斷，不就是因?yàn)榫G城的品牌優(yōu)勢嗎？這不就是放品牌的杠桿嗎？再比如說仁恒的社區(qū)服務(wù)在上海金融圈都是有口皆碑的事情，仁恒的產(chǎn)品（按照仁恒陳平總有一次的介紹，說我十五年的房子比人家八年房子的外立面和小區(qū)還是要好很多，人家直接找上門，希望我們幫他做翻新），金茂這幾年在金茂府產(chǎn)品上的投入，使得不少房企拿了高價(jià)地塊直接主動找他合作，融創(chuàng)這些年在桃花源以及壹號院產(chǎn)品的打造同樣也是為企業(yè)帶來大量的遠(yuǎn)非資金所能解決的優(yōu)勢，這其實(shí)就是放技術(shù)（產(chǎn)品）的杠桿！
放經(jīng)營杠桿，簡單的說也是為企業(yè)在不利的環(huán)境下尋求真正的核心競爭力！
我相信還有很多角度可以探討經(jīng)營杠桿，在此，僅是拋磚引玉!
四.
對于合作：
房企之間的合作已經(jīng)八年了，
下一步該進(jìn)化了
自2011年開始，房企相互之間的合作拉開大幕，這個(gè)過程中，很多房企走出了自我封閉系統(tǒng)，走向了開放合作路徑，一如中國加入WTO，但凡開放最終都是受益。
但是呢，在行業(yè)越來越集中化的今天，我個(gè)人覺得純粹的原始的項(xiàng)目合作已然不足以滿足企業(yè)的發(fā)展需求，近期出現(xiàn)的一些上市房企與非上市房企之間的深度合作就是代表。
我個(gè)人覺得，行業(yè)企業(yè)之間的合作，必然會從單一項(xiàng)目端開始走向企業(yè)層面，從二級結(jié)構(gòu)的股權(quán)走向一級結(jié)構(gòu)的股權(quán)！
盡管有些業(yè)界朋友認(rèn)為太難，其實(shí)未必啊，當(dāng)年企業(yè)與企業(yè)項(xiàng)目端合作不也是經(jīng)歷了一路坎坎坷坷到今天變成天經(jīng)地義；也有人說項(xiàng)目層面畢竟不涉及企業(yè)層面股權(quán)，企業(yè)家還是能接受，但直接上升到企業(yè)層面，很多企業(yè)家就不干了，我仍舊認(rèn)為這只是技術(shù)問題。在行業(yè)的今天，為了抗衡前面八千億上萬億級別的企業(yè)，幾家千億級別企業(yè)構(gòu)建半聯(lián)盟的模式只是個(gè)時(shí)間問題。
晚，不如早!
