9月4日，一份湖北省國(guó)資委印發(fā)的《湖北省政府國(guó)資委關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知》（下稱“通知”）文件，還未蓋章就傳到了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)微信朋友圈，引起大家猜測(cè)與關(guān)注。

　　9月5日，該通知加蓋了國(guó)資委的公章，正式掛在湖北省國(guó)資委的官網(wǎng)上，再次在業(yè)內(nèi)廣泛傳播。該通知中，湖北省國(guó)資委明確向下屬企業(yè)預(yù)警了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，讓人們警覺的是湖北省各大城市，特別是投資熱度極高的武漢市地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)是否面臨轉(zhuǎn)向？

　　全國(guó)首發(fā)謹(jǐn)慎投資地產(chǎn)文件

　　該通知是由湖北省人民政府國(guó)資委簽章下發(fā)，而這也是全國(guó)首份由地方政府下發(fā)，以警示地產(chǎn)投資的文件。該通知指出：根據(jù)全國(guó)金融工作會(huì)議精神和國(guó)家相關(guān)政策，考慮到省出資企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的戶數(shù)較多，投資規(guī)模大、增幅快，且普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續(xù)資金緊張等問(wèn)題，為防范投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，就謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定如下：

　　1.從9月5日起，省出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)新增投資持謹(jǐn)慎原則，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)；

　　2.省出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。

　　湖北省國(guó)資委以正式紅頭文件下令，叫停新增投資，加快去庫(kù)存，降低杠桿，這傳遞了什么信號(hào)？

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中分院李國(guó)政認(rèn)為，“雖然文件只是原則性指導(dǎo)意見，并未給出具體的考核獎(jiǎng)懲規(guī)定，但通過(guò)方向指引與輿論發(fā)酵，必然對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。這一次，湖北國(guó)資委的舉動(dòng)，無(wú)疑將把湖北和武漢推向風(fēng)尖浪口。引發(fā)湖北房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的警示。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，不僅是湖北省，從全國(guó)來(lái)看，國(guó)企、央企投資地產(chǎn)規(guī)模有日益擴(kuò)張的趨勢(shì)，而且負(fù)債率普遍很高。

　　“國(guó)有房企與銀行勾得緊，授信額度大，實(shí)際上，在大家拿地前的資金籌措，國(guó)有房企比民企具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)！”一位湖北省知名地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理感慨的說(shuō)：“從近年來(lái)看，在土地市場(chǎng)，強(qiáng)取豪奪的國(guó)有房企、央企搶占市場(chǎng)風(fēng)頭，手中拿的地王也不少。”

　　央企、國(guó)企借助與金融機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系，拿地項(xiàng)目不斷增多，財(cái)務(wù)杠桿也不斷升高。

　　據(jù)中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，大量公私募資產(chǎn)流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金流入的名目很多，比如銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓各類資產(chǎn)收益權(quán)等等。這些資金的“血液”最后搖身一變，成了房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓款和流動(dòng)資金等等，結(jié)果地產(chǎn)“大鱷”腰包鼓了，又去大手筆買地，土地市場(chǎng)熱度飆升后，地王紛紛出現(xiàn)，也推升了房?jī)r(jià)。

　　而從去年以來(lái)，武漢市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，可謂量?jī)r(jià)齊升，熱度爆棚。

　　據(jù)戴德梁行的報(bào)告，今年1-6月，武漢共出讓地塊63宗，出讓面積380.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%；出讓金額730.2億元，相比去年同期上升153.5%。

　　在出讓面積與去年基本持平、略有增長(zhǎng)的情況下，武漢的土地出讓金額增幅為153.5%，這幾乎就是武漢上半年地價(jià)的增幅。

　　戴德梁行武漢公司副總經(jīng)理周星說(shuō)：“武漢地價(jià)巨大的增幅，是受城市規(guī)劃升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等多方因素影響。而市場(chǎng)看好武漢未來(lái)發(fā)展的預(yù)期，也讓房企競(jìng)相追捧，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，迅速推動(dòng)了價(jià)格上漲。上半年武漢市土地出讓金額為730.2億元，排名全國(guó)第二，僅次于北京1006.2億元。”

　　風(fēng)險(xiǎn)已被專家給予紅色預(yù)警

　　9月5日當(dāng)天晚間，湖北省國(guó)資委下發(fā)的該通知，同樣引起了易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的高度關(guān)注。他在微博里及時(shí)發(fā)布了對(duì)湖北國(guó)資委文件的觀點(diǎn)：

　　湖北省國(guó)資委向下屬的國(guó)企，發(fā)出了房地產(chǎn)投資的”紅色預(yù)警“！房地產(chǎn)短周期理論的核心邏輯是硏判政策與貨幣！

　　楊紅旭認(rèn)為，近年來(lái)，由于政策調(diào)控頻繁，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)短周期波動(dòng)特征，而影響短周期波動(dòng)的核心是政策與貨幣兩大因素，通過(guò)國(guó)家調(diào)控政策與貨幣供給的松緊，可以研判樓市的波動(dòng)規(guī)律。而幾個(gè)月前，楊紅旭就曾發(fā)出了武漢地產(chǎn)的紅色預(yù)警。

　　楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，受貨幣資金與調(diào)控政策出臺(tái)的先后的不同影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各大城市區(qū)域也出現(xiàn)板塊輪動(dòng)的現(xiàn)象。本輪地產(chǎn)熱潮，啟動(dòng)最早的是深圳，然后是上海、北京、廣州，東部的二線蘇州、廈門、南京、合肥四小龍等城市隨后，然后資金從一線及東部沿海城市向中西部流動(dòng)。

　　楊紅旭在去年底，就曾對(duì)深圳、蘇州等城市房市風(fēng)險(xiǎn)給出紅色預(yù)警，而后被預(yù)警的是南京、合肥等城市，從板塊輪動(dòng)及資金與調(diào)控政策的雙重作用看，目前，去年率先啟動(dòng)高位增長(zhǎng)的幾大城市樓市今年先后均出現(xiàn)了回落的特征。

　　一般來(lái)說(shuō)，武漢樓市漲跌周期的時(shí)間要比深圳晚6-12個(gè)月，而武漢目前在遭到資金追逐后，正處于市場(chǎng)癲狂的狀態(tài)。武漢的房?jī)r(jià)的漲幅也在令人吃驚的迅猛飆升。

　　一位武漢品牌房企的財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“實(shí)際上，我們感覺武漢有些區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅非常驚人，個(gè)別樓盤價(jià)格漲幅在一年多的時(shí)間里，幾乎達(dá)到200%”。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，最熱的光谷東板塊有些樓盤本月的售價(jià)已是去年初的2倍；武漢三環(huán)之外的東西湖有個(gè)爛尾樓今年被武漢本土房企庭瑞集團(tuán)接手后，頗為令人關(guān)注，該樓盤更名為“庭瑞新漢口”，上月開盤售價(jià)每平方米14000多元，而去年年初該樓盤相鄰樓盤的價(jià)格僅為7000元-9000元的區(qū)間。

　　而實(shí)際上，在武漢房地產(chǎn)界始終存在著托市的觀點(diǎn)與聲音，他們認(rèn)為，武漢國(guó)家中心城市的地位已經(jīng)確立，武漢的房?jī)r(jià)應(yīng)該與自身城市地位相符。

　　受到高地價(jià)的推動(dòng)，武漢房企對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期強(qiáng)烈，捂盤惜售的心態(tài)仍然沒(méi)有消失。企業(yè)逐利的行動(dòng)與調(diào)控政策不斷的博弈著。

　　然而，旺極則衰，是永恒的規(guī)律，隨著銀行信貸對(duì)地產(chǎn)的日益從緊以及調(diào)控政策不斷縱深的推進(jìn)，武漢房地產(chǎn)還能繼續(xù)保持高幅攀升嗎？

　　楊紅旭認(rèn)為：關(guān)于政策，習(xí)近平總書記與中央的指示早已明：房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的。央行官員在7月的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上也給出了警示：房地產(chǎn)泡沫是灰犀牛，已經(jīng)現(xiàn)身。

　　9月5日上午，湖北省政府國(guó)資委召開推進(jìn)省出資企業(yè)降杠桿、減負(fù)債、防風(fēng)險(xiǎn)工作會(huì)議，研究部署重點(diǎn)工作措施。省政府國(guó)資委黨委班子成員、副巡視員，省國(guó)有企業(yè)監(jiān)事會(huì)主席，黨組織關(guān)系歸口省政府國(guó)資委黨委管理的在鄂央企黨委（黨組）書記、紀(jì)委書記，省屬企業(yè)（包括省屬文化企業(yè)和金融企業(yè)）全體班子成員（包括黨委委員、經(jīng)理層成員和總法律顧問(wèn)）、監(jiān)察部長(zhǎng)、財(cái)務(wù)部長(zhǎng)，駐委紀(jì)檢組、委機(jī)關(guān)各處室、監(jiān)事會(huì)、直屬單位全體干部職工參加會(huì)議。