橫亙在北京市豐臺區(qū)兩個居住樓盤“龍湖玉璞家園”與“西宸原著”的那道“鐵柵欄”連日來刺痛與刺激著房地產(chǎn)行業(yè)的神經(jīng)，身陷其中的個人、企業(yè)、政府部門的焦慮隨處可見。在這之外，人們正期待著更好的市場秩序，期待更優(yōu)的制度措施，期待更濕潤的城市價值體系。
從北京地鐵10號線西局地鐵站出來，沿玉璞路直行，走到西宸原著廣告宣傳旗幟戛然而止的地方，會出現(xiàn)一條被葛洲壩龍湖地產(chǎn)藍色幕布擠出來的狹長小道。沿小道再行5分鐘，抬頭是施工中的泰禾西府大院，隔壁便是葛洲壩龍湖地產(chǎn)的西宸原著，不遠處還有保利的住宅項目。
2014年時被稱為“北京市最貴兩限房”的玉璞家園與被廣告簇擁的西宸原著都出自葛洲壩與龍湖地產(chǎn)之手。2014年，龍湖攜手葛洲壩以35.7億元拿下西局地塊，玉璞家園為兩限房項目，西宸原著為普通商品房和別墅項目。不過，就在玉璞家園和西宸原著中間卻出現(xiàn)了一道兩米高的鐵柵欄。
這道鐵柵欄讓玉璞家園業(yè)主如鯁在喉，但在西宸原著業(yè)主眼里卻是一道“勝利的防衛(wèi)之墻”。在現(xiàn)實與利益面前，開發(fā)商設立這道鐵柵欄的意圖不言而喻，而在主管部門三令五申要求拆除下，開發(fā)商的遲遲未動頗有幾分無奈。“城市病”集中的北京城，開放共融的城市規(guī)劃落地艱難，政策著力平衡城市發(fā)展的過程中，逼迫開發(fā)商想辦法平衡商業(yè)利益與社會責任的沖突，最后投放在項目中，便是玉璞家園與西宸原著業(yè)主的權益之爭。
“最貴兩限房”
2009年起，北京嘗試土地捆綁出讓制度。根據(jù)媒體公開報道，2013年，北京首次在石景山區(qū)嘗試“商業(yè)地+保障房”兩個地塊捆綁出讓的成功交易。北京探索土地捆綁出讓制度意圖直白，通過多種方式出讓土地來控制地價，同時推進安居工程。2010起，北京在土地出讓中，逐漸將保障房地塊配建到商品房地塊當中，這使得不少小區(qū)出現(xiàn)了普通商品房業(yè)主與保障房業(yè)主混住現(xiàn)象。
經(jīng)濟學家易憲容贊美深圳時曾說：“社會作為一個整體不應該將民眾劃分為各種等級，如若將不同收入的人分散居住，等社會發(fā)展到一定程度，人們將相互隔離，這樣就會出現(xiàn)一個個貧民窟，而且這些貧民窟就是一個個炸彈，一個個問題。深圳市政府就比別人想得全面一點，每個樓盤都要包含高檔、中檔、低檔產(chǎn)品，居民會在大家影響下一起富起來，社區(qū)一起來改變，比如說30%給政策性住房，低檔民眾進來，他也會通過好的人影響帶動向前。”
和深圳一樣，北京顯然意識到了這個問題，并試圖通過多樣化的土地出讓方式來遏制這一問題的出現(xiàn)。2014年以后，北京幾乎沒有純商品房地塊的出讓，甚至部分土地因競爭激烈，最終以全保障房形態(tài)出讓。葛洲壩龍湖拿下的西局地塊，無疑成了政策試水的試驗田。
2014年，玉璞家園以單價突破2萬元/平方米而被稱為“北京最貴兩限房”，而是時北京商品房的均價為2.58萬元/平方米。玉璞家園位于西宸原著北側，共923套，物業(yè)費為3.3元/平方米。
聳立在玉璞家園與西宸原著中間的鐵門鐵柵欄則是前者在開發(fā)商心里定位的另一個隱喻。這個3年前京城的最貴兩限房，如今狹隘的公共區(qū)域、物業(yè)管理，以及為增加住戶密度設計的刀把型小區(qū)形狀，讓3年前興致勃勃搖號選房的業(yè)主多有幾分落差。另一邊，交著8.5元/平方米物業(yè)管理費的西宸原著業(yè)主對混住后享受相同物業(yè)權益一事也頗有微詞。
權益之爭
玉璞家園業(yè)主要求拆除鐵門鐵柵欄，這樣不僅可以節(jié)省繞道所花費的時間，還可以爭取到消防和公共領域的平等使用。西宸原著的業(yè)主不以為然，在房價飛速增長的時代，相比玉璞家園2萬元/平方米的單價，西宸原著12萬元/平方米的單價更多地代表權益的優(yōu)先。甚至，商品價格的不對等，在雙方的交戰(zhàn)中衍生出貧富之差的道德概念。
不過，西宸原著業(yè)主并未因經(jīng)濟優(yōu)勢而贏得“戰(zhàn)爭”。今年3月27日，豐臺區(qū)規(guī)劃委員會明確表示橫亙中間的鐵門鐵柵欄沒有獲得建設工作許可證，屬于城鎮(zhèn)違法建設，并將此事移交給豐臺區(qū)城管部門。4月10日，豐臺區(qū)城管部門實地考察，而后在6月份給開發(fā)商下達強拆通知書，同時還預留了6個月的上訴期給開發(fā)商。
6個月的緩沖讓玉璞家園的業(yè)主頗為焦灼，8月初，他們再次打出“反對隔離、共建和諧、積極執(zhí)法、立即拆除”的橫幅。就在此事引起關注不久之后的8月23日，北京市住保辦組織召開《北京市商品房配建保障房小區(qū)分隔治理工作部署會》，明確指出分隔問題是政府重點督辦問題，要求存在分隔措施的項目于8月31日前自行拆除；9月1日起各部門將組織專項檢查，如未拆除的進行強制拆除；對不予拆除的單位列入黑名單，不排除采用資質(zhì)、網(wǎng)簽等方式處罰。
政府部門的施壓并未立竿見影，而困擾此事的正是開發(fā)商對現(xiàn)實利益的考量。目前西宸原著業(yè)主與開發(fā)商針對此施壓，已向北京市豐臺區(qū)人民政府提出行政復議，且正在審理過程中。一位房地產(chǎn)人士透露：“開發(fā)商拿地成本高，限價房顯然收不回成本，這就需要將成本合理轉嫁到普通商品房中去，甚至是別墅產(chǎn)品中去，來攤平成本。葛洲壩龍湖這個項目在物業(yè)管理上，別墅區(qū)是一對一的管家式服務，普通商品房和兩限房的管理也存在區(qū)別。”葛洲壩龍湖拿下該地塊的樓面成本為3.6萬元/平方米，開發(fā)成本收益差價一目了然。
近年，為了控制房價、建立房地產(chǎn)長效機制，北京在土地出讓方式上采取“限地價、競自持、競配建”等方式，除了說明房地產(chǎn)市場發(fā)展的一種風向之外，政策無形之中將社會責任和商業(yè)利益的沖突和壓力嫁接給了開發(fā)商，開發(fā)商進而通過類似分割管理的方式來回籠成本，也不乏無聲抗議，同時也將出行、物業(yè)權益不能共享等壓力嫁接到了保障房業(yè)主身上，后者又將這種不安與不公轉嫁給政策制定者。上述房地產(chǎn)人士表示：“目前不少開發(fā)商聯(lián)合拿地很重要的一個原因就是政策要求項目后期配建醫(yī)院、學校等，這無疑是很大一筆成本。”
制度之辯
無獨有偶，玉璞家園與西宸原著的分割并非個案。首開龍湖天璞家園自住房交房時，230多戶中簽家庭同樣發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在商品房和自住房中間設置了鐵柵欄，而這道柵欄并不在最初的合同與規(guī)劃圖紙中。此前，北京市首個跨區(qū)公開配租公租房的混住式小區(qū)石景山沁山水·尚品的業(yè)主，也因圍墻拆除之后的物業(yè)服務與權益問題與物業(yè)公司方面發(fā)生沖突。
對此，北京市中咨律師事務所律師賈瑞果分析：“現(xiàn)在的很多分割管理和規(guī)劃都不一致。不過在合法的情況下，我認為分割管理利大于弊，一是體現(xiàn)對商品房業(yè)主與權益的保護，其次有助于開發(fā)商根據(jù)業(yè)主的不同需求提供針對性服務。當然因此帶來的弊端是，貧富差距所產(chǎn)生的心理落差。”
事實上，分割管理問題正是北京這座城市的轉折之痛。關于現(xiàn)階段的城市發(fā)展規(guī)劃，2016年2月印發(fā)的《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（下稱《意見》）就提出，原則上不再建封閉式小區(qū)，這也是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾勒出了“十三五”乃至更長時間的中國城市發(fā)展線路圖。
鐵柵欄問題則恰是推進街區(qū)制管理的桎梏所在，這其中暗藏各方利益。住建部發(fā)言人闡述《意見》時稱：“要逐步推進，要有計劃，要有輕重緩急，并不是‘一刀切’，也不是‘一哄而起’，更不能簡單地理解為拆圍墻。要實施逐步打開封閉小區(qū)和單位大院的城市。要考慮到各種實際情況，考慮到各種利益關系，依法依規(guī)處理好各種利益關系和居民的訴求，切實保障居民的合法權益。”這顯然對城市規(guī)劃部門、開發(fā)商和設計單位、城市管理部門、國民傳統(tǒng)文化都提出了更高的變革要求。
