廣東在住房與土地上找回了改革精神。繼7月下旬全國首開住房市場租售同權(quán)先河后，租售同權(quán)辦法也被用到了工業(yè)用地上。
傳統(tǒng)制造業(yè)大省廣東，工業(yè)用地一直處于供求不平衡的局面，用地制度的改革刻不容緩。近日，廣東省國土資源廳發(fā)布《關(guān)于完善工業(yè)用地供應制度促進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導意見（試行）》（下稱《指導意見》），提出工業(yè)項目采取出讓或租賃方式供應土地的，原則上不超過20年；對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等，需經(jīng)地級以上市人民政府認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。為了提高企業(yè)租賃工業(yè)用地的積極性，廣東省還明確了租賃工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)讓和抵押。
這個新用地政策有其深度邏輯。廣東省國土資源廳副廳長楊林安表示，我國企業(yè)的平均壽命只有3.7年，其中中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團企業(yè)的平均壽命僅7~8年，把工業(yè)用地的出讓年限設定為50年出讓給企業(yè)，既提高了企業(yè)的初始用地成本，也降低了用地效率。
“廣東特別是珠三角的用地矛盾比較突出，這次的措施相當于給工業(yè)用地的出讓多了一個年限選擇，有利于資源的調(diào)配和效率提升。”戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及助理董事黃文禮對中國房地產(chǎn)報記者表示，《指導意見》最大的亮點其實是提出工業(yè)用地租售同權(quán)的概念，將租賃的地位和權(quán)利提高，如果能夠有效執(zhí)行，將大為緩解用地矛盾。
縮減出讓年限
企業(yè)的生存周期和土地使用年限的不匹配是《指導意見》出臺的背景之一。根據(jù)中國的土地管理政策法規(guī)，工業(yè)用地出讓的最高年限是50年，各地在出讓工業(yè)用地時一般按照最高年限出讓。楊林安指出，從統(tǒng)計數(shù)字來看，我國企業(yè)的平均壽命明顯少于50年，平均壽命實際只有3.7年，其中中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團企業(yè)的平均壽命僅7~8年。在這個基礎(chǔ)上，把工業(yè)用地的出讓年限設定為50年出讓給企業(yè)，既提高了企業(yè)的初始用地成本，也降低了用地效率。
為了降低企業(yè)用地初始成本，推進企業(yè)“輕資產(chǎn)”運行，切實提高土地利用效率，《指導意見》將工業(yè)用地的出讓年限分為兩個類別。國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等，經(jīng)地級以上市人民政府認定后，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。而其他工業(yè)項目，采取出讓或租賃方式供應土地的，原則上不超過20年。在20年期滿后可續(xù)期，續(xù)期時的土地價款，可參照原出讓（租賃）合同約定的價格，結(jié)合續(xù)期時土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準地價等，綜合評估確定，但不得低于續(xù)期時所在地土地等別相對應的工業(yè)用地最低價標準，符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的，可按不低于所在地土地等別相對應的工業(yè)用地最低價標準70%執(zhí)行。
此前，北京、上海、廈門等地區(qū)都實行了類似措施，為的是加快工業(yè)用地流轉(zhuǎn)，解決企業(yè)剩余土地多、政府手里可利用土地少的難題。黃文禮指出，廣東的工業(yè)用地長期供求不平衡，大項目往往能獲得優(yōu)先供地，土地面積大、開發(fā)周期長，不少存在囤積土地的嫌疑，而急需土地落地的中小項目卻面臨拿地難的問題�！吨笇б庖姟返某雠_在一定程度能夠緩解供需矛盾，“但這是長期效應，3~5年間很難看到明顯效果。”
廣東的佛山順德區(qū)在2013年曾出臺《國有建設用地使用權(quán)租賃和彈性出讓暫行辦法》，規(guī)定工業(yè)用地、加油站、加氣站用地彈性出讓或租賃期限一般不超過20年。“產(chǎn)業(yè)用地緊張，這是為了促進土地的再次流轉(zhuǎn)。”順德區(qū)相關(guān)政府工作人員表示，工業(yè)用地使用年限的縮短，對企業(yè)和政府來說，都增加了更多靈活性。“過去只是探索，從9月1日開始強制執(zhí)行，我們正在進行相關(guān)土地出讓的溝通工作。”
租售同權(quán)解用地矛盾
廣東此前曾在多份政府文件中強調(diào)，要探索依據(jù)不同工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）靈活采取彈性出讓年限、只租不讓、先租后讓、租讓結(jié)合、分期供應等多種方式供應土地，盤活工業(yè)用地存量以間接增加工業(yè)用地供給，促進低效存量工業(yè)用地再利用，緩解工業(yè)用地供需矛盾。
此次出臺的《指導意見》，除了出讓年限的調(diào)整，還提出鼓勵租賃工業(yè)用地。明確了對于通過公開交易方式確定租賃使用的工業(yè)土地，土地使用者可憑與國土資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關(guān)規(guī)劃、報建、土地登記等手續(xù)。在租賃期內(nèi)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施均可以轉(zhuǎn)租和抵押。
對于采取先租后讓方式使用土地的，設置“2+3+N”的土地出讓合同，明確約定2年基建租賃期，3年投產(chǎn)租賃期，N年的出讓年期，總年限原則上不得超過20年，每一個使用期內(nèi)均需通過驗收評估后方可進入下一個使用期。
這是為了解決企業(yè)租賃工業(yè)用地的后顧之憂。過去，租賃的工業(yè)用地無法和出讓的土地一樣，擁有轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)利，從資產(chǎn)的使用效率方面考慮，大部分企業(yè)都傾向于購買土地，而不是租賃。
“這是很大的改革，將租賃工業(yè)用地的地位和權(quán)利大大提高。”在黃文禮看來，珠三角還存在很多可利用的集體土地，但因為沒有產(chǎn)權(quán)，無法抵押和流轉(zhuǎn)而不能發(fā)揮對國有土地的補充作用，如果租售同權(quán)的構(gòu)想得以落實，那么集體土地在功能上將大大縮小和國有土地的差距，成為工業(yè)用地的重要來源之一，緩解用地矛盾。
