房地產(chǎn)市場長效機制的建立正在步步推進，其中發(fā)展租賃市場就是顯像之一。

　　當廣州市政府公布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中的“租購同權”還未退出人們熱議，7月26日，新華網(wǎng)一則關于“住建部有關負責人稱，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”的消息，再掀“租賃市場立法”的輿論高潮。

　　事實上，早在2016年底的中央經(jīng)濟工作會議上，我國就提出要加快住房租賃市場的立法，加快機構(gòu)化、規(guī)�；�租賃企業(yè)發(fā)展。從這個層面上來看，立法并非首次提出。但不可忽視的是，經(jīng)過多年的市場醞釀和兩年的政策推薦，租賃市場的發(fā)展正在穩(wěn)步推進。

　　縱觀我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史，從住房分配到商品房買賣，再到如今的大力推進租賃市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展已進入一個新階段，我國迎來了新的經(jīng)濟拐點。一方面，發(fā)展租賃市場短期看來國家似乎是為了抑制房價上漲打出的政策組合拳，但聯(lián)系前兩個階段可知，城市對人口的需求與控制，是房地產(chǎn)市場變化的重要因素之一，而目前發(fā)展租賃市場釋放的信號是，對于一二線城市來說，人口紅利已經(jīng)轉(zhuǎn)向人才紅利；另一方面，租購并舉意在打通稀缺的城市資源，進而實現(xiàn)購房與租房市場互成規(guī)模，滿足多層次的住房需求的同時實現(xiàn)住房供應體系的立體化。

　　購租并舉 建立長效機制

　　2015年年底，中央經(jīng)濟工作會議就將建立購租并舉的住房制度作為主要方向，提出公租房擴大到非戶籍人口；2016年6月3日，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，表示要全面部署住房租賃市場；2016年的中央經(jīng)濟會議更是提出要加快住房租賃市場立法和機構(gòu)化、規(guī)�；�的租賃企業(yè)發(fā)展。尤其是今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，成為我國首部對外征求意見的住房租賃銷售法規(guī)。

　　在一系列文件和意見的推動下，7月18日九部委聯(lián)合印發(fā)的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》再次對住房租賃市場發(fā)展的機構(gòu)化和規(guī)�；�進行了細化，選取廣州、深圳等12個城市作為試點。其中提到，培育機構(gòu)化、規(guī)�；�住房租賃企業(yè)，建設政府住房租賃交易平臺，增加租賃住房有效供應。

　　不難發(fā)現(xiàn)，國有企業(yè)作為轉(zhuǎn)型先行者被推上前臺，這是規(guī)�；�的第一步。長期以來分享租賃市場紅利的中介機構(gòu)，在政府住房租賃交易平臺的強勢競爭下，也將逐步回歸理性。在增加有效供應方面，從雄安“房子不能買賣，只能租賃”的政策開始，到7月24日上海推出兩宗用途為租賃住房的土地，盡管京滬不在12個試點城市之列，但其在發(fā)展住房租賃市場方面的力度不可小覷。住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“既然是試點，就存在選取，廣州和深圳作為一線城市中的代表試點來推行。”

　　深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，租賃崛起是我國住房制度上的重大事件，國家住房政策、住房管理工作已開始向此傾斜。近期，政治局會議部署下半年工作時，指出房地產(chǎn)政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，同時要加強長效機制建設。因此，未來樓市調(diào)控將堅持“政策穩(wěn)定”和“查漏補缺”總基調(diào)，同時利用難得的“窗口期”，全面發(fā)力租賃市場建設，讓“3個一億人”扎根城市，這既是穩(wěn)定樓市，也是穩(wěn)定經(jīng)濟，更是轉(zhuǎn)型。

　　滿足多層需求  實現(xiàn)立體化供應

　　事實上，中國住房制度構(gòu)成主要包括三個方面：一是交易市場，二是租賃市場，三是住房保障市場。目前交易市場是房地產(chǎn)市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其是租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，從而導致住房租賃市場存在大量的供需不匹配。

　　根據(jù)歷年人口普查的數(shù)據(jù)推算，2000年我國住房租賃比例僅有20.55%，到2010年達到21.05%，住房自有率常年維持在70%以上的水平，相比經(jīng)濟較為發(fā)達的美國、英國、法國、德國和日本50%至70%的住房自有率，我國的住房自有率較高，這也從側(cè)面說面，我國的租賃市場發(fā)展并不成熟。

　　上海二手房指數(shù)辦公室主任梁志超認為，“目前全國各地住房租賃市場改革力度較大，關注租賃新政尤其是一手房租賃市場，有助于建立更完善的住房體系。近期，新增租賃需求中，分租合租比例上升，整租比例減少，說明租房機構(gòu)整合能力遠超90%的自然人；售轉(zhuǎn)租新增供應超過新增需求，租客選擇增多；從集中式長租公寓和托管經(jīng)租機構(gòu)來看，部分房源租金下調(diào)，印證了租賃市場需求不旺。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“近期租賃市場動作頻頻，充分體現(xiàn)租賃市場全方位改革的導向，包括廣州推出租售同權政策。租賃市場的健康發(fā)展有利于抑制當前資產(chǎn)泡沫，刺激租賃需求的釋放，盤活存量資產(chǎn)，改變企業(yè)經(jīng)營模式。”

　　住房體系是我國經(jīng)濟發(fā)展中的重要組成部分，在交易市場發(fā)展相對成熟，且住房保證體系日趨完善的過程中，租賃市場的發(fā)展不可或缺。當下，住房的屬性不僅僅是房子，還帶有投資屬性和享受資源權利的屬性，而隨著我國人口紅利的褪去，城市的競爭力和經(jīng)濟突圍必須依靠人才，通過發(fā)展租賃市場來打通享受城市資源的通道，不失為留住人才的重要途徑。

　　值得注意的是，就在我國推進租賃市場發(fā)展的兩年中，一二線城市扎堆出現(xiàn)爭搶人才的現(xiàn)象，其中住房優(yōu)惠政策并不鮮見。北京在公 租房和自住房項目中拿出不低于30%的房源面向長期穩(wěn)定就業(yè)的非京戶籍家庭；西安將有碩士等相關 職級的人才納入住房保障范圍；武 漢提出畢業(yè)三年內(nèi)在漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的 高校畢業(yè)生無需買房可落戶；南京 提出大學全日制本科及以上學歷的畢業(yè)生可申請公租房和租賃補貼。 各城市掀起人才競備賽。而廣州租購同權的政策更是在教育資 源共享方面釋放紅利，從這一層面來看，租購同權也意味著教育資源、醫(yī)療資源以及其他公共服務資 源的共同享有權利，這對于留住人 才提升城市競爭力來說，是利好。

　　根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，為順應城市經(jīng)濟發(fā)展大勢， TOP30房企中已有三分之一搶灘布局租賃市場，包括萬科、龍湖、旭輝等， 其主要以長租公寓的形式，打破以存量房為租賃主角的現(xiàn)狀。未來，租賃市場的發(fā)展離不開政策、人才 、房企的多向互動。