樓市轉(zhuǎn)入2017年，調(diào)控的“巨拳”絲毫未曾松動(dòng)，反而越攥越緊，一直蝸居在商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅夾縫中的“類(lèi)住宅”也被拉到了聚光燈下接受審視。是該嚴(yán)打的“過(guò)街老鼠”還是該珍視的“滄海遺珠”，類(lèi)住宅在不同城市、不同維度下有不同的定義。

　　亂象多抬高地價(jià)一線類(lèi)住宅被管控

　　1月6日，上海對(duì)商辦項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，多個(gè)類(lèi)住宅項(xiàng)目被強(qiáng)制暫停網(wǎng)簽。幾日后，上海市長(zhǎng)應(yīng)勇在回答聯(lián)合早報(bào)記者提問(wèn)時(shí)明確表示，上海類(lèi)住宅項(xiàng)目停止審批、暫停預(yù)售和銷(xiāo)售，并正著手研究制定清理整頓規(guī)范的指導(dǎo)意見(jiàn)和政策措施。

　　在整治類(lèi)住宅的道路上，上海并不“孤單”，北京和深圳也在不同程度上對(duì)類(lèi)住宅進(jìn)行了管控。

　　早在2016年5月，北京通州就將商住房納入了限購(gòu)范圍；今年1月，《北京市“疏解整治促提升”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)2017年工作計(jì)劃》明確表示要出臺(tái)措施，嚴(yán)控“商改住”。

　　1月，深圳發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》，首次將類(lèi)住宅納入價(jià)格監(jiān)管范疇。

　　在類(lèi)住宅被定義為“重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象”背后，是其在商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅交匯的灰色地帶所產(chǎn)生的種種亂象：變更土地使用用途、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、在水電煤等配套上大做文章……甚至產(chǎn)生了深圳天價(jià)鴿子籠、北京天價(jià)過(guò)道學(xué)區(qū)住房等樓市“畸形品”。

　　對(duì)此，上海市長(zhǎng)應(yīng)勇表示，現(xiàn)在公寓式辦公等“類(lèi)住宅”的亂象，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，也間接抬高了工業(yè)用地和其他商業(yè)用地的價(jià)格，對(duì)這類(lèi)問(wèn)題必須予以清理整頓和規(guī)范。

　　助力商業(yè)去庫(kù)存 多城允許商改住

　　不同于一線城市對(duì)類(lèi)住宅的“嚴(yán)防死打”，不少二線城市的態(tài)度顯得寬容很多。

　　蘇州日前下發(fā)《關(guān)于加快引導(dǎo)推進(jìn)蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫(kù)存工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》，允許“商改住”——商業(yè)辦公項(xiàng)目如果尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，或已竣工尚未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，可以申請(qǐng)調(diào)整土地規(guī)劃，可以調(diào)整為住宅進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷(xiāo)售，也可以進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　2月18日，成都首個(gè)“商改住”項(xiàng)目正式落地。茂業(yè)商業(yè)做了首個(gè)“吃螃蟹的人”，變更茂業(yè)九眼橋項(xiàng)目對(duì)應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地的使用條件，將其由商業(yè)用地調(diào)整為零售商業(yè)兼容二類(lèi)住宅用地、零售商業(yè)用地。

　　在多地推行商改住的背后，是難以消化的高商業(yè)庫(kù)存。據(jù)蘇州住建局相關(guān)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日，蘇州非住宅庫(kù)存9萬(wàn)余套，是住宅庫(kù)存4萬(wàn)余套的兩倍多，且非住宅的去化速度也遠(yuǎn)低于住宅。

　　而商業(yè)庫(kù)存高企的現(xiàn)象在全國(guó)多地都存在。同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月末，成都、天津、南京商業(yè)地產(chǎn)去化周期分別高達(dá)141個(gè)月、96個(gè)月、83個(gè)月。

　　“玩脫了”的類(lèi)住宅如何夾縫求生？

　　其實(shí)，類(lèi)住宅的存在也有其合理之處，在北上廣深等大城市已邁入存量房時(shí)代的當(dāng)下，一方面土地供應(yīng)減少、供需矛盾日漸突出，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩、空置率高，而“類(lèi)住宅”則搭起了兩者之間的平衡橋梁。

　　但遺憾的是，在高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)的誘惑下，類(lèi)住宅成了開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化的工具，在利益面前，“玩脫了”的類(lèi)住宅早已劣跡斑斑。

　　那么，一邊是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高筑下加速去化的“靈丹妙藥”，一邊是高房?jī)r(jià)盛行下開(kāi)發(fā)商逐利的“罪惡籌碼”，夾縫中的類(lèi)住宅到底該何去何從？

　　對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，要從土地用途管制和規(guī)劃等方面，開(kāi)展體制上的改革和機(jī)制上的創(chuàng)新，監(jiān)管從“堵”變?yōu)?ldquo;疏”，控制類(lèi)住宅市場(chǎng)蔓延。