“從去年9月底，全國(guó)自上而下的樓市調(diào)控開(kāi)始之后，房企融資的渠道在逐漸收窄，融資成本也越來(lái)越高。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴法治周末記者，私募通道被限制，公司債發(fā)債難度越來(lái)越高、銀行授信越來(lái)越難、海外融資也不容易。
2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)在其微信公眾號(hào)發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，其中明確規(guī)定，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。
該文件中提到，目前，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市包括北京、上海、廣州、深圳、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。
一位券商固定收益部負(fù)責(zé)人也告訴法治周末記者，從去年10月下旬到現(xiàn)在，房企發(fā)行公司債的審批難度很高，他手里就有一單業(yè)務(wù)一直批不下來(lái)。
2月13日，金隅股份發(fā)布公告稱，收到證監(jiān)會(huì)批復(fù)，獲準(zhǔn)向合格投資者公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)40億元人民幣公司債，在此之前市場(chǎng)上已經(jīng)很久沒(méi)有公司債獲批的消息。
“金隅股份的公司債之所以獲批，跟該公司業(yè)務(wù)以開(kāi)發(fā)保障房為主有關(guān)。政府對(duì)于開(kāi)發(fā)保障房還是很支持的。”郭毅對(duì)記者分析道。
中原地產(chǎn)研究中心向法治周末提供的研究數(shù)據(jù)顯示，2017年1月份全月，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了4季度來(lái)的低迷狀態(tài)。而且相比2016年1月同期，下調(diào)幅度達(dá)到了92%。
“資金價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的上行趨勢(shì)。從資金價(jià)格看，2016年12月以來(lái)發(fā)行的債券利率均在4.2%至5.5%之間，整體看，相比9月前4%均有所上行。”中原地產(chǎn)分析認(rèn)為。
為何2016年前9個(gè)月房企可以以較低的價(jià)格輕易獲得資金？
郭毅分析道，這是因?yàn)樵?016年尤其是2016年前9個(gè)月，貨幣政策比較寬松，市場(chǎng)上的資金較多，其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不是很樂(lè)觀，房地產(chǎn)行業(yè)成為資金聚集的地方。
“在這種情況下，企業(yè)有足夠的錢去拿地?fù)尩赝酰恋厥袌?chǎng)過(guò)熱，資金過(guò)多也使得投資需求大增，房?jī)r(jià)也隨之上漲。”郭毅說(shuō)，這也促使政府從去年9月底開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
至于銀行授信和海外融資方面，郭毅分析道，目前資質(zhì)好的企業(yè)，銀行授信意愿較高，但民企尤其是中小企業(yè)，從銀行獲取貸款的難度也在加大；由于匯率市場(chǎng)的變動(dòng)，海外融資存在匯率損失的風(fēng)險(xiǎn)，海外融資也很不容易。
當(dāng)美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，疊加內(nèi)地債券市場(chǎng)融資難，這會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。
“從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)6至9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。”專家作出了這樣的預(yù)判。
那么，這種融資渠道收窄、融資成本升高的情況，會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲？
“不會(huì)。”郭毅認(rèn)為，這一輪市場(chǎng)調(diào)控的背景就是，2016年，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府希望通過(guò)調(diào)控對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)融資越來(lái)越難也越來(lái)越貴之后，房企就不能再惜售，也不得不通過(guò)銷售來(lái)獲取資金，而且要以市場(chǎng)能夠接受的合理價(jià)格推盤。
另外，郭毅預(yù)測(cè)當(dāng)前的融資環(huán)境還會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)整合的速度，并購(gòu)重組的情況、大魚吃小魚的案例會(huì)越來(lái)越多。
“2017年，對(duì)房企的去化速度要求比較高。但對(duì)于一些中小企業(yè)而言，即便是降低了價(jià)格，去化速度可能也不會(huì)很快。如果這些企業(yè)又不能以合理價(jià)格融到錢，那么資金鏈就會(huì)存在問(wèn)題，就會(huì)出現(xiàn)賣項(xiàng)目、賣股權(quán)的情況。”郭毅補(bǔ)充道。
