“房源稀缺”、“房源告急”、“搶房大戰(zhàn)”……去年年初、年中，熱點(diǎn)城市可售房源不斷走低，讓業(yè)內(nèi)、購(gòu)房者紛紛捏了一把汗。
自2016年9月底起，為抑制投機(jī)炒房、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，各熱點(diǎn)城市紛紛收緊樓市政策：限購(gòu)、限貸、整治中介、調(diào)整公積金、規(guī)范土地出讓……在各式各樣的“大招”落地4個(gè)月之后，熱點(diǎn)城市住宅房源去化周期迎來了明顯的回升，諸如深圳、廈門的去化周期已經(jīng)上升至20個(gè)月以上，房源極度緊缺的南京、蘇州、合肥也迎來一定程度的回升。
930新政后熱點(diǎn)城市住宅庫存變化
一線城市去化周期保持平穩(wěn) 政策再臨收緊
房天下?lián)袊?guó)指數(shù)研究院此前發(fā)布的報(bào)告分析得出，2016年9月底北上廣深四個(gè)一線城市中，北京、廣州、深圳3城去化周期保持在合理范圍內(nèi)，上海庫存比較緊缺。到1月底，四大城市去化周期均上升，上海庫存問題也得到緩解。
庫存量最為緊缺的上海，2016年前9月新房成交超16萬套，體量和另外3個(gè)一線城市成交量相當(dāng)，導(dǎo)致上海的去化周期處于低位。進(jìn)入2017年后，1月上海新房成交9千余套，去化周期升至4.7個(gè)月。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在樓市表現(xiàn)平淡的2月份，上海的可售房源套數(shù)會(huì)繼續(xù)回升。
一線城市樓市全面遇冷，但決策層收緊樓市政策的決心依然沒有改變。近期，以北京為首，上海、廣州開始上調(diào)房貸利率。根據(jù)房天下調(diào)查顯示，在京的十二大銀行中，多數(shù)銀行首套房貸利率確已上調(diào)至9折及以上，二套房貸款年限也收緊至25年。
雖然一線城市去化周期有所回升，但業(yè)內(nèi)表示1、2月份是傳統(tǒng)的購(gòu)房淡季成交慘淡是必然，以深圳為例，1月的成交量是近5年來最低。但短暫的成交低谷，無法掩蓋北上廣深購(gòu)房需求依然旺盛的事實(shí)。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，嚴(yán)格執(zhí)行、繼續(xù)收緊政策是大勢(shì)所趨。
四小龍去化周期全面回升 廈門去化周期達(dá)25個(gè)月
南京、蘇州、廈門、合肥4個(gè)熱點(diǎn)二線城市在930新政后的4個(gè)月時(shí)間里，樓市逐漸走向平穩(wěn)。南京、合肥兩城的去化周期從去年9月不足兩個(gè)月攀升至5個(gè)月和10個(gè)月，蘇州去化周期升至9個(gè)月，廈門則漲到25個(gè)月。
去化周期的回升得益于成交的不斷走低。月均成交4百余的廈門，目前的去化周期達(dá)到25個(gè)月。南京也是如此，去年12月、今年1月南京的成交套數(shù)均不足5千套，2月的銷售數(shù)據(jù)依然不容樂觀。目前南京可售房源套數(shù)僅僅為2.5萬套，如若不出現(xiàn)成交井噴依然足夠維持5個(gè)月銷售。但2.5萬套可售房源，仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2016年同期4.8萬套的可售房源數(shù)。
在可售套數(shù)沒有回升、總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期水平的情況下，諸如南京、蘇州、杭州等地部分區(qū)域依然出現(xiàn)房源緊缺的情況。
南京新房可售套數(shù)走勢(shì)
業(yè)內(nèi)指出，對(duì)于二線城市而言，政策收緊是一方面，增加市場(chǎng)供應(yīng)、解決“房源不足”的現(xiàn)狀也是重中之重。據(jù)悉，南京已發(fā)文明確提出要增加商品住宅供應(yīng)，平均每年商品住宅土地供應(yīng)量保持在500公頃左右，平均每年商品住宅上市量保持在800萬平方米左右，約為8萬套新房。
全國(guó)住宅庫存10連降 去庫存與穩(wěn)樓市并駕
2017年1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，數(shù)據(jù)顯示雖然2016年末，商品房待售面積比11月末增加444萬平。但住宅待售面積卻逆勢(shì)減少200萬平。至此，住宅庫存已經(jīng)連降10個(gè)月，去庫存在2016年確實(shí)取得了一定成效。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，部分城市庫存仍居高位，堅(jiān)持去庫存將是這些城市2017年房地產(chǎn)工作主要任務(wù)。
中國(guó)指數(shù)研究院也指出，同時(shí)應(yīng)該看到，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性及復(fù)雜性使其走勢(shì)明顯超出了預(yù)期范圍，房?jī)r(jià)地價(jià)非理性上漲會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)及金融風(fēng)險(xiǎn)。一二線城市必然會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管，因城施策，抑制投機(jī)炒房。
