在經(jīng)過樓市大狂歡之后，身邊的不少人人手里就攢下了一套房子。
可是房子買了，手里的房貸還在。
春節(jié)之后，央行不斷出手上調(diào)“麻辣燙”(MLF)/“酸辣粉”(SLF)的利率，不少人為2017年中國(guó)進(jìn)入加息周期，真實(shí)情況是什么呢？2017年，房地產(chǎn)行情怎么樣？你手中的房貸利率會(huì)不會(huì)上調(diào)呢？
繼春節(jié)長(zhǎng)假前上調(diào)中期借貸便利(MLF)利率后，節(jié)后首個(gè)交易日央行再次“出手”上調(diào)常備借貸利率(SLF)和逆回購(gòu)利率。業(yè)內(nèi)人士表示，貨幣政策收緊信號(hào)或?qū)е路抠J利率上調(diào)，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)雙重壓力下，銀行可能會(huì)通過價(jià)格手段防控風(fēng)險(xiǎn)。此外，在加息周期和調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)(包括一 線城市)將可能迎來長(zhǎng)周期拐點(diǎn)，但2017年仍是房?jī)r(jià)高點(diǎn)。
房貸利率存上調(diào)可能
雞年首個(gè)交易日，央行便祭出大動(dòng)作：在公開市場(chǎng)進(jìn)行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購(gòu)操作，操作利率較上期均上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，同日開展的SLF利率也全線上調(diào)。
一股份制銀行宏觀分析師告訴記者，央行春節(jié)前后的密集行動(dòng)，是對(duì)貨幣政策操作轉(zhuǎn)向的確認(rèn)。隨著基準(zhǔn)利率貨幣政策工具中的作用和地位越來越低，MLF和SLF作為央行的主動(dòng)管理型貨幣政策工具正在發(fā)揮越來越重要的作用，尤其是可以通過主動(dòng)性操作實(shí)現(xiàn)貨幣的長(zhǎng)短期配置。貨幣收緊政策收緊信號(hào)影響機(jī)制或?qū)难胄邢蚪鹑跈C(jī)構(gòu)傳導(dǎo)，最終形成終端實(shí)際貸款利率抬升。
終端貸款利率的抬升是否會(huì)導(dǎo)致房貸利率上調(diào)呢？近日記者走訪多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，包括招商銀行、平安銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等在內(nèi)的大多數(shù)銀 行首套房貸款利率沒有變化，仍維持九折優(yōu)惠折扣。民生銀行一名客戶經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸款利率打九折，但如果是民生銀行優(yōu)質(zhì)客戶且購(gòu)買指定樓盤房 產(chǎn)，優(yōu)惠力度可打8.8折。
某大型股份制銀行內(nèi)部人士告訴記者，去年銀監(jiān)局和同業(yè)公會(huì)即向各銀行下達(dá)房貸優(yōu)惠折扣不低于九折的指導(dǎo)要求，銀行可根據(jù)自身實(shí)際情況在該基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，九折是業(yè)內(nèi)較普遍的折扣。
走訪中，大多數(shù)銀行客戶經(jīng)理表示尚未接到總行上調(diào)房貸利率的通知，但也有個(gè)別表示“已經(jīng)隱隱約約聽到風(fēng)聲”。“還是存在顧慮，九折是比較普遍的，要是上調(diào)利率，客戶肯定都跑到別的銀行去了。”一位客戶經(jīng)理告訴記者。
雖銀行方面尚未有明顯動(dòng)作，但不少人士仍認(rèn)為房貸利率存在上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。
海通證券宏觀分析師姜超在研報(bào)中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時(shí)10 年期國(guó)開債利率只有3.13%。目前10年期國(guó)開債利率已接近4.1%，國(guó)開債完全是政府信用，對(duì)銀行而言不用占用任何風(fēng)險(xiǎn)資本，但發(fā)放房貸要計(jì)提50% 的資本占用，而銀行是高利潤(rùn)率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國(guó)開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較看，合理的房貸利率應(yīng)在 5.5%左右。
姜超認(rèn)為，央行確認(rèn)貨幣市場(chǎng)“加息”的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。
恒豐銀行研究院執(zhí)行院長(zhǎng)董希淼認(rèn)為，央行貨幣市場(chǎng)操作利率上調(diào)的確會(huì)影響銀行資金成本，不過銀行資金成本提高不一定體現(xiàn)在房貸利率之上。“自去年10月以來，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)加大了銀行市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在資金成本提高和外部風(fēng)險(xiǎn)加大的雙重壓力下，銀行確實(shí)有可能通過價(jià)格手段來防控風(fēng)險(xiǎn)。”房貸 利率上調(diào)有助于擠掉投資性、投機(jī)性購(gòu)房需求，但需避免對(duì)剛需客戶造成過多影響，商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，滿足普通老百姓首次購(gòu)房和合理改善住房的需求。
住房按揭遭“冷遇”
業(yè)內(nèi)人士指出，本次央行調(diào)高利率與1月“天價(jià)”信貸數(shù)據(jù)不無關(guān)系。
雖然央行尚未公布1月份信貸數(shù)據(jù)，但多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)今年1月份新增信貸規(guī)模較大可能會(huì)超去年同期2.51萬億元，甚至將高達(dá)2.8萬億元。
華泰證券報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)1月份新增信貸達(dá)2.5萬億元。首先，1月是信貸大月，季節(jié)性安排雖然在宏觀審慎評(píng)估體系(MPA)考核后有所弱化，但歷史信貸節(jié)奏造成的信貸集中到期續(xù)作仍會(huì)延續(xù)；其次，提早投放信貸會(huì)更早獲得利息收入，因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外，往年1月都會(huì)有大量新的基建項(xiàng)目資金投放。
國(guó)元證券分析師表示，從政策意圖看，政策性利率上調(diào)與控制2017年1月信貸投放過快、近期PPI上漲引發(fā)貨幣當(dāng)局對(duì)通脹壓力的擔(dān)心有關(guān)。去年1月新增信貸同比增長(zhǎng)萬億元以上，導(dǎo)致央行緊急收緊銀根，對(duì)部分小銀行實(shí)施懲罰性提升存準(zhǔn)率�？梢�1月例行是銀行放貸的沖動(dòng)時(shí)期，也是央行緊急收緊銀根的時(shí)點(diǎn)。
雖然預(yù)估1月信貸數(shù)額仍會(huì)高企，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年信貸規(guī)模在信貸結(jié)構(gòu)中的占比將會(huì)下滑。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年12月新增居民中長(zhǎng)期貸款創(chuàng)下近十個(gè)月新低，較11月大幅回落31%。
“部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無法投放，這些額度會(huì)在1月放出來，”一位商業(yè)銀行內(nèi)部人士告訴記者，“尤其是在貨幣政策穩(wěn)健中性和房地產(chǎn)加強(qiáng)調(diào)控政策背景下，二三月份房貸回落速度會(huì)加快，政府項(xiàng)目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金。”
從春節(jié)假期房地產(chǎn)成交情況看，住房按揭可能遭“冷遇”。
繼過去一年持續(xù)火爆之后，全國(guó)熱點(diǎn)城市樓市雞年春節(jié)期間迎來一片清冷，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，為近三年同期最低值。華創(chuàng)證券 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)兩周中，第一周全國(guó)40城新房成交314.1萬平方米，環(huán)比下降38.1%；第二周成交環(huán)比再下降89.2%至34.1萬平方米。1月 截至上周累計(jì)日均成交60萬平方米，環(huán)比12月下降37.5%。
伴隨樓市成交量萎縮，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，1月深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%；廣州成交均價(jià)16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。
樓市或迎拐點(diǎn)
平安證券認(rèn)為，中國(guó)尚未進(jìn)入加息周期，但嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策疊加折扣利率向上調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面沖擊將較明顯，前期房?jī)r(jià)上漲過快的一線和部分二線城市已進(jìn)入調(diào)整周期。
國(guó)海證券研報(bào)指出，央行貨幣政策收緊信號(hào)相當(dāng)于進(jìn)一步確認(rèn)寬松周期結(jié)束。從過去美國(guó)和日本經(jīng)驗(yàn)看，歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此外，過去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史。一方面，各地嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，限制房地產(chǎn)住房信貸，房地產(chǎn)成交量大規(guī)�？s減；另一方面，一線城市開始嚴(yán)格限制人口流入，各地“兩會(huì)”期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來將不會(huì)再大幅增加，房?jī)r(jià)(包括一線城市) 將可能迎來長(zhǎng)周期拐點(diǎn)。
深圳中原研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者，受雙重壓力影響，今年樓市仍會(huì)面臨較大壓力。2017年新房市場(chǎng)成交量可能隨供應(yīng)增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價(jià)格已步入調(diào)整期，今年樓市將以震蕩波動(dòng)為主。該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，央行收緊貨幣政策的影響將會(huì)漸漸顯現(xiàn)，節(jié)后投資需求應(yīng)有所收斂，并會(huì)在一定程度上抑制節(jié)后樓市成交量回升。
也有房地產(chǎn)資深人士向記者表示，按照目前基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量和外匯儲(chǔ)備對(duì)比來看，央行在貨幣市場(chǎng)的收縮完全不足以對(duì)沖貨幣泡沫，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，貨幣超發(fā)對(duì)房?jī)r(jià)的影響仍較大。
該人士表示，部分城市樓市量?jī)r(jià)齊跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策陸續(xù)落地，對(duì)市場(chǎng)需求面造成較明顯的抑制； 其二，熱點(diǎn)城市地方政府對(duì)新房備案價(jià)格的控制；其三，受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響。三大因素疊加造成量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)狀。受調(diào)控影響，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市2017年樓市成交 量將縮水至2014年水平，價(jià)格緩慢上漲趨勢(shì)并不會(huì)明顯改變。
東興證券分析師認(rèn)為，2017年將成為此輪房地產(chǎn)繁榮周期的拐點(diǎn)，但地產(chǎn)行業(yè)并未沒落，仍擁有巨大發(fā)展空間。尤其是在大城市即大都市圈進(jìn)程快速 發(fā)展背景下，穩(wěn)定的政策環(huán)境和前瞻性的規(guī)劃將為房地產(chǎn)行業(yè)開辟新的發(fā)展路徑。雖然2016年可能是行業(yè)銷售頂峰，但2017年可能成為房?jī)r(jià)的高點(diǎn)，且在未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，行業(yè)總體規(guī)模仍有望保持在十萬億元以上。
加息周期是一種過度解讀
齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷觀點(diǎn)：由于存在穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)的雙重目標(biāo)，故貨幣政策的運(yùn)用空間并不大。如果今年政府工作報(bào)告能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)至6-7%，而不是去年的6.5-7%，則M2增速目標(biāo)可相應(yīng)地降至11%，但即便為11%的增速，去杠桿的效果還是有限，如去年M2增速為11.3%，但企業(yè)、居民和政府的杠桿率水平都繼續(xù)上升。
總體看，貨幣政策只是從偏寬松調(diào)整至中性，在外匯管制加強(qiáng)的情況下，匯率不會(huì)成為貨幣緊縮的理由，所以，確實(shí)沒有必要將央行此舉解讀為貨幣緊縮政策的開端。另外，加息和降息都存在難題，中性才是基調(diào)。
前《南方都市報(bào)》首席記者悅濤認(rèn)為，對(duì)于央行來說，加息和降息都戴著緊箍咒。
加息的緊箍咒：巨額債務(wù)、企業(yè)成本
按央行口徑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)債已經(jīng)244萬億（不含外債），按中金公司前總裁兼CEO朱云來的說法至少300萬億。貸款大躍進(jìn)的后果就是巨債壓頂。加息，債怎么辦？中財(cái)辦副主任楊偉民說：企業(yè)負(fù)債過百萬億，按4%的利息算，一年利息至少4萬億，相當(dāng)于2015年全年GDP增量。“三去一降一補(bǔ)”是中央大政。其中的一降（降低企業(yè)成本），最終被描繪成“七降”，包括制度成本、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)、電力、物流等等……然而，制度成本、稅費(fèi)、流通成本，在通脹之下是很難降的。這些年對(duì)企業(yè)增加最大的成本在土地和人工，也是不大可能降的。
降息的緊箍咒：通脹和匯率
2016年全年沒有降息，只在年初降準(zhǔn)一次。主要的原因是2016匯率面臨嚴(yán)重的壓力，如果直接降息降準(zhǔn)，釋放的信號(hào)太過明顯，而且對(duì)匯率的問題明顯是雪上加霜。但是目前MLF，公開市場(chǎng)操作等的余額加一起有約5萬億，而16年初只有5000億，也就是說全年央行通過這些渠道總共投放了約4.5萬億。這樣的結(jié)果根據(jù)一些分析人士計(jì)算，這些操作加一起約等于若干次的降準(zhǔn)。所以如今不管是做適當(dāng)?shù)男拚�，或是轉(zhuǎn)為“中性”都不足為奇。
