2016年最后一個月的上海樓市，因為11月28日砸落的新規(guī)重錘而變得撲朔迷離。新政的發(fā)布過程本身就充滿了縝密布局的意味：28日中午12點，上海市政府官方公眾號“上海發(fā)布”忽然推送了一條和樓市無關(guān)的信息，打破了“每日一更”的慣有節(jié)奏，直到當天晚上9點，云里霧里的“觀眾們”才發(fā)現(xiàn)，這是為了緊急加推樓市新政做鋪墊。
比之“3·25滬九條”更加嚴苛的是，“11·28”新政生效的時間就在第二天，加上公布時當天的網(wǎng)簽渠道已經(jīng)關(guān)閉，幾乎難有“漏網(wǎng)之魚”，“3·25”前夜瘋搶2000套的盛況被徹底扼殺在搖籃里。
從政策內(nèi)容看，網(wǎng)友也驚嘆此次上海決策層可謂“狠下殺手”，一舉終結(jié)了此前上海購房資格認定“認房不認貸”的慣例，變成“既認房又認貸”。只要曾有過房貸記錄，即使名下無房也視作二套的做法沉痛打擊了去年底以來引領(lǐng)漲勢的改善型需求。另外，即使被認定為首套房，首付比例也從 30%上升到35%。
至記者截稿時，新政面世已然半月有余，前期如驚弓之鳥的市場逐漸恢復本真面貌，《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，意料中的成交“速凍”確實如期而至，但調(diào)控“毒丸”的邊際效應(yīng)卻也不斷遞減，買賣雙方的“耐藥性”似乎逐漸加強，單純的限購、限貸未能改變后市繼續(xù)看漲的預期。
遲來的調(diào)控力度比“謠言”更甚
記者從多個渠道了解到，早在8月底，相關(guān)人士就已經(jīng)在研究調(diào)控的升級版，豈料捕風捉影的上海樓市立即啟動了近乎瘋狂的交易“反撲”，讓“調(diào)控預期”反而成為了助漲房價的燃料。8月20日、21日的周末，上海新房成交量不過900多套，8月25日傳聞四起，當天和次日的成交均破900套，隨著傳言愈演愈烈，接下來三天單日成交量紛紛過千，到了周末竟然直逼3000套。
尤其是以提前排隊離婚來阻擊新政可能限制離婚買房的情形，更是引發(fā)社會熱議。新政傳聞釋放出如此威力，這恐怕是政策制定者也始料未及的。面對這場由“9月1日調(diào)控升級”傳聞刷屏引發(fā)的集體恐慌，出于綜合考量，決策層不得不暫時放緩調(diào)控的步調(diào)，還抓獲了7名惡意編造、傳播相關(guān)謠言的中介人員來安撫市場。
事實上，經(jīng)過了幾番審慎研究，從“11·28”新政內(nèi)容看，這次遲來的調(diào)控力度其實比8月底流傳的各種版本更加猛烈�！吨袊�(jīng)濟周刊》記者對比發(fā)現(xiàn)，8月底流傳的調(diào)控內(nèi)容包括“名下無房但有過按揭貸款歷史的，首付最低五成”，而“11·28”新政規(guī)定，這類購房者購買非普通住宅的首付比例提升到七成；傳言中“名下無房亦無貸款記錄的購房者首付維持三成，僅利率優(yōu)惠取消”的條款，落地后變成了“首付提升到35%”。
“‘11·28’新政最厲害的一點是對‘二套房’的認定標準大改，有數(shù)據(jù)顯示，上海當前樓市交易最核心的支撐力來自置換，樓市游戲的參與者很多并不是‘白手起家’，而是‘中途換車’。”上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一位不愿具名人士對記者分析，“之前最普遍的一種玩法就是把手里原有價值300萬~400萬的‘老破小’先賣掉，名下無房被認定為首套，可以從銀行獲得高杠桿貸款，換一套800萬的‘準豪宅’沒什么壓力，而現(xiàn)在是掐住了一部分置換游戲的咽喉，只要當初買‘老破小’貸過款，現(xiàn)在賣了再買入仍然算二套，改善型房源幾乎全是非普通住宅，房貸杠桿從70%銳減到了30%，卡住最低市值的交易，直接讓很多人換不動。”
據(jù)悉，目前上海對“普通住宅”的定義是：坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。以上海實際成交價格看，除了少數(shù)遠郊房源，鮮有符合標準者。“11·28”新政擊中了絕大多數(shù)改善需求的痛點。
交易現(xiàn)狀調(diào)查：
置換擱淺，“老破小”拋盤減少
“11·28”新政落地后，記者采訪了數(shù)位意向購房者，了解到因新政擱置意向的不在少數(shù)。“以往圍繞戶口調(diào)控的限購原則其實是剔除了一小部分競爭買家，一旦房東看中了置換房源就可能降價拋掉，現(xiàn)在已經(jīng)不是價格的問題，而是變相壓縮了房東換房的資格，價格鏈下游的房子就算能高價拋掉，也換不了上游房。”外企銷售組主管朱鳴鳴告訴記者，三年前曾入手一套有著20年房齡的“老破小”作為小夫妻的過渡婚房，原計劃等年終獎到手后，趁著年底淡季淘金換房，如今恐怕只能選擇“持房過冬”。
服務(wù)于一家通信運營商IT部門的李真也為此黯然神傷。“當時因為總價限制，只能暫時貸款買了一套3.4米層高的迷你房搭建成上下兩層來‘蝸居’，現(xiàn)在小生命快要誕生了，爬扶梯不方便，這套房賣掉也就200萬，就算改善成普通住宅首付比例也要五成，而400萬要在我們的生活圈半徑買兩房是絕對不現(xiàn)實的。”
相比這些已經(jīng)有安身之所的潛在購房者，本身就是中介一員的陳顯處境更加尷尬，由于“出道”較晚，他缺席了2009年的那波“大行情”，2015年下半年不錯的“收成”才讓他攢足了第一桶金。“‘3·25滬九條’以后我被限購了，想著房價還要漲，就先去老家省城‘幫忙’去庫存，在鄭州新城貸款買了一套三房，誰知道就此錯過了在上海高杠桿買首套房的機會。”
上海還是老家？這道原本可以雙收的題目成了必須擇其一的難題，而新政帶來的另一個結(jié)果更讓包括這些人在內(nèi)的“剛需”受到負面影響。不少中介都對記者反映，原本成交最活躍、流動性堪比現(xiàn)金的“老破小”在“11·28”新政后的拋盤明顯變少，許多房東選擇撤銷掛牌，捂盤不動，而本身“剛需”人群就是“老破小”的主要消費對象。
“房東的心態(tài)發(fā)生了重大變化，在七成首付是天價的背景下，既然賣掉一套等同于失去了一個‘購房資格’，很多認為通脹大環(huán)境不會改的房東寧可選擇長期持有。”在“成交量大區(qū)”閔行深耕10年的資深中介羅淼對記者解釋道。在他看來，因為供應(yīng)銳減，所以“老破小”的價格依然堅挺。
根據(jù)羅淼的測算，原本“老破小”與大房子的價值比例大約在50%~60%之間，也就是說，改善型人群有50%~60%的資金是來自拋售“老破小”，如今“老破小”拋盤的萎靡傳導到價格鏈的上游，“新政以后，我手上已經(jīng)有三個單子‘飛了’，全部都是買家違約，政策堅持時間一長，二手豪宅可能滯銷。”
一二手房現(xiàn)價格倒掛，
新房批量打折入市
就在有悲觀論調(diào)稱“年底上海沒有二手房市場”時，《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，相比二手市場的冰封，一手房市場反而出現(xiàn)了熱火朝天的景象。就在新政頒布后的第5天，位于寶山楊行板塊的招商花園城開盤，從9點15分開始搖號，到14點左右，推出的200多套公寓及50多套疊加別墅在5小時內(nèi)全部售罄。
“買家的心態(tài)也發(fā)生了重大變化，因為‘11·28’新政相當于只給了每個購房者一個機會從銀行拿到高比例貸款買房，那不如一步到位，不再考慮先買不夠滿意的‘過渡房’。”羅淼對記者表示。
另一方面，背負著巨大還貸壓力的開發(fā)商也不可能像二手房房東那樣淡定地“持房過冬”，所以“打折入市”使一手房的性價比大增。12月12日，在線購房互動平臺“一房一萬”發(fā)布調(diào)研顯示，最近主要開盤項目都較周邊標桿二手盤擁有價格優(yōu)勢，看來開發(fā)商“低價甩”已然成常態(tài)。
根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，招商花園城備案價格為疊加別墅4.3萬元~6.0萬元/平方米，公寓3.7萬元~4.7萬元/平方米，而楊行板塊內(nèi)目前最高售價的二手房祿德嘉苑距其僅僅300米，今年成交39套，成交最高價4.8萬元/平方米，現(xiàn)在掛牌價為5萬元/平方米，新盤相當于打了9折。
位于奉賢海灣板塊的綠地香溢更是相比距離600米的二手房招商海廷打出了高達8折的折扣。據(jù)悉，前者備案價格1.7萬元~1.9萬元/平方米，后者今年最高成交價是2.4萬元/平方米，如今掛牌價多在2.9萬元/平方米左右。
無獨有偶，位于松江車墩的金地JIMU積木和位于青浦朱家角的中駿雍景灣兩個樓盤也給出了相當于8折的優(yōu)惠。其中，中駿雍景灣附近的樓盤綠洲江南園今年最高成交價達到4.5萬元/平方米，而中駿雍景灣的備案價只有3.5萬元~3.6萬元/平方米；而備案價2.2萬元~2.7萬元/平方米的金地JIMU積木附近的熱門二手盤同潤玫瑰芳苑普遍掛牌價3.5萬元/平方米。
不止一家開發(fā)商營銷團隊告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，新房性價比的凸顯是為了迎合客戶情緒，加快去化的速度。記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看到，12月第一周入市的4個項目推出房源共計752套，第二周7個項目推出房源1563套，新政后第二周，樓市供應(yīng)不降反增，但從環(huán)線分布看均位于外環(huán)外，且都是小戶型。
值得一提的是，購房者并未因為“11·28”新政熄滅熱情，而只是將原先對于市區(qū)“老破小”的熱情轉(zhuǎn)嫁到了這些“遠郊小戶型”上。“一房一萬”數(shù)據(jù)顯示，新政后推出的主要一手盤多數(shù)售出70%以上。
而更加耐人尋味的是，在這次新政中首當其沖的恐怕還是剛需人群。記者注意到，總價在300萬~500萬之間的新盤客戶在新政發(fā)布后的折損率最高，比如總價450萬~580萬的上坤樾城、總價400萬~500萬的新城盛世、總價350萬~370萬的禹洲丁香里、總價300萬~350萬的佳兆業(yè)君匯上品，以及總價270萬~400萬的南橋碧桂園，“一房一萬”統(tǒng)計的客戶折損率都達到了50%以上。
相比之下，原本就占據(jù)著更優(yōu)質(zhì)客戶的“上游”項目并沒有受到太大打擊，樓市“馬太效應(yīng)”似乎仍在加劇�？們r500萬~800萬的樓盤中，新政前后客戶折損率約為30%，而總價1200萬~2000萬的尚海灣客戶折損率僅為10%。
