11月28日晚9點(diǎn)，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》。

　　《通知》稱：自明天（2016年11月29日）起，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　這意味著，上海樓市正式開(kāi)啟了“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式。

　　《通知》發(fā)布9分鐘之后，網(wǎng)簽宣布關(guān)閉。此時(shí)，距離10月8日發(fā)布針對(duì)樓市調(diào)控的“滬六條”，僅僅過(guò)去50余天—上海再一次刷新了“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”的定義。

　　“一瞬間，所有的人都在討論這件事。我們?cè)谕砩系谝粫r(shí)間接到了《通知》，看到內(nèi)容，大家都在說(shuō)，可以提前回家過(guò)年了。” 門(mén)店的中介劉創(chuàng)（化名）說(shuō)。她還是想得太簡(jiǎn)單了。

　　12月3日，上海樓市新政發(fā)布后的第一個(gè)周末，位于上海寶山區(qū)的招商花園城開(kāi)盤(pán)，推出200余套公寓及部分疊加別墅戶型，公寓面積在73-110平方米，總價(jià)約300萬(wàn)元。一大早就有購(gòu)房者在場(chǎng)外排隊(duì)等待開(kāi)盤(pán)，僅僅一上午，所推房源已剩不多。

　　失落的換房者：一夜之間多付135萬(wàn)元

　　對(duì)上海白領(lǐng)王佳（化名）而言，這個(gè)冬天寒風(fēng)刺骨，冰冷異常：“我們只是普普通通的人，想換套房子給孩子讀書(shū)而已。”

　　多年前，王佳使用商業(yè)貸款，在江蘇的昆山（樓盤(pán)）花橋投資買(mǎi)了第一套房。目前，王佳和老公雖沒(méi)有上海戶口，但兩人均已繳滿五年社保，符合上海的購(gòu)房條件。年后，兩人的孩子將入讀小托班，下半年準(zhǔn)備上幼兒園�？紤]到上海的教學(xué)質(zhì)量和教育環(huán)境比昆山優(yōu)質(zhì)，王佳和老公看中了嘉定新城某學(xué)校附近的一套房，單價(jià)4萬(wàn)多一平方米，總售價(jià)450萬(wàn)元人民幣。

　　王佳隨即開(kāi)始了換房行動(dòng)。

　　王佳先將花橋的舊房賣(mài)給了同事，售價(jià)208萬(wàn)元，還掉幾十萬(wàn)貸款后，剩余160萬(wàn)元。按照之前的貸款政策，王佳將花橋的房子賣(mài)掉再在上海買(mǎi)房屬首套，即便超出了上海對(duì)“外環(huán)以外230萬(wàn)元以下為普通型住宅”的認(rèn)定，也只需付三成首付。加上跟親戚借的錢(qián)，王佳一共準(zhǔn)備了四成首付—180萬(wàn)元，剩余的近300萬(wàn)元，她預(yù)計(jì)用公積金和商貸組合貸款支付。

　　新政出臺(tái)的當(dāng)天，王佳交給嘉定賣(mài)家20萬(wàn)元定金。

　　一夜之間，形勢(shì)大變。新政要查全國(guó)的貸款記錄，王佳購(gòu)買(mǎi)嘉定新城的房子，成了二套房，同時(shí)按照對(duì)非普通型住宅的認(rèn)定，需要支付七成首付，即315萬(wàn)元—王佳還差135萬(wàn)。再加上各種稅費(fèi)，王佳坦言已是不能承受之重。“20萬(wàn)元甚至50萬(wàn)元我都可以再去借，但是還差近200萬(wàn)元啊，我可能借得到嗎？不可能的啊。”

　　除去置換突然失敗的挫敗感，王佳還擔(dān)心自己20萬(wàn)元定金不能退還。所簽合同約定：如果政策導(dǎo)致購(gòu)房者不能夠買(mǎi)，可以退還定金。但現(xiàn)在，不是政策導(dǎo)致王佳不能買(mǎi)房，而是她在能買(mǎi)的情況下付不起七成首付。目前，中介也未能給王佳以明確回復(fù)。

　　對(duì)于接下來(lái)的打算，王佳還是無(wú)奈：“這次買(mǎi)不了，只能暫時(shí)先不買(mǎi)。現(xiàn)在政策壓住了，房?jī)r(jià)也不會(huì)漲，我租個(gè)半年到一年的房子，再等一等，等個(gè)半年吧。到時(shí)候再籌些錢(qián)，再找滿意的房子。”

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)注重提醒說(shuō)，此次上海樓市調(diào)控新政的最大亮點(diǎn)，除了從開(kāi)啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式，還在于“參考人民銀行征信系統(tǒng)中全國(guó)各地商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款的記錄”，“這表明全國(guó)性的銀行范圍之內(nèi)的貸款數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成了，在全國(guó)各大城市調(diào)控政策中，這還是第一次提出”。

　　同時(shí)，此次新政在公積金層面，也有比較嚴(yán)厲的收緊。《通知》表示，要嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化的信貸政策。對(duì)于第二套住房的公積金貸款，要實(shí)現(xiàn)四個(gè)目標(biāo)。第一是提高首付比例，第二是上浮貸款利率，第三是降低貸款最高額度，第四是限制貸款次數(shù)。這樣的規(guī)定，使得近期公積金貸款方面的門(mén)檻將提高，進(jìn)而使得公積金資源更多地保障剛需購(gòu)房群體。另外，政策也對(duì)公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定，減少了后續(xù)盲目提取公積金等做法。

　　焦慮的房產(chǎn)商：退出江湖或繼續(xù)活著

　　新政發(fā)布后半小時(shí)，位于新閘路的某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)新國(guó)際麗都分行一片寂靜。對(duì)于新政，中介形容為“一片抓瞎”，因此都在低頭忙著補(bǔ)課消化新政。

　　面對(duì)此次出臺(tái)的上海樓市新政，中介忙著補(bǔ)課，而焦慮的遠(yuǎn)不止買(mǎi)房人。

　　“這次調(diào)控的嚴(yán)厲程度，是很多企業(yè)預(yù)計(jì)不足的。這次的宏觀調(diào)控力度超過(guò)之前每一次，是自上而下的、目標(biāo)管理的。這次的樓市調(diào)控直接關(guān)系到十九大。”上海樓市調(diào)控新政出臺(tái)前6天，融創(chuàng)中國(guó)控股董事長(zhǎng)孫宏斌在某次金融年會(huì)上作出了這樣的預(yù)測(cè)。

　　孫宏斌關(guān)注的，是他的房地產(chǎn)商朋友們，“很多開(kāi)發(fā)商朋友還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這次調(diào)控的嚴(yán)峻性。再怎么重視這次的宏觀調(diào)控，都不為過(guò)。”他直接表示。

　　面對(duì)日趨苛刻的買(mǎi)房條件，一眾房企是退出地產(chǎn)江湖，還是繼續(xù)活著？有個(gè)近似段子的故事頗能視作對(duì)這一問(wèn)題的回答。在一場(chǎng)題為“長(zhǎng)三角土地有多貴？”的對(duì)話中，新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷當(dāng)場(chǎng)詢問(wèn)：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開(kāi)發(fā)商一致回答：拿不到地更焦慮。

　　據(jù)某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至11月23日，出臺(tái)調(diào)控政策的22個(gè)城市中，拿地金額超過(guò)百億元的房企合計(jì)達(dá)到37家，合計(jì)拿地金額達(dá)9108億元，合計(jì)建筑面積為8066.7萬(wàn)平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個(gè)城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。無(wú)論是拿地金額、數(shù)量，還是高價(jià)地的出現(xiàn)頻次，都刷新了歷史紀(jì)錄。

　　錢(qián)從哪里來(lái)？中金公司近期發(fā)布的一份研報(bào)指出，2016年有約5.5萬(wàn)億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，來(lái)自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)4萬(wàn)億元（占比超70%），成為開(kāi)發(fā)商外部資金的重要來(lái)源。

　　新政同時(shí)明確指出，上海市銀監(jiān)局已會(huì)同規(guī)土部門(mén)深入核查了部分土地拍賣(mài)的競(jìng)得資金來(lái)源，正在對(duì)查實(shí)存在資金違規(guī)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)問(wèn)題的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取行政處罰措施。

　　猛藥去急癥還是溫補(bǔ)拔病根？

　　自10月8日發(fā)布“滬六條”以來(lái)，上海樓市進(jìn)入低位盤(pán)整期，成交量大幅下滑，尤其是到了11月，客戶量比10月少了接近一半。

　　但樓市的成交價(jià)仍在上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%，比9月份回落2.7個(gè)百分點(diǎn)，是今年以來(lái)上海月度新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅首次回落到1%以下，但同比漲幅達(dá)到37.4%。從同比漲幅來(lái)看，上海還是處于漲幅靠前的城市，調(diào)控壓力仍沒(méi)有消除。而某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月中旬，上海新房成交面積13萬(wàn)平方米，環(huán)比上升26.8%；新房成交均價(jià)突破5萬(wàn)元，達(dá)到每平方米53971元，環(huán)比上升17.1%。

　　這也成為此次“最嚴(yán)樓市新政”出臺(tái)的背景之一。

　　在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰看來(lái)，“滬六條”后的上海樓市雖然降溫了，但總體來(lái)看，成交價(jià)格依然在上漲，尤其是最近，上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，如果繼續(xù)反彈，將導(dǎo)致政府前期政策達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，所以必須加碼。

　　陳杰認(rèn)為，本次上海樓市新政打擊最廣的人群，是運(yùn)用杠桿較多、到處炒房的投資投機(jī)者：“金融屬性強(qiáng)，杠桿工具多，是本輪上海房?jī)r(jià)上漲的重要特征，新政希望通過(guò)降杠桿、通過(guò)金融手段逼迫一部分資金從樓市中撤出。”

　　這一次，房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎？

　　“此次調(diào)控政策出臺(tái)后，上海樓市成交量會(huì)進(jìn)一步收縮。而價(jià)格方面，當(dāng)前議價(jià)空間已經(jīng)擴(kuò)大到3%-5% ，隨著交易量的收縮，還價(jià)余地的擴(kuò)大，價(jià)格將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌。”上海某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦分析認(rèn)為。“此次‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，為上海的樓市帶來(lái)了‘速凍’效果，但可能不會(huì)馬上出現(xiàn)大幅度下跌。這輪調(diào)控措施堅(jiān)持四五個(gè)月，房?jī)r(jià)就很可能出現(xiàn)松動(dòng)。”陳杰分析道。

　　也有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，單純用“限貸限購(gòu)”的政策屬于“猛藥去急癥”，實(shí)質(zhì)上難以改變各方預(yù)期，相反，“溫補(bǔ)拔病根”則有利于逐步深入調(diào)控改革，真正從供給端實(shí)現(xiàn)去杠桿。