開(kāi)發(fā)商大舉拿地蓋房、賣(mài)房賺快錢(qián)的發(fā)展模式或?qū)⒊蔀檫^(guò)去，在一二線(xiàn)城市地價(jià)高企的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎看到了又一個(gè)發(fā)展方向——建設(shè)“特色小鎮(zhèn)”。
與傳統(tǒng)意義上的小鎮(zhèn)不同，特色小鎮(zhèn)并非行政區(qū)劃，而是具有明確產(chǎn)業(yè)定位、融合文化、旅游、社區(qū)功能的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。伴隨著特色小鎮(zhèn)的熱潮以及逐步成熟的PPP（政府與社會(huì)資本合作）模式，正在給房企提供一種新的發(fā)展思路。但同時(shí)，業(yè)界也開(kāi)始擔(dān)心以特色小鎮(zhèn)為名義的開(kāi)發(fā)建設(shè)或形成新的房地產(chǎn)熱。
多家房企扎推試水特色小鎮(zhèn)
特色小鎮(zhèn)建設(shè)被認(rèn)為是推進(jìn)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要組成部分，同時(shí)也是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的鑰匙，既有利于促進(jìn)大、中、小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，也是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)扶貧有效路徑以及實(shí)現(xiàn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的載體。
今年以來(lái)，無(wú)論從中央還是地方都出臺(tái)了相關(guān)文件推進(jìn)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，特色小鎮(zhèn)成為了當(dāng)前各方關(guān)注的高頻詞。
可以看到的是，建設(shè)特色小鎮(zhèn)正在成為內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型的方向。短短半年不到的時(shí)間，已有多家房企發(fā)布了自己的小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華夏幸福、碧桂園、華僑城、綠城等多家房企紛紛試水特色小鎮(zhèn)。
11月4日，華夏幸福與南京市溧水區(qū)政府達(dá)成了戰(zhàn)略合作，并且首次向外界宣布了該公司的特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。據(jù)了解，該項(xiàng)目為南京空港會(huì)展小鎮(zhèn)，占地兩平方公里，建筑面積50萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造成為亞洲空港的專(zhuān)業(yè)會(huì)展中心，按照設(shè)想每年將為區(qū)域貢獻(xiàn)15億元的會(huì)展收入。
華夏幸福執(zhí)行總裁葉珺指出，華夏幸福將充分發(fā)揮已有的PPP（政府與社會(huì)資本合作）模式經(jīng)驗(yàn)，將其引入特色小鎮(zhèn)，探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。
楊國(guó)強(qiáng)則把目光投向了“科技小鎮(zhèn)”。今年10月24日，碧桂園集團(tuán)與東莞市黃江鎮(zhèn)政府簽下了“科技小鎮(zhèn)”的合作計(jì)劃，這也是碧桂園簽下的第四個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其中三個(gè)已在惠州落地。
按照碧桂園的戰(zhàn)略規(guī)劃，碧桂園將借由科技小鎮(zhèn)全面進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，獲得政府支持與大量土地資源。碧桂園方面認(rèn)為，中國(guó)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，高新企業(yè)快速集聚到一二線(xiàn)城市，如在深圳2000平方公里土地上，匯集了7000家高新技術(shù)企業(yè)、30000家科技企業(yè)，由此造成的房?jī)r(jià)高企、交通擁擠、空間狹小，使得企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本不斷升高，產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展面臨問(wèn)題。而在緊鄰深圳周邊打造科技小鎮(zhèn)，將有助于解決這些問(wèn)題。
與華夏幸福、碧桂園不同，宋衛(wèi)平選擇的是農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。今年5月，宋衛(wèi)平就透露綠城要在未來(lái)5至10年在上海、杭州、北京周邊做出5~10個(gè)樣本小鎮(zhèn)。按他的設(shè)想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個(gè)小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成3萬(wàn)人的小鎮(zhèn)。
華僑城則用文旅概念加入造城行列。5月29日，華僑城集團(tuán)分別與成都金牛區(qū)政府、大邑縣政府、雙流區(qū)政府以及成都文旅集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬投資超千億元打造天回、安仁、黃龍溪三大名鎮(zhèn)。三個(gè)項(xiàng)目占地面積分別為10平方公里、15平方公里以及16.68平方公里。
11月3日，華僑城又與深圳光明新區(qū)管委會(huì)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將打造占地約11平方公里的綠色生態(tài)旅游區(qū)“光明小鎮(zhèn)”，項(xiàng)目計(jì)劃投資超500億元。
可以發(fā)現(xiàn)的是，盡管華夏幸福、碧桂園、華僑城、綠城等房企打造的小鎮(zhèn)賣(mài)點(diǎn)各不相同，但大面積圈地的“小鎮(zhèn)”計(jì)劃如出一轍。
房企為何會(huì)青睞打造“小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”？
報(bào)告指出，除了行業(yè)利潤(rùn)下滑，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)之外，政策推動(dòng)應(yīng)是其中因素之一。“十三五”規(guī)劃綱要提出，要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿(mǎn)魅力的小城鎮(zhèn)。
另外一個(gè)重要因素就是，目前一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市拿地成本越來(lái)越高，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)凈利潤(rùn)大幅下滑。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善以及新興產(chǎn)業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低�；A(chǔ)設(shè)施完善為核心城市轉(zhuǎn)向周邊城市，或中心城區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)提供了可行性。
而這也引發(fā)了業(yè)界的擔(dān)憂(yōu)。當(dāng)下房企都如潮涌般奔赴特色小鎮(zhèn)的藍(lán)海，大規(guī)模大體量的打造各式各樣的小鎮(zhèn)，然而小鎮(zhèn)的建造模式、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式有些尚不清晰。在這種情況下，未來(lái)小鎮(zhèn)市場(chǎng)也許會(huì)面臨大量的庫(kù)存和洗牌。
國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司副司長(zhǎng)陳亞軍指出，無(wú)論是特色小鎮(zhèn)還是特色小城鎮(zhèn)，無(wú)論是東部還是西部，如果我們?nèi)ジ愦蟛鸫蠼�、搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，那么肯定會(huì)出現(xiàn)空鎮(zhèn)鬼鎮(zhèn)這種現(xiàn)象，因此千萬(wàn)不能離開(kāi)了產(chǎn)業(yè)去搞特色小城鎮(zhèn)建設(shè)。
避免打“特色小鎮(zhèn)”名義搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
今年10月31日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于加快美麗特色�。ǔ牵╂�(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，里面提到了建設(shè)特色小鎮(zhèn)應(yīng)建立在以產(chǎn)業(yè)為依托的基礎(chǔ)上，從實(shí)際出發(fā)，防止照搬照抄。同時(shí)，要求從各地實(shí)際出發(fā)，遵循客觀(guān)規(guī)律，挖掘特色優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)區(qū)域差異性，提倡形態(tài)多樣性，彰顯�。ǔ牵╂�(zhèn)獨(dú)特魅力，防止照搬照抄、“東施效顰”、一哄而上。
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)首先要尊重市場(chǎng)的需求，其次要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，同時(shí)在初期建設(shè)的時(shí)候政府要給予支持。
在李鐵看來(lái)，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)應(yīng)該是低成本介入的，但現(xiàn)在往往會(huì)出現(xiàn)背離特色小鎮(zhèn)建設(shè)的情況出現(xiàn)。一些房企仍舊打著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的思路，以特色小鎮(zhèn)的名義來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
“目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)火熱，特別是一些大城市的房?jī)r(jià)地價(jià)比較高，特色小鎮(zhèn)之所以受一些房企的追捧是因?yàn)榻鉀Q了拿地貴的問(wèn)題，特色小鎮(zhèn)的占地面積往往要十幾平方公里，以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對(duì)比較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷是相背離的，我們一直提出，要防止以特色小鎮(zhèn)建設(shè)的名義形成新的房地產(chǎn)熱。”李鐵指出。
陳亞軍也指出，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)特別是要避免一哄而上，“我們其實(shí)是走過(guò)彎路也是吃過(guò)虧的，如果這個(gè)問(wèn)題處理的好，能夠成為新的動(dòng)能，新的動(dòng)力，但如果處理不好，今后對(duì)水土資源的浪費(fèi)對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞帶來(lái)的治理肯定是更加困難，因?yàn)樗吘故橇慷嗝鎻V，分布在很廣的地方，在推進(jìn)特色小城鎮(zhèn)和小鎮(zhèn)的過(guò)程中，一定要遵循創(chuàng)新的原則，也就是說(shuō)要?jiǎng)?chuàng)新思路，創(chuàng)新方法，創(chuàng)新機(jī)制，不要去走老路，就要著眼于供給側(cè)的改革，著眼于培育供給側(cè)的小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，從這種思路出發(fā)來(lái)謀劃小城鎮(zhèn)和小鎮(zhèn)的發(fā)展。”
在李鐵看來(lái)，只有將特色小鎮(zhèn)做起來(lái)發(fā)展到一定的規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)集聚、人才引進(jìn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才可以建造住宅作為配套服務(wù)，否則又是走了傳統(tǒng)城市發(fā)展的老路。
