不管作為市場(chǎng)供應(yīng)方的開(kāi)發(fā)商，還是作為市場(chǎng)需求方的購(gòu)房者，都應(yīng)提前預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)，然后采取或購(gòu)地、或購(gòu)房等交易行動(dòng)，方是合理之策。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，樓市的各項(xiàng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的兩種態(tài)勢(shì)。1-6月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%，銷售額也增長(zhǎng)了10.0%。與之相對(duì)應(yīng)的則是，6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的16個(gè)月連跌，和樓市庫(kù)存的再次增長(zhǎng)。僅觀數(shù)據(jù)，就已形成兩派。一派認(rèn)為成交與價(jià)格皆復(fù)蘇，市場(chǎng)趨于樂(lè)觀；而另一派認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅創(chuàng)近十年新低，全國(guó)市場(chǎng)仍然低迷。
2011年下半年，隨著貨幣緊縮，以及房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，全國(guó)樓市出現(xiàn)普遍降溫，而三四線城市需求減弱之后，供應(yīng)過(guò)大的情況越來(lái)越突出。于是，2012年至2013年一二線城市復(fù)蘇回暖之際，三四線卻基本無(wú)表現(xiàn)，受壓于高庫(kù)存，房?jī)r(jià)持續(xù)低迷。
不過(guò)，目前來(lái)看，市情似乎正在出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。2011年以來(lái)，全國(guó)商品住宅待售面積不斷增長(zhǎng)，主要反映了三四線城市和部分二線城市住宅市場(chǎng)供大于求。然而，值得關(guān)注的是，今年5月末，待售面積罕見(jiàn)的減少了121萬(wàn)平方米，6月末繼續(xù)減少191萬(wàn)平方米，而這兩個(gè)月辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積繼續(xù)增長(zhǎng)。由于一線和部分二線城市待售面積基本正常，全國(guó)住宅待售面積下滑，應(yīng)是三四線城市的庫(kù)存有所下滑。
不妨用另一組數(shù)據(jù)加以佐證。易居房地產(chǎn)研究院的35城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，今年以來(lái)，11個(gè)樣本三線城市的住宅庫(kù)存持續(xù)下滑，其走勢(shì)居然與一二線城市相一致。這很可能意味著，三四線城市正在步入去庫(kù)存通道，庫(kù)存壓力慢慢減小，供求關(guān)系逐步改善。三四線城市與一二線城市的市場(chǎng)差距，可能不再進(jìn)一步擴(kuò)大，而是轉(zhuǎn)而縮小。
那么，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，還是下行？先看幾組全國(guó)數(shù)據(jù)。其一，今年上半年，全國(guó)商品房成交面積同比增長(zhǎng)3.9%，這是自2014年初開(kāi)始連跌一年多之后，首次轉(zhuǎn)為上漲。其二，今年上半年，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)5.9%，創(chuàng)2014年以來(lái)的新高。其三，今年5月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)平均環(huán)比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。其四，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%。其五，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積下降15.8%。其六，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)4.6%，增幅創(chuàng)近十幾年新低。
觀察六組數(shù)據(jù)可知，前三組已經(jīng)步入上行通道，而后三組仍在下行通道。那么，六組指標(biāo)之間是什么關(guān)系？宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)有三類：領(lǐng)先、同步、滯后。房地產(chǎn)指數(shù)亦如此。商品房成交量，是最領(lǐng)先的指標(biāo)，其次是房?jī)r(jià)。而購(gòu)地量、新開(kāi)工量和開(kāi)發(fā)投資量，屬于同步指標(biāo)或滯后指標(biāo)。
也即，在一輪房地產(chǎn)上行周期中，房屋成交量與價(jià)率先上漲，其后土地市場(chǎng)和投資建設(shè)指標(biāo)，也會(huì)步入上行通道。而當(dāng)前的形勢(shì)是，房屋市場(chǎng)剛剛步入上行通道，后面三組指標(biāo)還沒(méi)來(lái)得及反彈。此時(shí)，判斷全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然下行，或者低迷，肯定屬于誤判。因?yàn)�，后三類指�?biāo)，必將在下半年或者企穩(wěn)，或者反彈。
不管作為市場(chǎng)供應(yīng)方的開(kāi)發(fā)商，還是作為市場(chǎng)需求方的購(gòu)房者，都應(yīng)提前預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)，然后采取或購(gòu)地、或購(gòu)房等交易行動(dòng)，方是合理之策。
□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）
