這段時(shí)間，三亞市發(fā)展和改革委員會召開了游艇、郵輪、低空飛行、海洋旅游、休閑漁業(yè)、海洋牧場、休閑農(nóng)業(yè)等七個(gè)專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展座談會，希望這些產(chǎn)業(yè)做出合理發(fā)展規(guī)劃，有效落地。

　　這樣的會議已經(jīng)不是第一次召開了，2013年就曾經(jīng)開過。三亞市一直寄望于通過上述行業(yè)的發(fā)展扭轉(zhuǎn)目前地產(chǎn)獨(dú)大的旅游產(chǎn)業(yè)局面，特別是“國際旅游島”概念提出之后，像夏威夷那樣成為國際游客矚目的旅游城市成為三亞市很多人的理想。夏威夷通過轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，使旅游產(chǎn)業(yè)總收入穩(wěn)定在110億美元~130億美元區(qū)間。

　　為了這樣的目標(biāo)，它們曾出臺過土地調(diào)控政策，住宅供地減少，產(chǎn)業(yè)用地增加。但這些舉措大多數(shù)情況下都石沉大海。

　　三亞市要想成為真正的旅游城市需要從相對單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面發(fā)力。

　　趕超夏威夷

　　長期以來，三亞對于旅游業(yè)寄予厚望，外界稱其為“東方夏威夷”。三亞與夏威夷處于同一緯度。

　　不過，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，三亞目前的旅游產(chǎn)業(yè)無論從經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)形勢，還是服務(wù)層面與夏威夷都存在較大差距，尤其是經(jīng)濟(jì)效益差距更大。

　　夏威夷有不可復(fù)制的原始風(fēng)貌，如熱帶自然風(fēng)光、火山群、珊瑚島嶼群，在全世界范圍內(nèi)享有優(yōu)勢；但三亞的資源優(yōu)勢有限，再加上國際化程度低，游客高度依賴國內(nèi)市場，其名氣遠(yuǎn)不如夏威夷響亮。

　　在發(fā)展模式上，三亞的旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨同于夏威夷，即由“短期零星旅游度假市場升級（或轉(zhuǎn)化）為中長期高端休閑/養(yǎng)老度假”發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)增長模式由短期旅游收入轉(zhuǎn)換為長期固定資產(chǎn)投資為主導(dǎo)。但還不夠精準(zhǔn)。

　　目前，三亞市的旅游項(xiàng)目總體可以分為三大類，第一個(gè)是以三亞灣海坡、鹿回頭半島、亞龍灣為代表的一線海景源型項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大都淪為了開發(fā)商相互比拼的資源，大部分是高端地產(chǎn)項(xiàng)目；第二類是以三亞灣二線地區(qū)及兩河為主的休閑度假型中高端項(xiàng)目，在度假人群中比較受歡迎，但并沒有衍生出度假產(chǎn)業(yè)鏈條；第三類是以二環(huán)、田獨(dú)為主的市區(qū)養(yǎng)老度假型項(xiàng)目，中小項(xiàng)目為主，打折嚴(yán)重，項(xiàng)目包裝推廣差，無特色，和內(nèi)陸房地產(chǎn)一樣賣的就是一個(gè)普通的居所。從以上三類代表性旅游項(xiàng)目可以看出來，三亞市的旅游產(chǎn)業(yè)并沒有走出旅游地產(chǎn)的圍城。

　　一家在三亞從事旅游地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，三亞大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還是“旅游+地產(chǎn)”生硬組合型產(chǎn)品，比如120萬平方米的鳳凰水城，開發(fā)商原本是要做房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在覺得形勢不對要往旅游轉(zhuǎn)，但因?yàn)槿狈β糜稳瞬藕退悸�，在具體運(yùn)作方面有很多問題。“一個(gè)項(xiàng)目兩個(gè)老總，一個(gè)管賣房子一個(gè)管景區(qū)，依然是生硬組合。”比如萊茵河畔項(xiàng)目，聽起來挺美的，實(shí)際上只是小區(qū)前面放一座萊茵河畔酒店，這不是旅游房地產(chǎn)，而是賣房子。

　　在發(fā)展模式上，1996年，夏威夷就轉(zhuǎn)化了發(fā)展模式。這一年夏威夷旅游局推動了產(chǎn)業(yè)鏈升級，從政府模式轉(zhuǎn)換為新的商業(yè)模式，強(qiáng)調(diào)公共/私營伙伴關(guān)系（整合產(chǎn)業(yè)鏈，上下游共贏關(guān)系），組織精簡、更靈活、適應(yīng)性更強(qiáng)，設(shè)立新目標(biāo)、新業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)和措施，建立責(zé)任制度。

　　比如，夏威夷在發(fā)展高爾夫產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，還統(tǒng)籌發(fā)展了農(nóng)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)，盡管90%耕地已經(jīng)消失，目前剩下的10%的土地卻創(chuàng)造原來的5倍GDP總量。

　　同時(shí)，持續(xù)不斷地進(jìn)行“世界級營銷”，推銷自己的“旅游產(chǎn)品”。夏威夷州旅游署每年都要投入2000萬美元的促銷費(fèi)用，派出自己的促銷員在倫敦、東京、法蘭克福、香港等國際大都市全方位出擊，把夏威夷的旅游小冊子擺滿了那里的主要公共場所。

　　持續(xù)創(chuàng)新的變革以及及時(shí)的調(diào)整自己的各項(xiàng)服務(wù)，讓更多的游客滿意而歸。

　　自本世紀(jì)90年代至今夏威夷州旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就已經(jīng)長期處于“成熟期/停滯期”，旅游產(chǎn)業(yè)總收入穩(wěn)定在110億美元~130億美元區(qū)間。

　　據(jù)夏威夷銀行計(jì)算，游客在這里旅游支出的波及效應(yīng)為2，即游客每支出1美元，將使當(dāng)?shù)氐目偖a(chǎn)值增加2美元，旅游收入占當(dāng)?shù)乜偖a(chǎn)值的60%，使夏威夷的經(jīng)濟(jì)增長率始終高于美國經(jīng)濟(jì)的平均增長水平。

　　三亞市在本世紀(jì)90年代也進(jìn)入了旅游產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入/發(fā)展初期，目前三亞已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期，但三亞旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模僅是夏威夷的13.3%，市場預(yù)計(jì)30年后三亞將接近甚至超過夏威夷州的檀香山市旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總規(guī)模。

　　產(chǎn)業(yè)難落地

　　為了全面梳理“十二五”期間三亞編制實(shí)施的專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)各專項(xiàng)規(guī)劃從產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、空間布局上與三亞市委市政府的要求相符，5月6日至12日，由三亞市發(fā)改委牽頭先后三次分批組織召開了三亞市游艇、郵輪、低空飛行、海洋旅游、休閑漁業(yè)、海洋牧場、休閑農(nóng)業(yè)等七個(gè)專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展座談會。

　　由于產(chǎn)業(yè)相對單一，三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)十分艱巨。4月29日下午，三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會宣布將全力落實(shí)三亞城市總體規(guī)劃修改完善及開展生態(tài)修復(fù)、城市修補(bǔ)工作，同時(shí)宣布今年已在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)做出調(diào)整，下一步在前期規(guī)劃時(shí)就應(yīng)注重研究，如加快崖州中心漁港片區(qū)、半嶺溫泉片區(qū)及南山等片區(qū)規(guī)劃修編工作，加大產(chǎn)業(yè)功能布局和規(guī)模，從多個(gè)環(huán)節(jié)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。

　　2014年4月3日，三亞城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會便通過了《加強(qiáng)三亞市商品房戶型管理的決定》，從當(dāng)年4月起，三亞將不再建設(shè)80平方米以下小戶型，而主要建設(shè)低密度、低容積率的大戶型別墅與洋房。

　　如此密集地出臺相關(guān)政策，三亞市政府弱化房地產(chǎn)、發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略意圖顯而易見。當(dāng)“國際旅游島”的光環(huán)逐漸褪去，單薄的旅游地產(chǎn)不足以支撐整個(gè)城市的發(fā)展。

　　根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)《中國旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)，對投資增長的貢獻(xiàn)率為58%，同比提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　而回顧三亞的所有已建或者在建項(xiàng)目，三亞鳳凰水城、宋城千古情、半山半島、鳳凰島、清水灣雅居樂、碧桂園珊瑚宮殿、清平樂等，在項(xiàng)目起步的時(shí)候大多有各種產(chǎn)業(yè)概念包裝，項(xiàng)目落地卻成了房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　海南省旅游研究所所長楊哲昆對中國房地產(chǎn)報(bào)記者分析道，三亞一直走在海南省的前端，海南的旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)遇到的問題，很多時(shí)候是從三亞最先顯現(xiàn)出來的。

　　據(jù)知情人士分析，事實(shí)上政府對于三亞的基礎(chǔ)建設(shè)投入已經(jīng)不少，但是從2010年開始，三亞房地產(chǎn)爆炸式的發(fā)展太快，政府不管是管理上、行動上還是人才儲備上，完全跟不上。盡管已經(jīng)有1998年房地產(chǎn)大泡沫的前車之鑒，政府調(diào)控相對積極，但總體來說缺乏經(jīng)驗(yàn)，缺乏整體規(guī)劃。

　　“利好的一面是三亞市政府在指導(dǎo)思想上已經(jīng)開始控制純粹的住宅用地，主張與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，供地上向高端、可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目上傾斜。”三亞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長劉樹國對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“三亞的土地供應(yīng)現(xiàn)在已經(jīng)很少，每年大約1000畝土地左右。”

　　但在聯(lián)合置業(yè)副總經(jīng)理張猛看來，目前的三亞還是單純依靠自然、風(fēng)景吸引人來，盡管人們對于旅游已經(jīng)有了更高要求，但是地產(chǎn)以及配套服務(wù)都沒有跟上。在配套資源缺失的情況下，并不能對海南旅游地產(chǎn)市場的發(fā)展形成長期支撐。

　　“三亞市政府主導(dǎo)操作基礎(chǔ)設(shè)施投資，開放式吸引海內(nèi)外投融資、政府與投資人/私人伙伴分工明確，但總體協(xié)調(diào)性差、發(fā)展效率低、沒有協(xié)同相應(yīng)，發(fā)展速度明顯落后于夏威夷。如果要趕超，還需要政府動真格。”一位旅游業(yè)內(nèi)人士表示。