土地市場(chǎng)傳來(lái)的陣陣“寒意”，令樓市小陽(yáng)春顯得有些單薄。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5469萬(wàn)平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1571億元，下降29.1%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。
“現(xiàn)在去庫(kù)存仍是第一要?jiǎng)?wù)，我們對(duì)二線城市很慎重，三四線城市我們已經(jīng)全部撤出來(lái)了，未來(lái)基本不會(huì)再在這些地方拿地。”一家全國(guó)性房企總裁對(duì)記者表示。
兩成議價(jià)空間
5月19日，當(dāng)記者見(jiàn)到李偉(化名)時(shí)，他剛從上海出差回來(lái)。作為北京一家中型房地產(chǎn)集團(tuán)總部負(fù)責(zé)前期投資的副總，每當(dāng)集團(tuán)關(guān)注的區(qū)域有土地推介會(huì)時(shí)，他都會(huì)趕過(guò)去看看。
“從4月底到現(xiàn)在這接近一個(gè)月的時(shí)間里，基本都在外地參加土地推介會(huì)，”李偉告訴記者，“江蘇蘇南六市、余杭、重慶、武漢、上海，這些地方是我們親自去的，還有四川、湖南、廣西的幾個(gè)三四線城市的土推會(huì)也都給我們發(fā)了邀請(qǐng)，但因?yàn)槲覀儧](méi)有購(gòu)地計(jì)劃，所以沒(méi)去。”
按照李偉的經(jīng)驗(yàn)，各地土地供應(yīng)高峰一般是在下半年，地方土地推介會(huì)一般為春季會(huì)和秋季會(huì)兩次，春季會(huì)上往往展示的成分更多一點(diǎn)，價(jià)格上的彈性也較小。但讓李偉感到意外的是，今年不只是三四線城市著急賣地，一些二線熱點(diǎn)城市的賣地意愿也非常迫切，議價(jià)空間很大。
“現(xiàn)在總價(jià)定價(jià)較高的地塊一般至少可以談下兩成，有一些位置不是特別好的地塊還可以再低，”李偉告訴記者，“除了價(jià)格，還有一些附加條件也可以談，比如說(shuō)付款方式和規(guī)劃方面的具體細(xì)節(jié)。”
“其實(shí)今年年初到3月中旬，已經(jīng)有幾個(gè)重點(diǎn)城市的土地部門私下找過(guò)我們，希望今年土推會(huì)我們能多少支持一下，”北京一家全國(guó)大型房企副總告訴記者，“現(xiàn)在又趕上3·30新政初見(jiàn)成效，4、5月份的成交有點(diǎn)起色，地方都希望能趁熱打鐵。”
實(shí)際上，樓市銷售回暖與土地市場(chǎng)慘淡的對(duì)比確實(shí)讓政府部門有點(diǎn)“頭疼”。上述全國(guó)大型房企副總告訴記者，今年4月份，不少城市都調(diào)整了推地計(jì)劃，新推出多幅“雪藏”已久的“靚地”，但效果卻并不明顯。
“好地塊出來(lái)我們也動(dòng)心，但輕易不敢動(dòng)，”李偉向記者透露，“今年年初制定總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃的時(shí)候，集團(tuán)就設(shè)置了土地紅線，計(jì)劃競(jìng)標(biāo)地塊都必須詳細(xì)上報(bào)研究，超出價(jià)格上限，無(wú)論多好的地塊都不能拿。”
而在往年，李偉告訴記者，集團(tuán)都是給地方分公司一定的資金額度，對(duì)地塊的選擇由地方做主，全年拿地金額只要不超過(guò)總額度即可。
“以前我們?cè)谕恋馗?jìng)拍中最注重的是地，如果地好，錢的問(wèn)題咬牙也會(huì)拼一拼，”上述全國(guó)大型房企則表示，“而現(xiàn)在，我們最關(guān)心的是錢，只要超出預(yù)設(shè)上限，立馬收手。”
一東部省會(huì)城市的國(guó)土局官員則對(duì)記者表示，“從現(xiàn)在的情況來(lái)看，今年的供地計(jì)劃恐怕很難完成，開(kāi)發(fā)商都握緊錢袋子，我們也無(wú)計(jì)可施。”
據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，20家典型房企4月拿地總額142億元，同比、環(huán)比分別下降40%和39%；總建筑面積446萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降34%和20%。而從1-4月的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，20家房企新增土地規(guī)模同比亦下跌，其中新增土地建筑面積僅為去年同期半數(shù)。
“現(xiàn)在反而更緊張了”
實(shí)際上，政府部門的擔(dān)心并非多余，今年前4個(gè)月，全國(guó)土地市場(chǎng)滑至“冰點(diǎn)”。
土地市場(chǎng)遇冷導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)14個(gè)月的下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)6.0%，相比1-3月下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，降至5年以來(lái)的最低水平。
“雖然早在去年便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資增速可能跌至個(gè)位數(shù)，但現(xiàn)在突然掉到6%，還是讓人感覺(jué)嚇一跳。”上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，這反映了目前房企對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)仍保持比較猶豫的態(tài)度。
“現(xiàn)在對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金就是王道，尤其是在前兩年已有部分土地儲(chǔ)備的房企，現(xiàn)在大多在土地市場(chǎng)上按兵不動(dòng)。暫時(shí)放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，判斷清楚樓市走向再做選擇也不遲。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“盡管4、5兩月的成交表現(xiàn)不錯(cuò)，但我們一點(diǎn)也不敢大意，大家可能只關(guān)注了成交上漲、價(jià)格上漲，但實(shí)際上庫(kù)存也是在上漲的，所以現(xiàn)在根本不是我們可以拍手歡呼的時(shí)候。”北京一家房企銷售總監(jiān)告訴記者。
正如他所言，數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積比3月末增加了682萬(wàn)平方米，其中，住宅待售面積增加330萬(wàn)平方米。
“現(xiàn)在反而更緊張了，因?yàn)榇蠹叶家プ〕鲐浥芰康臋C(jī)會(huì)，誰(shuí)知道這種放量能持續(xù)到什么時(shí)候呢。”上述銷售總監(jiān)如是說(shuō)。
“目前的市場(chǎng)形勢(shì)尚未明朗，要判斷市場(chǎng)是否回暖，僅看兩個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)是不夠的，要綜合各種指標(biāo)來(lái)判斷，”北京萬(wàn)科高端市場(chǎng)部銷售總監(jiān)對(duì)記者表示，雖然現(xiàn)在市場(chǎng)稍見(jiàn)起色，但到底是受政策影響的短期利好，還是市場(chǎng)整體走向好轉(zhuǎn)仍未可知。
