素有“京津后花園”美譽的秦皇島，近幾年來，依托著沿海的優(yōu)勢，旅游地產(chǎn)也日益成熟起來，已經(jīng)成為北京周邊較為成熟的旅游地產(chǎn)集中營。包括萬科、恒大、國華置業(yè)、嘉里建設(shè)等品牌房企也都布局秦皇島，開發(fā)了一系列精品項目。盡管供需雙方都熱火朝天，但專家還是提醒，對于度假、養(yǎng)老地產(chǎn)而言，成熟的配套和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)更重要。

　　度假地產(chǎn)向著養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)變

　　秦皇島一直是北京人夏季避暑的首選，特別是南、北戴河一到夏季，海灘基本人滿為患，尤其是周末，很多家庭都會選擇約上三五好友，到秦皇島賞海景、吃海鮮。秦皇島當(dāng)?shù)啬抽_發(fā)商透露，這一時期也是秦皇島旅游度假項目銷售最好的時候，很多家庭購買這里的房子主要是用于周末到此休閑度假，兼具投資。

　　機構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在秦皇島置業(yè)的購房人以北京客為主體，包括天津、東北、河北客群的北方置業(yè)群體首選秦皇島、南北戴河區(qū)域，這部分客群占據(jù)秦皇島樓市客戶比例的四成，其他六成為本地人。而一些在售的海景樓盤，外地人比例更是能達到九成。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，津京購房人青睞秦皇島，首先和區(qū)位關(guān)系有關(guān)，開車僅需3小時左右的車程。日后，城際鐵路貫通后，從北京出發(fā)55分鐘即可到北戴河，將使其融入“一小時北京都市圈”概念。

　　不過，夏天熱鬧，冬天空置一直以來都是該地區(qū)樓市被詬病的一點。但是，近年來，隨著投資客的離場，到秦皇島置業(yè)的購房人自用的意圖逐漸成為主流。秦皇島房地產(chǎn)市場人士表示，現(xiàn)在到秦皇島置業(yè)的北京人，往往更傾向于戶型功能更為完備的產(chǎn)品，秦皇島項目也從小戶型公寓向面積更適中的宜居戶型轉(zhuǎn)化。業(yè)內(nèi)人士表示，北京購房人選擇秦皇島，基本上都是看中了沿岸的海景風(fēng)光，更傾向于房屋的使用功能，而非升值潛力。這也導(dǎo)致開發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃方面，更加強調(diào)長期居住。

　　海港區(qū)配套快速完善 已成熱點板塊

　　隨著眾多品牌開發(fā)商的入駐及城市發(fā)展規(guī)劃的不斷成熟，外地人尤其是北京人的置業(yè)方向也不再只局限于南、北戴河這兩塊濱海風(fēng)景區(qū)。秦皇島開發(fā)商告訴我們，外地人置業(yè)秦皇島主要集中在幾大板塊。一是南、北戴河、黃金海岸地區(qū)，該區(qū)域是北京人最喜歡的旅游目的地，因此早期在此區(qū)域置業(yè)的最多。另一個客戶比較集中的區(qū)域是海港區(qū)。海港區(qū)位于秦皇島的核心位置，距海也很近，隨著近年來的飛速發(fā)展，海港區(qū)各項配套都已經(jīng)發(fā)展完善，購物中心、超市、學(xué)校、醫(yī)院、交通等配套可滿足不同的生活需求，因此受到度假者的歡迎，很多一線開發(fā)商也都在此布局，萬科假日風(fēng)景、遠(yuǎn)洋海世紀(jì)、秦皇島恒大城等項目不僅受到秦皇島本地人追捧，外地人也選擇在此置業(yè)。

　　另外，隨著近些年秦皇島整體的發(fā)展，部分外地人置業(yè)秦皇島是看重秦皇島的城市價值，因此部分并沒有海景景觀的項目也可以吸引外地人。像山海關(guān)區(qū)、開發(fā)區(qū)的部分項目外地人投資購房也占到了一定比例。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，秦皇島作為一個占據(jù)了優(yōu)質(zhì)地理位置的城市，發(fā)展?jié)摿�較大，據(jù)他們統(tǒng)計，目前秦皇島項目的均價在6300元/平方米左右，性價比在北京周邊城市中很有競爭力。

　　綏中東戴河新區(qū)價值潛力被看好

　　一直以來，被認(rèn)為是秦皇島樓市重要組成部分的東戴河新區(qū)，因東戴河、山海同灣等在售大盤而在購房人中家喻戶曉。東戴河新區(qū)從行政區(qū)劃上隸屬于遼寧省綏中縣，緊鄰秦皇島山海關(guān)區(qū)。2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經(jīng)濟區(qū)”正式更名為“遼寧東戴河新區(qū)”。按照東戴河新區(qū)的規(guī)劃，新區(qū)總架構(gòu)為“一帶五區(qū)”，將重點發(fā)展濱海旅游產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)等。東戴河新區(qū)雖不隸屬于秦皇島，但其旅游地產(chǎn)在資源與氣候上都與秦皇島十分接近，因此成為很多北京人異地置業(yè)的新選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，東戴河不僅吸引了北京人前去購房，很多秦皇島本地居民也看好東戴河的發(fā)展，赴東戴河置業(yè)。目前東戴河最大的開發(fā)商是上市房企佳兆業(yè)集團，東戴河的更名，與佳兆業(yè)在此區(qū)域的開發(fā)布局是分不開的。在佳兆業(yè)進入之前，也有很多開發(fā)商在此打造海景項目，但大都規(guī)模較小，品牌效應(yīng)不強，區(qū)域發(fā)展比較緩慢。佳兆業(yè)的進入帶動了整個區(qū)域的高規(guī)格發(fā)展。由于是一個全新的區(qū)域，因此東戴河的開發(fā)更具有前瞻性。例如佳兆業(yè)·東戴河，在項目開發(fā)之初，就對于項目的配套設(shè)施進行了全面的規(guī)劃，以求未來這里可以實現(xiàn)“全季候度假”和“一站式復(fù)合度假”。目前佳兆業(yè)·東戴河普通住宅的均價在6500元/平方米，而區(qū)域內(nèi)一些本地開發(fā)商的項目價格大概在4000-5000元/平方米。

　　度假方式轉(zhuǎn)變 配套、物業(yè)更關(guān)鍵

　　以往到秦皇島置業(yè)的購房人，在關(guān)注享受度假資源的同時，對未來的升值潛力也頗為關(guān)注，但隨著樓市投資客的離場，購房人置業(yè)更加理性，更強調(diào)房產(chǎn)的使用價值已經(jīng)成為市場主流。

　　事實上，這與當(dāng)前人們的度假方式轉(zhuǎn)變也不無關(guān)系。據(jù)介紹，旅游產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士介紹說，不同的人均GDP下產(chǎn)生的旅游消費需求不同，人均3000元美金以下是觀光旅游，人均3000元美金以上則會轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e旅游。數(shù)據(jù)顯示，去年我國GDP大概是人均6700美金，已經(jīng)完全達到了休閑旅游時代。據(jù)介紹，所謂的休閑旅游時代，相比以往的觀光旅游，人們已經(jīng)不再只滿足于“看看景，拍拍照”，人們需要全方位的度假體驗，相應(yīng)地，人們對旅游體驗的豐富性要求也更高了。

　　“既然強調(diào)度假體驗，那么大家同是在秦皇島，景觀的差異性相對容易消除，倒是長期的居住體驗變得越來越重要。”秦皇島開發(fā)商表示，“這在秦皇島開發(fā)商里已經(jīng)是一個共識。”

　　對此，業(yè)內(nèi)人士提醒，購房人置業(yè)時一定要認(rèn)真考慮自身的需求，考慮清楚再下手，避免沖動型置業(yè)；其次，開發(fā)商的實力和社區(qū)物業(yè)管理的水平就更為重要。