一家之言

　　反映房?jī)r(jià)短期動(dòng)態(tài)的環(huán)比跌幅，早已于去年三季度見(jiàn)底，當(dāng)前已略有好轉(zhuǎn)，但尚未反轉(zhuǎn)。環(huán)比先企穩(wěn)，同比后企穩(wěn)。因此，2月70城房?jī)r(jià)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，并非當(dāng)前樓市進(jìn)一步降溫的表現(xiàn)，而只是統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的特殊內(nèi)涵，并不為多數(shù)人所知。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的“2015年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，樓市延續(xù)2014年5月以來(lái)整體下跌態(tài)勢(shì)，70個(gè)大中城市同比整體跌幅高達(dá)6%。而與1月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有66個(gè)。諸多媒體與專家對(duì)此數(shù)據(jù)皆表達(dá)了悲觀態(tài)度。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)果真如此糟糕？同樣的數(shù)據(jù)，從不同角度看會(huì)有不同的結(jié)論。從數(shù)據(jù)表面來(lái)看，2月份70個(gè)城市中，新建商品住宅價(jià)格確實(shí)全都跌回到一年前；平均來(lái)看，2月70城房?jī)r(jià)同比下跌6%，創(chuàng)2005年有此指標(biāo)以來(lái)的最大跌幅。但很多人并不懂，這是一個(gè)滯后指標(biāo)。

　　而領(lǐng)先指標(biāo)是環(huán)比。2月份，70城中有66城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，也即它們的房?jī)r(jià)水平低于1月份。但去年9、10月環(huán)比下跌的城市數(shù)量更多，為69個(gè)。平均來(lái)看，去年8月70城環(huán)比下跌1.2%，其后跌幅連續(xù)四個(gè)月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅為0.5%。

　　也就是說(shuō)，反映房?jī)r(jià)短期動(dòng)態(tài)的環(huán)比跌幅，早已于去年三季度見(jiàn)底，當(dāng)前已略有好轉(zhuǎn)，但尚未反轉(zhuǎn)。環(huán)比先企穩(wěn)，同比后企穩(wěn)。因此，2月70城房?jī)r(jià)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，并非當(dāng)前樓市進(jìn)一步降溫的表現(xiàn)，而只是統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的特殊內(nèi)涵，并不為多數(shù)人所知。

　　從政策面來(lái)看，政策指向有利于房?jī)r(jià)企穩(wěn)。政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一因素。去年二季度開(kāi)始，地方政府紛紛救市，9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)“央四條”，支持個(gè)人房貸。今年剛結(jié)束的“兩會(huì)”上，李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中，非常罕見(jiàn)地提出支持改善型購(gòu)房需求，而且還將去年曾出現(xiàn)在政府報(bào)告的“抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求”刪除了。說(shuō)明中央層面對(duì)住宅需求的支持力度仍將增加，接下去可能有措施出臺(tái)，比如降低二套房貸首付比重等。

　　另外，政府工作報(bào)告還提出“住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。”這對(duì)于幫助地方城市和開(kāi)發(fā)商去化住宅庫(kù)存，效果將立竿見(jiàn)影。寧波等地已發(fā)文，開(kāi)始實(shí)際落實(shí)這一政策。

　　而再反觀市場(chǎng)，住宅成交量的率先反彈，將封住房?jī)r(jià)下跌空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，成交量是一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)，而房?jī)r(jià)變化滯后于成交量。去年9月出臺(tái)“央四條”后，包括一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)城市，住宅成交量開(kāi)始反彈，其中12月份成交量甚至創(chuàng)了近五年月度新高。今年1至2月，由于春節(jié)因素，成交量有所下滑，但今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增長(zhǎng)一成。預(yù)計(jì)未來(lái)三個(gè)月的成交量還將接力去年四季度的較高水平。

　　因此，雖然多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在下跌，但不需過(guò)度悲觀，對(duì)于一線和部分二線庫(kù)存壓力不大的城市，反倒應(yīng)該前瞻性地看到房?jī)r(jià)即將逆轉(zhuǎn)。其實(shí)，從去年12月開(kāi)始，一線城市的房?jī)r(jià)，總體來(lái)看已經(jīng)止跌，其中深圳明顯開(kāi)始上漲。這正是每輪房地產(chǎn)周期中的特有現(xiàn)象：一線城市率先反彈，其后二線跟進(jìn)。不過(guò)，對(duì)于住宅庫(kù)存壓力較大的多數(shù)三四線和少數(shù)二線城市，雖然2015年市場(chǎng)應(yīng)比2014年略強(qiáng)，但不宜對(duì)房?jī)r(jià)抱太多期待�？傮w看，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)環(huán)比將于二季度止跌，樓市“小陽(yáng)春”不會(huì)缺席。