在近兩年商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)“熱”的背景下，2014年大批佛山寫(xiě)字樓入市，致使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。2015年這一趨勢(shì)還將愈演愈烈。據(jù)戴德梁行最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年桂城千燈湖、祖廟-季華路和佛山新城這三大板塊投入使用的寫(xiě)字樓面積將超過(guò)100萬(wàn)㎡。因吸納量有限，空置率也將隨之增加。
供應(yīng)：今年三大區(qū)域?qū)懽謽枪⿷?yīng)超100萬(wàn)㎡
2014年的“降溫”，擋不住佛山寫(xiě)字樓供應(yīng)的增加。據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)五大行之一的戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2014年佛山優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓累計(jì)存量約198萬(wàn)㎡。
今年起，這一數(shù)據(jù)還將繼續(xù)刷新。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年桂城千燈湖片區(qū)、祖廟-季華路片區(qū)及佛山新城均有優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目投入使用，合計(jì)建筑面積超過(guò)100萬(wàn)㎡。其中，桂城千燈湖片區(qū)包括友邦金融中心二期、萬(wàn)達(dá)中心、智富大廈、榮耀國(guó)際金融中心等，祖廟-季華路片區(qū)有萬(wàn)科廣場(chǎng)和佛山綠地中心，佛山新城則有依云國(guó)際、保利中心和中信銀行大廈等。這些寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)交付時(shí)間都是今年內(nèi)。
依此統(tǒng)計(jì)，2012~2015年主城區(qū)可租售高端寫(xiě)字樓總計(jì)供應(yīng)量約160萬(wàn)㎡，將對(duì)佛山寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)形成一定供應(yīng)壓力。
銷(xiāo)售：銷(xiāo)售冷清？只是相對(duì)總供應(yīng)量而言
寫(xiě)字樓這么多，銷(xiāo)售是否受影響？想必大多人會(huì)以“淡靜”、“冷清”來(lái)描述2014的佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)。但事實(shí)上，據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)，2014年禪桂寫(xiě)字樓成交面積近40萬(wàn)㎡，共計(jì)1700套，同比2013年分別上漲14%、20%，與“冷清”的市場(chǎng)表現(xiàn)卻截然不同。
對(duì)此合富輝煌佛山公司市場(chǎng)部總監(jiān)曹紹林表示，2014年的“冷”是相對(duì)總供應(yīng)量而言。“供應(yīng)量、出租量在增加，但成交量卻未因此發(fā)生太大變化，才導(dǎo)致銷(xiāo)售壓力看起來(lái)大。”
事實(shí)上，受住宅市場(chǎng)低迷影響，2014年上半年的佛山寫(xiě)字樓成交是有明顯回暖，成交量達(dá)24萬(wàn)㎡。但8月松限后，投資市場(chǎng)信心受影響，寫(xiě)字樓成交才出現(xiàn)明顯下降。這一年來(lái)，智慧新城、聯(lián)達(dá)大廈、嘉邦國(guó)金中心、南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天安數(shù)碼中心等項(xiàng)目均是銷(xiāo)售前十，成交金額最高者接近7億元。
“其實(shí)佛山可售的寫(xiě)字樓也不算多。”佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克道出了市場(chǎng)冷清的另一個(gè)原因。“季華路新增寫(xiě)字樓不多，千燈湖大部分只租不售，佛山新城則尚處于起步階段，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓并不多，更談不上過(guò)剩。”
收益：去年空置率達(dá)38%，平均回報(bào)率4.8%
哪些企業(yè)上樓辦公？據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前佛山寫(xiě)字樓用戶(hù)以金融投資、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和批發(fā)零售為主，多為內(nèi)資民營(yíng)企業(yè)。然而在供應(yīng)增大、吸納量卻非常有限的情況下，佛山寫(xiě)字樓的空置率也在不斷走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年佛山寫(xiě)字樓整體空置率達(dá)38%，預(yù)計(jì)2016年將高達(dá)42%。“佛山寫(xiě)字樓尚缺少外資貿(mào)易、制造業(yè)、能源等行業(yè)的租客，可考慮從這方面著手招商引資。”戴德梁行華中區(qū)企業(yè)服務(wù)及寫(xiě)字樓部主管及董事梁學(xué)森建議。
至于投資者關(guān)心的收益方面，則可按“月租金×12／購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)”計(jì)算投資回報(bào)率。目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的寫(xiě)字樓投資回報(bào)率為6%~8%之間，達(dá)到這個(gè)數(shù)值則較適宜投資。目前佛山寫(xiě)字樓平均售價(jià)為1.5萬(wàn)元/㎡，平均月租金是60元/㎡，照此計(jì)算平均回報(bào)率為4.8%，尚未達(dá)到“及格線”。對(duì)此梁學(xué)森表示，“近年佛山寫(xiě)字樓的租金及售價(jià)總體均呈上升趨勢(shì)，存量在未來(lái)兩年內(nèi)呈現(xiàn)井噴，但租金相比廣深卻是最便宜，未來(lái)仍有很大空間。”
應(yīng)對(duì)：“差異牌”助力寫(xiě)字樓市場(chǎng)健康發(fā)展
競(jìng)爭(zhēng)日趨白日化，寫(xiě)字樓打“差異牌”必不可少。如南海萬(wàn)達(dá)中心斥資近千萬(wàn)打造總裁空中會(huì)所，彰顯高端領(lǐng)袖氣質(zhì)；嘉邦國(guó)金中心打造新加坡“花園式辦公”； 天安中心則瞄準(zhǔn)了轉(zhuǎn)型升級(jí)中的高新企業(yè)。但業(yè)內(nèi)人士坦言，目前許多開(kāi)發(fā)商已不會(huì)優(yōu)先開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。為迎合企業(yè)升級(jí)變遷的趨勢(shì)，未來(lái)寫(xiě)字樓也傾向于往產(chǎn)業(yè)型發(fā)展。
尋出路的不光是開(kāi)發(fā)商，梁學(xué)森認(rèn)為政府也應(yīng)發(fā)揮頂層設(shè)計(jì)者的引導(dǎo)作用，助市場(chǎng)健康運(yùn)行。包括加強(qiáng)城市交通與配套設(shè)施的建設(shè)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及優(yōu)化，協(xié)助佛山寫(xiě)字樓硬件及物管服務(wù)等軟件的提升。
至于投資客，曹紹林建議應(yīng)對(duì)佛山寫(xiě)字樓格局進(jìn)行詳盡考察。“不同板塊的用戶(hù)構(gòu)成不同，其企業(yè)實(shí)力、租金水平、投資回報(bào)也不同，都需多方考察、謹(jǐn)慎投資。”
