現(xiàn)在，出售購買年限超5年的非普通住房，不論選擇哪頭優(yōu)惠政策，相比之前，要交的稅都大大增多了。

　　二手樓市稅收政策收緊？記者求證后得知，是相關(guān)條款被廢止，兩條稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)在只能享受一頭。

　　樓市稅收政策收緊？廣州出新政對豪宅轉(zhuǎn)讓征收20%重稅？就此，記者向廣州市地稅局求證后得知，房管局有關(guān)通知內(nèi)容屬實，而導(dǎo)致此次征稅政策變動的原因并非政府為了調(diào)控樓市收緊稅收政策，而是該局按照《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第20號）的要求，對存在明顯不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和稅收征管實際、與上位法不一致、與同位法不協(xié)調(diào)問題的稅費(fèi)規(guī)范性文件或條款進(jìn)行的一次清理。

　　A 并非樓市政策收緊 是相關(guān)條款被廢止

　　“接天河區(qū)房管局通知，即日起，凡住宅、豪宅、及非居物業(yè)在辦理交易過戶時，業(yè)主涉及提供上手購房發(fā)票及契稅發(fā)票辦理免征營業(yè)稅等稅費(fèi)的，個人所得稅一概按‘據(jù)實’方式征收，據(jù)實征收的稅率為20%。”“還有人說，豪宅現(xiàn)在開始要交很重的稅，這究竟是怎么回事？難道廣州二手房交易稅收政策收緊了？”昨天，有廣州市民劉小姐向記者報料稱，當(dāng)天接到朋友發(fā)來的這條短信，想詢問最近廣州是否出臺了新的二手房交易稅收政策？

　　廣州二手樓市稅收政策收緊？就此，記者向廣州市地稅局求證后得知，房管局有關(guān)通知內(nèi)容屬實，而導(dǎo)致此次征稅政策變動的原因并非政府為了調(diào)控樓市收緊稅收政策，而是該局按照《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第20號）的要求，對存在明顯不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和稅收征管實際、與上位法不一致、與同位法不協(xié)調(diào)問題的稅費(fèi)規(guī)范性文件或條款進(jìn)行清理。在最近的一次清理中，該局2005年出臺的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個人所得稅問題的補(bǔ)充通知》（穗地稅發(fā)〔2005〕317號，以下簡稱《補(bǔ)充通知》）中的部分條款因此而被廢止，并從7月11日開始執(zhí)行。

　　B 兩條稅收優(yōu)惠政策 現(xiàn)在只能享受一頭

　　目前在廣州，二手房交易個稅征收中，有核定征收和據(jù)實征收兩種方法，納稅人可二選一：

　　核定征收應(yīng)納稅額＝個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)全部收入×應(yīng)稅所得率（轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)稅所得率為5%）×20%。

　　據(jù)實征收應(yīng)納稅額=（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)全部收入－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）×20%。

　　也就是說，一套住房轉(zhuǎn)讓價200萬元的話，如果核定征收，應(yīng)交個稅款=200×5%×20%=2萬元；如果據(jù)實征收，假設(shè)該房產(chǎn)原值為100萬元，合理費(fèi)用為10萬元，應(yīng)交個稅款=200-110×20%=18萬元。明顯，核定征收要比據(jù)實征收少繳稅。

　　也正因為如此，在近年來房價大幅上漲的情況下，絕大多數(shù)交易雙方都樂意選擇核定征收。在《補(bǔ)充通知》）（三）和（四）條款被廢止前，在二手房交易中，納稅人多用條款（三）來申請核定征收個稅。但在（三）條款被廢止后，情況即發(fā)生了變化。對那些住房建筑面積超過144平方米、套內(nèi)建筑面積超過120平方米且購買年限已超5年的非普通住房來說，所受影響尤其大，稅負(fù)大大增加。

　　因為，這類住房交易涉及到差額征收營業(yè)稅的問題，能否享受差額征稅，關(guān)鍵看購房年限，要看憑證。購買時間超過5年（含5年）的非普通住房，才可以按照個人轉(zhuǎn)讓住房收入減去原購房價款后的差額征收營業(yè)稅及附加，稅率為5.6%（不滿5年的全額征收營業(yè)稅及附加）。

　　按照廢止前的政策，如果個人表示無法提供支付合理費(fèi)用的相關(guān)憑證，那么個稅同時也可以核定征收，即，營業(yè)稅差額征收和個稅核定征收，這兩頭優(yōu)惠都能享受到。

　　但現(xiàn)在則不行，只能享受一頭優(yōu)惠。因為，如果個人想核定征收個稅，就不能提供合法、有效的購房合同和與房產(chǎn)原值有關(guān)的憑證如發(fā)票，如此一來，就不符合營業(yè)稅差額征收的條件。反過來，想享受差額征收營業(yè)稅，就必須提供購買房屋時的發(fā)票，這樣就不符合核定征收個稅的條件，必須據(jù)實征收個稅。

　　實例比較

　　有關(guān)政策廢止前，轉(zhuǎn)讓價1500萬元的豪宅，業(yè)主持有年限5年以上，提供可扣減的原購房發(fā)票等合計600萬元，營業(yè)稅可以差額征收，繳納營業(yè)稅900×5.6%=50.4萬元；個稅也可以核定征收，繳納個稅1500×1%=15萬元；兩項稅款合計65.4萬元。

　　現(xiàn)在，如果選擇營業(yè)稅全額征收，稅款高達(dá)1500×5.6%=84萬元，加上個稅核定征收的稅款15萬元，合計稅款99萬元。如果選擇營業(yè)稅差額征收，繳稅50.4萬元，個稅據(jù)實征收繳稅900×20%=180萬元，合計稅款高達(dá)230.4萬元。

　　也就是說，現(xiàn)在，出售購買年限超5年的非普通住房，不論選擇哪頭優(yōu)惠政策，相比之前，要交的稅都大大增多了。

　　變在哪里？

　　清理前

　　在個人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中如果出現(xiàn)六種情形之一，可以按照核定征收方法計算征收個稅。

　　（一）未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；

　�。ǘ�）未能提供合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計算房產(chǎn)原值的；

　�。ㄈ�）未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計算合理費(fèi)用的；

　�。ㄋ模┥陥蠓慨a(chǎn)成交價格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價格審核書》所審定的價格，又無正當(dāng)理由的；

　�。ㄎ澹﹤�人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關(guān)資料憑證的；

　�。�六）在辦理個人所得稅完稅手續(xù)時，未按本通知第四點規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實征收”審核意見的。

　　清理后

　�。ㄈ�）和（四）條款被明文廢止，也就是說，現(xiàn)在只有四種情形之一，才可以核定征收個稅，否則均須據(jù)實征收個稅。