隨著“千億”規(guī)模房企擴(kuò)增至7家，以及眾多房企超額完成年度銷售目標(biāo)，2013年的房地產(chǎn)市場再度走向歷史高點(diǎn)，房價(jià)也繼續(xù)攀升。
國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普在1月17日的電話會(huì)議上指出，2013年全國100大城市的銷售均價(jià)同比增長11.5%，大城市房價(jià)漲幅高于整體市場漲幅，其中一線城市北京、廣州和深圳的房價(jià)更是勁升24%。
雖然2013年的房價(jià)強(qiáng)勁增長，標(biāo)普卻預(yù)測2014年房價(jià)漲幅將縮小。標(biāo)普董事符蓓在電話會(huì)議中稱，基本假設(shè)全年房價(jià)上升5%，成交量則會(huì)上升10%。
房價(jià)增長5%
符蓓在當(dāng)天的電話會(huì)議上還提到，自2011年限購政策出臺之后，很多被抑制的需求已經(jīng)在過去18個(gè)月內(nèi)得到充分釋放，因此在未來的一年內(nèi)，雖然終端需求依舊強(qiáng)勁，但類似去年的情景不會(huì)再現(xiàn)。
從房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管環(huán)境來看，雖然十八屆三中全會(huì)并沒有明確提出新的調(diào)控政策，但一線城市和一些領(lǐng)先的二線城市卻在年底陸續(xù)推出了一些收緊政策。
如上海、廣州和深圳分別在2013年10月底和11月初發(fā)布新政，將二套房最低首付從60%提高至70%。同時(shí)，上海還將非本市戶籍居民購房資格需滿足的社保繳納年限從1年提高至2年，而廣州更是將這一標(biāo)準(zhǔn)提高至3年。
除上述一線城市外，包括廈門、武漢、南京、杭州和沈陽在內(nèi)的核心二線城市也不同程度收緊了相關(guān)調(diào)控政策。
對于2013年年底各大城市紛紛加強(qiáng)調(diào)控政策的影響，符蓓認(rèn)為，提高社�；鸾桓赌晗迾�(biāo)準(zhǔn)和二套房按揭比例，對樓市銷售已經(jīng)造成一定的心理和實(shí)際影響。
“比如說，我們看到今年1月份以來，一線城市成交量和去年同期相比有28%的下降。”符蓓稱。
但標(biāo)普還是指出，從長遠(yuǎn)來看，政策收緊可能令受抑制需求再度累積，而當(dāng)調(diào)控政策取消時(shí)購房者將再度涌現(xiàn)，因?yàn)樽宰≠I家占到2013年購房者的80%，其中包括一部分改善型購房。
由于上述一線和部分二線城市的地方政府已開始收緊調(diào)整政策，因此標(biāo)普還預(yù)計(jì)2014年這些城市的銷售增長也將放緩。
對于備受關(guān)注的北京市“自住型”商品房政策，標(biāo)普認(rèn)為，這一政策雖然旨在降低銷售均價(jià)，但實(shí)際效果如何還有待檢驗(yàn)。
此外，標(biāo)普預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)逐步、謹(jǐn)慎推出，相比現(xiàn)有的房屋限購等部分政策措施，房產(chǎn)稅的影響可能較為溫和。
融資渠道或收窄
房企去年在規(guī)模迅速增長的同時(shí)，于海外資本市場也表現(xiàn)的相當(dāng)活躍。標(biāo)普指出，2013年國內(nèi)開發(fā)商合計(jì)在海外市場發(fā)債籌資近220億美元，較2012年發(fā)債額接近翻番。
對于今年的融資前景，標(biāo)普卻認(rèn)為，今年的整體融資環(huán)境會(huì)比去年更加艱苦一些，融資成本會(huì)略高一些，最終會(huì)導(dǎo)致一些杠桿率比較高的公司財(cái)務(wù)和信用受到一定壓力。
標(biāo)普明確表示，很多開發(fā)商利用2013年債券市場資金便宜的機(jī)會(huì)，對即將到期的債務(wù)實(shí)施再融資，并延長債券到期期限。但2014年海外市場的資金支持可能不會(huì)再那么強(qiáng)勁，部分歸因于美國量化寬松政策可能會(huì)逐步退出，同時(shí)海外流動(dòng)性將趨緊，融資成本也可能會(huì)上升。
標(biāo)普董事符蓓具體指出，從境外來講，主要是美國量化寬松政策的逐步退出，會(huì)使得海外投資者的投資信心以及投資資金充裕性受到一定壓力；同時(shí)，近期開發(fā)商銀行貸款的獲取能力和成本比2013年都有所增加。
通過觀察近期房企海外發(fā)債的案列，成本也確實(shí)有走高的趨勢。如世房日前發(fā)行的6億美元票據(jù)利率為8.13%，花樣年擬發(fā)行3億美元票據(jù)利率為10.625%，奧園發(fā)行的3億美元票據(jù)利率更達(dá)到11.25%。
對于房企海外融資的心態(tài)，標(biāo)普董事符蓓認(rèn)為，一些開發(fā)商通過債務(wù)融資支持?jǐn)U張的偏好，似乎已經(jīng)超出它們快速增長的銷售。
“雖然很多開發(fā)商去年的銷售額增長非常強(qiáng)勁，但同時(shí)買地和資本支出也大大增加，很多公司的負(fù)債率明顯增加，包括一些大公司在沖刺千億的過程中有明顯舉債的現(xiàn)象。雖然銷售很強(qiáng)勁，但卻不能使這些公司的財(cái)務(wù)更優(yōu)化，這是我們比較關(guān)注的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”符蓓表示。
另外，由于地方政府收緊樓市調(diào)控政策以及融資環(huán)境趨弱，標(biāo)普還預(yù)計(jì)部分開發(fā)商的銷量和售價(jià)漲幅將受限，未來兩年的利潤率將繼續(xù)下降。由于市場高度分散，土地購買的競爭依舊激烈，還將推高開發(fā)商的成本。作者：彭飛
