原標(biāo)題：廣西地產(chǎn)新機(jī)遇　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如何掘金旅游、商業(yè)和地鐵？

新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新思路專題研討現(xiàn)場(chǎng)

　　DTZ戴德梁行12月10日在南寧舉辦2013廣西房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇論壇，華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生攜手戴德梁行公司高層人員與來(lái)賓們就廣西房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇相關(guān)話題進(jìn)行分享與交流。

　　國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)盈利模式探討

　　中國(guó)的快速增長(zhǎng)，推動(dòng)了旅游消費(fèi)進(jìn)入“爆發(fā)性增長(zhǎng)”期，經(jīng)過(guò)觀光旅游及休閑旅游后，目前已經(jīng)步入度假旅游發(fā)展增長(zhǎng)階段。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2010年全國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)收入達(dá)到1.5萬(wàn)億元，其中國(guó)內(nèi)旅游旅游人數(shù)21億人次，收入超過(guò)1.29萬(wàn)億元；中國(guó)公民出境人數(shù)超過(guò)5000萬(wàn)人次。已經(jīng)完成了從旅游資源大國(guó)向世界旅游大國(guó)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在正朝著建設(shè)世界旅游強(qiáng)國(guó)的目標(biāo)邁進(jìn)。世界旅游組織預(yù)測(cè)，未來(lái)10年內(nèi)，中國(guó)將成為世界第三大旅游經(jīng)濟(jì)國(guó)，旅游需求增長(zhǎng)將排名世界第二。中國(guó)將提前到2015年成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。

　　在此市場(chǎng)發(fā)展背景下，中國(guó)大陸旅游地產(chǎn)的發(fā)展類型目前主要以主題活動(dòng)、自然資源、產(chǎn)業(yè)嫁接、歷史人文四種驅(qū)動(dòng)類型。各個(gè)驅(qū)動(dòng)主體自成體系又相互聯(lián)系，形成不同類型的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　而以上各類型旅游地產(chǎn)的盈利模式，主要由旅游地產(chǎn)的基本盈利點(diǎn)、旅游地產(chǎn)的品牌等產(chǎn)業(yè)鏈中后端盈利、資本市場(chǎng)盈利三塊構(gòu)成。國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)現(xiàn)存主要問(wèn)題有分為過(guò)于注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未能與旅游資源很好結(jié)合、大部分項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈仍然較短，需要進(jìn)一步挖掘、部分產(chǎn)品缺少特色，同質(zhì)化嚴(yán)重以及項(xiàng)目整體規(guī)劃定位不足，項(xiàng)目管控能力較弱四種。

　　戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部董事容亞當(dāng)對(duì)深圳觀瀾湖項(xiàng)目、美國(guó)奧蘭多迪斯尼主題公園、加拿大Whistler項(xiàng)目、上海新天地、深圳東部華僑城以及海南龍沐灣濱海旅游度假綜合項(xiàng)目作為旅游地產(chǎn)盈利成功模式案例進(jìn)行相關(guān)分享和交流，亦對(duì)戴德梁行北亞區(qū)旅游地產(chǎn)的專家團(tuán)隊(duì)進(jìn)行介紹。

 戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍先生致歡迎詞

　　商業(yè)在地產(chǎn)盈利模式的新角色

　　通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式的分析，房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了物業(yè)組合逐步增多的發(fā)展歷程，目前已經(jīng)發(fā)展到多種物業(yè)融合的綜合體階段。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)發(fā)展重心已經(jīng)從一二線城市向三四線城市轉(zhuǎn)移，未來(lái)三四線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為熱點(diǎn)。另一方面，在綜合體開(kāi)發(fā)及盈利中，商業(yè)扮演者極其重要的角色，是當(dāng)前綜合體開(kāi)始中重要的一環(huán)。目前在一二線城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，綜合體中的商業(yè)往往成為市場(chǎng)的禮物，極大地促進(jìn)了綜合體的整體開(kāi)發(fā)及城市的發(fā)展提升 ，如南寧萬(wàn)象城，萬(wàn)象城作為華潤(rùn)中心的重要組成部分，通過(guò)整體持有經(jīng)營(yíng)，極大帶動(dòng)了其它物業(yè)及整個(gè)華潤(rùn)中心的物業(yè)增值。

　　戴德梁行華南及華西商業(yè)地產(chǎn)部主管黃偉倫分析:共舞城鎮(zhèn)化的大市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)在三四線綜合體開(kāi)發(fā)中的重要性將日益凸顯，要使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)立于不敗之地，需要調(diào)整商業(yè)開(kāi)發(fā)思路，幫助企業(yè)快速回籠資金，降低企業(yè)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。具體商業(yè)地產(chǎn)操作上，建議一要開(kāi)發(fā)體量適中，不宜盲目追求規(guī)模效應(yīng)；二要謹(jǐn)慎采取全持有模式，合理處理持有與銷售的關(guān)系；三要不宜盲目追求高檔次，貼近三四線生活及消費(fèi)實(shí)際；四要業(yè)態(tài)豐富多元，注重兒童、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等主題業(yè)態(tài)的引入 。戴德梁行在一二線及三四線也操作了眾多提升型及彌補(bǔ)型的項(xiàng)目，并將研究的經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)理念貫徹到每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，推動(dòng)項(xiàng)目因地制宜地順利發(fā)展。

PTW建筑設(shè)計(jì)公司首席執(zhí)行總監(jiān) Mr.John Bilmon做主題發(fā)言

　　地鐵對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的商機(jī)

　　根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為52.76%，遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。通過(guò)對(duì)國(guó)家城鎮(zhèn)化相關(guān)政策預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展將由2010年的50%至2030年的70%，城鎮(zhèn)人口由6.7億增加50%至10億，百萬(wàn)人口以上城市84個(gè)增加160%至估計(jì)220個(gè)，每年約 1600萬(wàn)農(nóng)民遷入城市，相當(dāng)于2.2倍南寧市總?cè)丝�，也相�?dāng)于136個(gè) “百萬(wàn)人口以上”城市建成 。城鎮(zhèn)化其成功發(fā)展并推進(jìn)的因素主要為四方面：完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 、健全的配套設(shè)施 、舒適的居住環(huán)境、便利的交通。

　　戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管暨香港董事總經(jīng)理陶汝鴻就地鐵交通對(duì)城市已發(fā)展成熟的地區(qū)、對(duì)舊區(qū)轉(zhuǎn)型及對(duì)未開(kāi)發(fā)地區(qū)三個(gè)不同模式進(jìn)行分析。模式一，對(duì)已發(fā)展成熟的地區(qū)，主要是配合成熟發(fā)展地區(qū)之現(xiàn)有配套， 增加及改善人流分布。常見(jiàn)形態(tài)如在地鐵站出口加建行人地下通道，連貫將所有大型建筑物，藉此大幅增加商業(yè)樓面價(jià)值 ，通過(guò)香港尖沙咀站-地鐵與九鐵交匯處 、南寧朝陽(yáng)廣場(chǎng)站-在建地鐵1號(hào)及2號(hào)線換乘站案例可借鑒；模式二，對(duì)舊區(qū)轉(zhuǎn)型的影響，主要是加速發(fā)展中或舊區(qū)經(jīng)濟(jì)及業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的速度，促進(jìn)地區(qū)格局由住宅或工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型成為商業(yè)區(qū)。通過(guò)金鐘區(qū)-地鐵港島線及九龍線之西部交匯點(diǎn)的太古廣場(chǎng)、 南寧糖紙廠舊改項(xiàng)目案例可借鑒；模式三，對(duì)未開(kāi)發(fā)地區(qū)之影響，主要為車站上蓋及周圍土地發(fā)展權(quán)制定分期發(fā)展招標(biāo)計(jì)劃和地鐵與開(kāi)發(fā)商磋商合作，發(fā)展新小區(qū)，九龍站-機(jī)場(chǎng)鐵路及未來(lái)鐵路之西部交匯點(diǎn)、南寧龍象谷-軌道交通3號(hào)線(計(jì)劃2016年動(dòng)工) 案例可借鑒。最后，對(duì)DTZ近年服務(wù)的主要城市地鐵項(xiàng)目進(jìn)行分享。

　　論壇活動(dòng)上華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示：“廣西作為中國(guó)西部重要的省份，未來(lái)發(fā)展兼具多重經(jīng)濟(jì)圈共榮優(yōu)勢(shì)，蘊(yùn)藏巨大能量。改革開(kāi)放以來(lái)，廣西房地產(chǎn)行業(yè)從無(wú)到有，從弱到強(qiáng)，已發(fā)展為廣西國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分。作為一家專業(yè)的國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，戴德梁行有幸見(jiàn)證并親身參與了這一過(guò)程。未來(lái)戴德梁行將為繼續(xù)為廣西乃至中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)我們的力量。”(作者：陳世明)