隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的詞進(jìn)入大家的視線，近年來(lái)最熱的莫過(guò)于“剛需”這個(gè)關(guān)鍵詞。到底哪些才是真正的剛需？在紛繁復(fù)雜的購(gòu)房群體中如何界定剛需？市場(chǎng)上的剛需消費(fèi)潛力究竟有多大？定位為剛需的樓盤進(jìn)行銷售時(shí)價(jià)格如何來(lái)定有哪些特點(diǎn)？

　　樓市剛需如何界定

　　記者百度搜索關(guān)鍵詞“剛需族”后發(fā)現(xiàn)，百度的釋義“剛需族”是指“有剛性需求的購(gòu)房群體”，是樓市購(gòu)買力最真實(shí)的群體，“剛需族”囊括了首次置業(yè)人群、青年置業(yè)人群、婚房主力人群、異地創(chuàng)業(yè)人群、保障性住房和改善性住房人群，當(dāng)中“80后”所占比例最大。

　　剛需族有如下幾個(gè)顯著特點(diǎn)：一是他們對(duì)于房子有強(qiáng)烈需要，特別是“80后剛需族”，認(rèn)為想要實(shí)現(xiàn)自身的城市化，就一定要在城市擁有屬于自己的房產(chǎn)，55%的“80后”想通過(guò)擁有不動(dòng)產(chǎn)而對(duì)這個(gè)城市產(chǎn)生精神的歸屬感，這已經(jīng)超越了傳統(tǒng)意義上“為結(jié)婚而買房”的傳統(tǒng)需求；其次，他們對(duì)于樓市有一定了解，“剛需族”對(duì)該不該買房、什么時(shí)候買房，心里非常有主意，不會(huì)人云亦云，追漲殺跌；他們不會(huì)輕易為開(kāi)發(fā)商的小恩小惠所動(dòng)，往往對(duì)樓市和時(shí)下的樓價(jià)有著固執(zhí)而堅(jiān)定的看法，從容而專業(yè)，成熟而不容易受外界影響；特別是經(jīng)歷了樓價(jià)癲狂時(shí)代后，他們已變得很成熟、很理性。還有一個(gè)特點(diǎn)是，他們會(huì)適時(shí)出手選購(gòu)房屋，只要開(kāi)發(fā)商把房屋品質(zhì)做好，價(jià)格符合承受能力，他們會(huì)很欣喜地去排隊(duì)購(gòu)房屋。換句話，他們不會(huì)接受過(guò)高的房?jī)r(jià)，但當(dāng)樓價(jià)調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，他們就會(huì)入場(chǎng)。

　　一直以來(lái)，市場(chǎng)上習(xí)慣地把首套置業(yè)作為剛需的定義，但其實(shí)改善型的居住需求，也一直是客觀存在的。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和人們生活水平的提升，這種需求日益表現(xiàn)強(qiáng)勁，正在演變成為和第一次置業(yè)同樣重要的“新剛需”。更重要的是，這部分具有改善型需求的客戶，具有更強(qiáng)的購(gòu)買力。如果細(xì)分的話，改善型剛需里又可包括升級(jí)型剛需、學(xué)區(qū)房剛需，前者是由于家庭成員增多、家庭收入提高而需要在住房上有相應(yīng)的改善；而后者則是為了孩子的教育問(wèn)題，必須要進(jìn)行的置業(yè)需求。眼下，這兩類改善型剛需正在逐漸正為樓市里最有購(gòu)買力的需求群體，因此，目前市場(chǎng)上的剛性需求置業(yè)族應(yīng)包括首次置業(yè)和首改群體。

　　剛需市場(chǎng)供應(yīng)充足

　　今年的樓市旺季略顯平淡，剛性需求在得到釋放之后，稍顯疲態(tài)，其續(xù)航能力受到質(zhì)疑。而改善置業(yè)在經(jīng)歷了長(zhǎng)期壓抑之后，終于有所抬頭，記者了解到，本月僅12日當(dāng)天，西安樓市就有12個(gè)項(xiàng)目集中獲取批售，其中三室及三室以上戶型占據(jù)60%。在批售的名單中有金地·湖城大境、錦繡天下、曲江國(guó)風(fēng)世家、中海城(樓盤資料) 、大興九臻、金泰·新理城、保利曲江春天里、合能十里錦繡、中海·紫御華府(樓盤資料) 、御溪望城等個(gè)樓盤，在本次房源供應(yīng)潮中，普通住宅依然占據(jù)主要地位。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)如今淡旺季的區(qū)別已然淡化，主要是剛需、剛改隨著各種利好信息爆發(fā)，撐起了成交量。目前市場(chǎng)主流還是快速走量，因而本月改善型戶型的集中入市，預(yù)計(jì)還將激發(fā)一輪的競(jìng)爭(zhēng)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于改善型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，價(jià)格的敏感度較于剛需要弱一些，從政策層面來(lái)看，政府目前仍以首套房作為重點(diǎn)支持對(duì)象，未來(lái)對(duì)于改善需求的首付和利率優(yōu)惠的可能性不大。在這樣的環(huán)境下，除了購(gòu)房緊迫度以外，能吸引改善型入手的重要砝碼就是價(jià)格。

　　在房地產(chǎn)大的環(huán)境下，雖然剛需的續(xù)航能力不被看好，但因?yàn)閯傂杩腿夯鶖?shù)大，市場(chǎng)潛力依舊不可估量，預(yù)計(jì)今年四季度剛需與改善的博弈將成為重要看點(diǎn)。一年一度的“金九銀十”即將過(guò)去，房企沖刺全年銷售目標(biāo)，而真正能助力這一目標(biāo)完成的莫過(guò)于突出呼聲一直很高的“首置”、“首改”項(xiàng)目。在近期面市的樓盤中，春曉華苑項(xiàng)目首次面市就以73—120平方米戶型為主，占據(jù)市場(chǎng)新高地。晶鑫華庭強(qiáng)勢(shì)入駐大寨路，也是以57—133平方米戶型作為主打，加之其優(yōu)勢(shì)的地段，一時(shí)間成為西安樓市榜上有名的“黑馬”產(chǎn)品；天朗·長(zhǎng)安項(xiàng)目在推82—122平方米主打戶型的同時(shí)，還推出90平方米左右的“潮三室”產(chǎn)品以吸引購(gòu)房者的關(guān)注。

　　剛需樓盤如何定價(jià)

　　在樓市買賣雙方的博弈中，西安樓市已經(jīng)進(jìn)入今年最后一個(gè)銷售季節(jié)，由于支撐樓市未來(lái)成交量的仍舊是剛需以及部分改善性需求，開(kāi)發(fā)商要想在今年取得良好的銷售業(yè)績(jī)，價(jià)格策略顯得尤為重要，特別是剛需樓盤，只有合理的價(jià)格才能真正打動(dòng)對(duì)項(xiàng)目青睞的購(gòu)房者。

　　那么，剛需樓盤如何定價(jià)呢？對(duì)此，高新區(qū)一房產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示：“首次置業(yè)者大都不能承受過(guò)高的價(jià)格，而改善型消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的承受能力顯然要高一些，結(jié)合目前西安樓市的發(fā)展現(xiàn)狀，6000元/平方米至8000元/平方米以內(nèi)的房子就是剛需置業(yè)的承受范圍。”照此來(lái)看，這一價(jià)格區(qū)間的樓盤在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)不小的份額，區(qū)域分布也幾乎遍及西安樓市各大版塊，如何把這些項(xiàng)目的信息集中起來(lái)，讓消費(fèi)者在最短的時(shí)間里選用最便利的方式一覽其優(yōu)越呢？

　　《西安晚報(bào)》近期將特意為剛需階層搜尋西安樓市一批典范之作，將其羅列成冊(cè)，制成《2013剛需置業(yè)白皮書》，為西安樓市供求雙方搭建一座溝通的橋梁，實(shí)現(xiàn)供求雙方的零距離溝通，并最終滿足廣大市民耀居西安的夢(mèng)想。