西安房?jī)r(jià)咋又漲了 業(yè)內(nèi)觀察今年房?jī)r(jià)看漲
陳永卿（華宇地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)）我認(rèn)為今年西安樓市的走向仍然會(huì)是穩(wěn)中略升。為什么呢？西安城市化進(jìn)程很快，大都市建設(shè)意味著有越來越多的人來到西安。像國五條這樣的政策性調(diào)控手段，會(huì)對(duì)一些投機(jī)現(xiàn)象形成抑制，其中二套房出售征收20%的個(gè)稅，可能會(huì)對(duì)二手房銷售造成沖擊，但對(duì)新盤影響不大，尤其是西安樓市中的剛需力量很強(qiáng)。西安房?jī)r(jià)目前還相對(duì)合理，就拿我們做的一些樓盤銷售情況來看，調(diào)控對(duì)銷量有影響，但下浮不大。長遠(yuǎn)看，今年房?jī)r(jià)還會(huì)略微上漲，這是市場(chǎng)規(guī)律決定的。
徐武（英泰行資深策劃）從我們了解得到的情況來看，上半年銷售情況與去年同期持平。但今年房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲，只是幅度不會(huì)太大。目前我國城市化進(jìn)程加快，未來20年城市化率要達(dá)到70%，西安在2020年人口要達(dá)到1000萬。增加那么多人，居住問題怎么解決？總體而言，房產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)影響到部分中大戶型銷售，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響不大。
數(shù)字說話西安房?jī)r(jià)為啥漲
董生（美城機(jī)構(gòu)首席市場(chǎng)分析師）在北京、上海等一線城市，二手房銷售是市場(chǎng)中主力，而西安與之相比，二手房交易一直不溫不火。就拿數(shù)據(jù)來說，近幾年西安二手房銷售面積每年都是100多萬平方米，但新房銷售面積去年達(dá)到973萬平方米，二手房與新房交易量的比例大致在1:10，這種特殊現(xiàn)象，導(dǎo)致國五條對(duì)西安影響不大。一方面，西安國五條執(zhí)行細(xì)則相對(duì)溫和，其中20%個(gè)稅和二套房首付都沒有嚴(yán)格意義上落地。另一方面，國五條的出臺(tái)，對(duì)新房銷售是一種利好，導(dǎo)致部分二手房買家轉(zhuǎn)入新房市場(chǎng)。從商品房銷售面積來看，一季度達(dá)到380萬平方米，而去年同期僅為200萬平方米出頭，同比增長84%。這種強(qiáng)勁勢(shì)頭，一是西安剛需力量旺盛，二是市場(chǎng)已走出2012年調(diào)控、限購下的觀望情緒。展望2013年下半年樓市走勢(shì)，我個(gè)人推斷是，在一季度集中放量之后，二季度會(huì)有所下降。
因?yàn)橐患径�，市�?chǎng)火熱其實(shí)也已經(jīng)透支了部分剛需。在此影響下，二季度市場(chǎng)成交量應(yīng)當(dāng)會(huì)有所減弱，但還會(huì)保持一定熱度。
而從下半年來看，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)在三季度逐步平穩(wěn)，而在四季度會(huì)有一波翹尾行情。日前，統(tǒng)計(jì)局公布了一季度經(jīng)濟(jì)狀況， GDP 同比增長7.7％，低于之前預(yù)期的7.9%，而二季度第一個(gè)月經(jīng)濟(jì)仍不容樂觀，4月份中采制造業(yè) PMI 和匯豐 PMI 雙雙回落。一般而言，在業(yè)內(nèi)有這么一個(gè)觀點(diǎn)：在經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)背景下政策打壓房地產(chǎn)的底氣較足，而經(jīng)濟(jì)如果不景氣，則很難對(duì)房地產(chǎn)下重手。因此，在當(dāng)前情況下，短期內(nèi)政府出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的可能性很小。在政策面平穩(wěn)背景下，市場(chǎng)也將會(huì)呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。我之所以判斷四季度會(huì)出現(xiàn)翹尾，一方面在于各開發(fā)商一般都會(huì)在年終沖擊銷售業(yè)績(jī)，另一方面隨著時(shí)間推移，購房者對(duì)于調(diào)控政策消化能力也在不斷增強(qiáng)。
政策分析國五條為啥“管不住”房?jī)r(jià)
記者：國五條落地剛剛“滿月”，西安房?jī)r(jià)又現(xiàn)漲勢(shì)，在您看來，這是什么原因造成的？
馬建飛（陜西省社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員）調(diào)控政策只是臨時(shí)舉措，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性發(fā)展，必須解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次問題，包括減弱地方政府對(duì)于土地出讓金的依賴、拓寬民間資金的投資渠道、堅(jiān)決推進(jìn)保障性住房建設(shè)、加快實(shí)施房地產(chǎn)稅征收、加強(qiáng)中心城市建設(shè)分流人口等。如果不解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過度繁榮的根源性問題，只是利用行政性政策進(jìn)行調(diào)控，只能起到短期效果。在“國五條”出臺(tái)引起的觀望情緒過后，西安房?jī)r(jià)又開始延續(xù)2012年8月份以來的上漲局面。
記者：就像某些評(píng)論所說，國五條現(xiàn)在已有“空調(diào)”跡象。在此情形下，西安樓市未來走向會(huì)如何？
馬建飛即使目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給已經(jīng)大于剛性需求，未來西安房?jī)r(jià)仍將會(huì)延續(xù)繼續(xù)上漲局面。有以下幾方面原因：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)過度繁榮的根源性問題沒有解決的情況下，投資性、投機(jī)性需求對(duì)于房?jī)r(jià)仍將形成較大支撐。二是未來預(yù)計(jì)居民收入水平會(huì)不斷上漲，由于收入效應(yīng)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。三是保障性住房擠占了低端需求后，將迫使商品房向高端方向發(fā)展，從而推高商品房?jī)r(jià)格。四是改善型需求將逐漸加大，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、周邊配套成熟、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良的住房?jī)r(jià)格將會(huì)出現(xiàn)較大上漲。
專家建言我為國五條支支招
張寶通（陜西省城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)會(huì)長）商品房供給有兩大塊，一是新建房，二是二手房。對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房征20%個(gè)人所得稅，會(huì)遏制二手房交易，從而減少二手房供給，使商品房供給集中到新建房，這樣會(huì)加劇供求矛盾，推高新房?jī)r(jià)格。在供不應(yīng)求的買方巿場(chǎng)，賣房者會(huì)把稅收轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，從而推高二手房?jī)r(jià)格，誤傷到自住性剛需。
為防止這種現(xiàn)象發(fā)生，建議在制定實(shí)施細(xì)則時(shí)，以“國五條”發(fā)布時(shí)間劃界，對(duì)兩個(gè)時(shí)段區(qū)別對(duì)待，不搞“一刀切”。對(duì)“國五條”發(fā)布后的投資性二手房交易嚴(yán)格按20%個(gè)人所得稅征收，對(duì)“國五條”發(fā)布之前的投資性二手房交易仍按老辦法征收，可在交易額的1-3%或交易差額的20%之間自由選擇。由于“國五條”發(fā)布前的投資性購房行為已經(jīng)發(fā)生，是完成時(shí)或過去時(shí)，而不是現(xiàn)在時(shí)或?qū)頃r(shí)，構(gòu)不成現(xiàn)實(shí)需求，征收20%個(gè)人所得稅無法遏制這部分投資性需求。而由于歷史原因，當(dāng)初購房、裝修等票據(jù)保存缺失，反映房屋原值的歷史信息不全，征收交易差額所得稅在技術(shù)上難度較大。因此，地方在制定具體實(shí)施細(xì)則時(shí)，應(yīng)以“國五條”發(fā)布時(shí)間為界限，對(duì)過去按老辦法，對(duì)未來按新辦法。這樣，既貫徹“國五條”，又照顧到歷史實(shí)際；既盤活二手房供給，又遏制投資性、投機(jī)性需求。
張耀峰（辦公室管理）：我覺得漲跌都無所謂，我有自住房就行了�，F(xiàn)在生活壓力大，我也沒想過投資、炒房，孩子教育、老人醫(yī)療都是很大的支出，將來也應(yīng)該不會(huì)考慮換房，所以房?jī)r(jià)漲跌對(duì)我影響不大。
張媛（會(huì)計(jì)）：我注意到的房?jī)r(jià)均價(jià)好像到七千五左右了，不過，買房之后，對(duì)房?jī)r(jià)漲跌沒感覺了，你能怎么著？房?jī)r(jià)不會(huì)跟著你的意愿走，所以就不去想了。等以后有條件換房了，到時(shí)候政策、樓市也會(huì)有變化吧。
胡毓（教育機(jī)構(gòu)主管）：房?jī)r(jià)漲跌沒關(guān)注，房租倒是漲了100元，就是房租每年100元左右的漲幅對(duì)我來說也太多。我沒打算買房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，如果買房了，我手頭就沒有錢投資了。如果現(xiàn)在租房子的話，我可以拿手上錢投資，不至于讓自己成為苦逼的房奴。但我感覺房?jī)r(jià)還會(huì)漲，因?yàn)橹袊鞘谢M(jìn)程決定了市場(chǎng)對(duì)住房需求是剛性的。其次， CPI在漲啊， 勞動(dòng)成本等都在漲。我不知道銀行貸款利率有沒有漲，如果也漲，那么開發(fā)商的成本也會(huì)水漲船高，他們肯定會(huì)把成本轉(zhuǎn)嫁給買方。
高俊（房地產(chǎn)策劃）：我現(xiàn)在還沒考慮買房，所以對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌，體會(huì)不深。我認(rèn)為西安房?jī)r(jià)合理區(qū)間應(yīng)該在4000—5000元/平米之間。不過，政府調(diào)控的主力是二套房，但受市場(chǎng)供需 影響，總體房?jī)r(jià)今年上漲是大勢(shì)所趨。
馬茜（教育局職員）：因?yàn)闇?zhǔn)備換房，所以對(duì)房?jī)r(jià)還挺關(guān)注，我從沒對(duì)房?jī)r(jià)下降抱過希望。前兩天看新聞，中科院有專家說，樓市調(diào)控已成“空調(diào)”。也有人說，國五條出臺(tái)后市場(chǎng)觀望情緒已經(jīng)消化結(jié)束。我覺得，國家調(diào)控的結(jié)果，常常會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。比如前兩天我一朋友買二手房，賣主就很強(qiáng)硬地說，根據(jù)國五條產(chǎn)生的一切費(fèi)用，都由你來承擔(dān)。在這種局面下，想不漲都難。
孫永濤（媒體人）：從去年底看房看到現(xiàn)在，我親身感受是，房?jī)r(jià)不會(huì)跌。年前我在北二環(huán)內(nèi)看了一個(gè)樓盤，一個(gè)只有兩棟樓的小區(qū)，封頂?shù)哪菞澮呀?jīng)賣光。售樓小姐告訴我，在建的那棟，房子也所剩無幾�，F(xiàn)在實(shí)行一房一價(jià)，如果你留意，同一套房子，過段時(shí)間，大概三個(gè)月吧，再去看，房?jī)r(jià)就會(huì)有調(diào)整。至于國五條，我的理解是對(duì)二手房有影響，對(duì)新樓盤作用不大。偶爾看看希望別漲太多。
趙亮（ IT銷售 ）：聽說今年房?jī)r(jià)漲了。我覺得房?jī)r(jià)維持現(xiàn)狀最好，漲也不要大漲。漲太多吧，對(duì)于那些沒買房的人不公平，跌了吧，我們買房的又心疼。但我覺得長遠(yuǎn)來看，房子一定會(huì)過剩。你看，像我們這個(gè)年齡段的人基本都有房了，今后娃他爸一套房，他媽一套，爺爺奶奶還有住房。等我們孩子長大了，住房和房?jī)r(jià)可能也就不是問題了。
樊惠（媒介）：今年房?jī)r(jià)均價(jià)七八千元吧。對(duì)我來說，房?jī)r(jià)真是高，想買買不起，貸款壓力大啊。印象中去年房?jī)r(jià)也差不多這個(gè)數(shù)了。我希望房?jī)r(jià)會(huì)下降，也對(duì)新國五條有一定期待，但我想房?jī)r(jià)還會(huì)漲的，你看，最近不都開始反彈了嗎？
趙志峰（國企工程師）：買房早了，偶爾看到廣告才留心一下房?jī)r(jià)。因?yàn)楣ぷ髟�，常年在工地上，暫時(shí)也沒有換房打算，不知道現(xiàn)在房?jī)r(jià)到底多少。希望別漲太多，將來換房，可以買套距離主城區(qū)更近點(diǎn)的房子。開場(chǎng)白
就在一個(gè)月前，國五條剛落地之初，雖然有“越調(diào)越高”的輿論質(zhì)疑，還有部分公眾，對(duì)此次空前嚴(yán)厲的調(diào)控表示期待，更有評(píng)論表示，能否嚴(yán)格落實(shí)細(xì)則，是房?jī)r(jià)調(diào)控成敗的關(guān)鍵。
樓市調(diào)控難在哪？當(dāng)時(shí)我曾寫評(píng)論《樓市調(diào)控光有新國五條還不夠》，認(rèn)為破除房?jī)r(jià)之困的關(guān)鍵之一在于破除土地財(cái)政。如今，4月份各地細(xì)則“軟著陸”已過滿月，各地房?jī)r(jià)上行的“復(fù)蘇”，儼然讓“國五條”陷入“空調(diào)”之憂。即便在執(zhí)行最為嚴(yán)格的北京，人們也學(xué)會(huì)用假離婚和陰陽合同對(duì)抗20%個(gè)稅。
與全國許多城市“漲勢(shì)”同步，西安房?jī)r(jià)也由3月的7248元/平米漲至4月的7280元/平方米，應(yīng)當(dāng)說，樓市對(duì)調(diào)控的“反彈”甚至大大小于一些質(zhì)疑者的預(yù)期。如果說“漲價(jià)”來臨之快令人驚訝，那么在本期輿論場(chǎng)的采訪中，使我更驚訝的是，所有采訪者無論業(yè)內(nèi)專家，還是普通市民，都眾口一詞認(rèn)為未來會(huì)“漲價(jià)”。我寧愿相信，這是我采訪覆蓋面不足的緣故，但不管怎么說，“看漲”者之眾，意味著人們已不再單純從調(diào)控層面認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)。從他們或嚴(yán)謹(jǐn)，或淺顯的表達(dá)中，我們能讀出，人們對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解，已慢慢透過表象，開始認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)上漲的成因，有多方面因素。
在中國城市化進(jìn)程中，商品房?jī)r(jià)，也許不管你樂不樂意，它都最終難免會(huì)漲，只是我們希望它擠去投機(jī)和炒作的泡沫，希望它成長得更為健康透明，有一天，即使它漲，也漲得更為真實(shí)，更為可信。
