南京房價的節(jié)節(jié)攀升，讓不少買房人已經(jīng)淡忘了樓市調(diào)控的存在。可事實上，南京的樓市調(diào)控不但存在，而且“新政策”出臺時間還不算長：3月底公布年度房價控制目標(biāo)，至今已有一個月了；4月19日出臺國五條落地細(xì)則“寧八條”，距今才半個月左右。來自開發(fā)商層面的信息顯示，以定價博弈為核心的調(diào)控正在悄然收緊，“看不見的手”已經(jīng)開始影響樓市。
不少開發(fā)商私下透露，物價部門對樓盤的漲價已經(jīng)從原先的“一條線”增加到“兩條線”：即在原來的“單次不超5%”之外，增加了“年度不超10%”。物價部門承認(rèn)，房價的連續(xù)上漲，倒逼對房價的把控更加嚴(yán)厲。
單次漲幅有控制
年度也有控制
半個月前的“寧八條”曾被不少人認(rèn)為缺乏新意，不過南京的開發(fā)商早已不這樣認(rèn)為。“對預(yù)銷售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導(dǎo)，或沒有實行預(yù)銷售資金監(jiān)管的商品房項目，暫不核發(fā)預(yù)銷售許可證書。”這寥寥幾十個字，讓習(xí)慣了漲價的開發(fā)商感到頭疼。
“價格漲不上去了，開個盤真費勁。”江北一家樓盤的營銷負(fù)責(zé)人昨天向現(xiàn)代快報記者透露說，公司之前向區(qū)物價局申報新一批房源的定價，被拒之門外。
此前，南京的開發(fā)商私下反映，相鄰兩次開盤，備案價格漲幅不得超過5%，否則基本上會被物價局打回。不過，最近這條“紅線”似有下降的趨勢。有樓盤稱，物價部門卡得比原先更嚴(yán)厲，漲幅從不超過5%變成不超過3%了，“就是從4月份開始的”。
城東一家樓盤的負(fù)責(zé)人說：“根據(jù)我們與同行交流的情況發(fā)現(xiàn)，漲價紅線是存在的，但物價局不會告訴你，只讓你先開價。過去，只對相鄰兩次報價有約束，現(xiàn)在不但每次漲幅有控制，樓盤的年度漲幅也有控制。”另一家樓盤則直接表示，物價部門規(guī)定的單次漲幅是5%左右，年度漲幅是10%左右，并且已經(jīng)將年度漲幅分解到每個季度甚至每個月，導(dǎo)致單次漲幅變小。
城中普通房源
定價暫難突破3.2萬
除了漲幅，一些區(qū)域的“價格天花板”也被開發(fā)商試探出來。在控漲令下，開發(fā)商一般不會直接遞交漲價申請，而是與物價部門反復(fù)溝通，陳述漲價理由。
有業(yè)內(nèi)人士說，板橋新城地區(qū)的普通房源價格，目前暫時被“摁”在萬元之下。“金地自在城原先在賣7期普通房源，漲了幾次，接近萬元，現(xiàn)在突然轉(zhuǎn)賣5期花園洋房，價格破萬。”這位人士分析，以金地的節(jié)奏，本來應(yīng)賣完7期才會賣5期，這種變化正反映出物價部門的約束——普通房源暫不準(zhǔn)破萬，花園洋房價格可以高些。
作為南京房價制高點的城中，也成為政府與開發(fā)商對定價激烈博弈的地區(qū)。4月份，城中一家樓盤領(lǐng)到的銷許，毛坯均價比3.2萬元少了幾十元。知情人透露說，這家樓盤與物價局“糾纏”了很久，最后還是屈服了，“城中3.2萬元就是一道門檻，現(xiàn)在除了有雙學(xué)區(qū)的金鼎灣今朝天下，還沒有其他樓盤越過這個價。”
另一家即將開盤的城中樓盤負(fù)責(zé)人也說：“沒錯，我們的定價肯定在3.2萬元以下，沒辦法……”
河西一家樓盤，因為定價的問題，遲遲無法開盤。“這次單價想比上次漲1000元，物價局不準(zhǔn)，說我們已經(jīng)是區(qū)域最高。溝通好久了，還是通不過。”還有開發(fā)商表示，“最近物價局卡得太緊，我們先避避風(fēng)頭，不賣了還不行嗎”。
物價局承認(rèn)
房價把控更嚴(yán)
5月3日下午，現(xiàn)代快報記者采訪了南京市物價局服務(wù)價格處處長王陽。“對房價的把控肯定是更嚴(yán)了。”他說，國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京的房價已經(jīng)連續(xù)11個月環(huán)比上漲。“連續(xù)這么長時間環(huán)比上漲，政府的壓力很大，所以肯定要嚴(yán)控。”
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，南京今年的房價控制目標(biāo)可能在10%左右。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一季度南京新房價格漲幅已超5%——房價調(diào)控明顯“鴨梨山大”。
對于有些開發(fā)商稱去備案被打回來的情況，王陽表示不存在“打回來”，而是對申報價格過高的樓盤要求重新定價。王陽表示，現(xiàn)在南京對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，主要是根據(jù)“寧八條”的要求，申請備案價格不合理的，物價部門、住建部門會進(jìn)行干預(yù)，指導(dǎo)其回歸合理的價格。
“開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)銷售許可證申報備案價格時，要對比樓盤前一期的申報價、對比前一期的成交價，另外還要考慮周邊樓盤價格、同檔次樓盤的成交價格等。”王陽重申，物價部門沒有制定所謂的5%漲價紅線，也不存在所謂的“雙控”。“有的樓盤相比前一期漲價超過3%，物價部門會干預(yù)，有的樓盤超過5%會干預(yù)。”他說，主要希望通過物價部門的干預(yù)，讓房價回歸到一個合理的范圍，讓老百姓能接受。
漲幅回落
樓市“退燒”
那么，在物價部門的頻頻發(fā)力下，房價的狂奔有沒有得到遏制呢？
網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)對南京樓市八大板塊樓盤的統(tǒng)計顯示，3月份樓盤平均價格漲了1.38%；而4月份的漲幅變成了0.49%，漲幅明顯縮小，其中城中房價停漲，城北房價微跌。
從樓盤具體成交表現(xiàn)看，樓市也有“退燒”的態(tài)勢。在3月份，“夜光”、“日光”屢屢出現(xiàn)，有的樓盤甚至在開盤前一天就有大量買房人帶著棉被去排隊。而4月份除了極少數(shù)樓盤，大多數(shù)樓盤都在正常去化（去化率＝售出房屋數(shù)量/供應(yīng)房屋數(shù)量，去化量＝銷售量），開盤銷售在5~7成的成了普遍現(xiàn)象。
“其實開盤賣個5~7成才是正常的去化，買房人有余地挑選，我們心里也踏實。開盤動不動就日光，我們雖然高興但心理壓力太大。”有開發(fā)商表示，經(jīng)過此番樓市調(diào)控，樓市有望重回穩(wěn)健狀態(tài)。
