“3·15消費(fèi)者維權(quán)日”到來(lái)，又到了消費(fèi)者們發(fā)出自己最強(qiáng)音的時(shí)候。相比于家電、家具、玩具、食品這些日常的消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的維權(quán)更加不容忽視。在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商作為樓市交易中較為強(qiáng)勢(shì)的一方，往往在住宅、商鋪等買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中有充足的話語(yǔ)權(quán)，以至于樓市成交中有很多不公平的現(xiàn)象。但隨著樓市調(diào)控的來(lái)到，以及購(gòu)房者們法律意識(shí)的提高，“樓市維權(quán)”的聲音也越來(lái)越高漲。過(guò)去一些沒(méi)有引起重視的細(xì)節(jié)都在近年來(lái)受到了購(gòu)房者的關(guān)注，而關(guān)于樓市的維權(quán)案件也越來(lái)越多。

　　今年，剛出臺(tái)的“國(guó)五條”又再度使得一手樓市的風(fēng)向轉(zhuǎn)變。越來(lái)越多的購(gòu)房者出于對(duì)后市行情的看好，紛紛都放下觀望的架子進(jìn)入到市場(chǎng)中來(lái)。而開(kāi)發(fā)商們也忙得不亦樂(lè)乎，大量的樓盤(pán)推出市場(chǎng)，其中也不乏參差之?dāng)?shù)，有業(yè)內(nèi)人士提醒買(mǎi)家，在忙著看房購(gòu)房時(shí)也應(yīng)多留一些心眼，維權(quán)意識(shí)不可忘。而據(jù)本報(bào)近段時(shí)間收到的關(guān)于一手樓市維權(quán)的案例看來(lái)，如今開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛主要分為三大類(lèi)。此次借3·15之機(jī)本專(zhuān)題將通過(guò)案例的形式將一手樓市交易中應(yīng)該引起關(guān)注的細(xì)節(jié)與讀者共享。

　　宣傳欺詐要留神

　　從去年底開(kāi)始，廣州一手樓市的成交氛圍可以用熱力逼人來(lái)形容，眾多樓盤(pán)的熱賣(mài)使得不少買(mǎi)家都擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲，所以焦急入市。在這一過(guò)程中，樓盤(pán)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的很多細(xì)節(jié)就非常容易被人所忽略，最終就會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，在目前市場(chǎng)上，關(guān)于一手樓市的糾紛案例主要分為三類(lèi)。首先就是樓盤(pán)信息的糾紛。這一類(lèi)糾紛大部分集中在業(yè)主對(duì)于開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)宣傳口徑的質(zhì)疑所產(chǎn)生的。

　　現(xiàn)時(shí)，很多樓盤(pán)在開(kāi)賣(mài)之前都會(huì)大打廣告，甚至通過(guò)派發(fā)傳單、發(fā)送短信甚至是電話營(yíng)銷(xiāo)等方式進(jìn)行宣傳。而在這些宣傳中，不少開(kāi)發(fā)商都會(huì)用很多描述性的詞語(yǔ)。如“唯一”、“大型生態(tài)樓盤(pán)”、“集某某、某某功能于一體的社區(qū)”等等。有些描述是正確的，但也有不少宣傳是開(kāi)發(fā)商通過(guò)廣告公司的策劃而人為所營(yíng)造出來(lái)吸引買(mǎi)家關(guān)注的。這些營(yíng)造的宣傳要買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)住宅以后，甚至到收樓后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)與開(kāi)發(fā)商所描述的并不相符，甚至是完全不符。這就會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)家的不滿(mǎn)引起糾紛。陳律師告訴記者，在去年番禺一個(gè)大型樓盤(pán)就曾經(jīng)發(fā)生過(guò)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商保安人員沖突的事件，而起因就是開(kāi)發(fā)商在宣傳時(shí)所引用的政府交通規(guī)劃并不能準(zhǔn)時(shí)落位。有專(zhuān)家提醒，買(mǎi)家在購(gòu)房時(shí)，不能只因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的宣傳口徑而輕易作決定，而應(yīng)該更多地了解項(xiàng)目信息，通過(guò)政府以及權(quán)威的渠道全面了解樓盤(pán)才作決定。

　　同時(shí)，為了維護(hù)自身的權(quán)益，業(yè)主在購(gòu)房前后就應(yīng)該保留開(kāi)發(fā)商所提供的宣傳資料，如果買(mǎi)房后懷疑開(kāi)發(fā)商廣告欺詐，也應(yīng)該以這些材料作為證據(jù)。甚至在合同中就應(yīng)該注明自己所關(guān)注的內(nèi)容以使自己的合法權(quán)益不受侵害。

　　買(mǎi)房后要維護(hù)自身權(quán)益

　　除了樓盤(pán)宣傳信息方面的糾紛以外，在目前的一手樓市交易過(guò)程中，還有一個(gè)最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，那就是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后甚至簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后要注意維護(hù)自身的權(quán)益。

　　按照當(dāng)下的市場(chǎng)交易流程。大部分樓盤(pán)都并不是以現(xiàn)樓出售的，而是以預(yù)售的方式售房。也就是說(shuō)，盡管有政策規(guī)定樓盤(pán)封頂后才能認(rèn)購(gòu)，但即使如此，開(kāi)發(fā)商也是在樓盤(pán)建設(shè)完全前就已經(jīng)將房子出售，買(mǎi)家一般都要在購(gòu)房后等上一年才能收樓，這一過(guò)程中也非常容易產(chǎn)生糾紛。

　　近年來(lái)，不少案例表明，在第一步認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，糾紛就有可能接踵而至。按照一般的流程，買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后就會(huì)被要求下定金，然后就交首付款申請(qǐng)銀行貸款。而在限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)后，這一過(guò)程的糾紛出現(xiàn)得就非常多。記者發(fā)現(xiàn)，目前廣州市場(chǎng)上，不少樓盤(pán)都在收取定金后采取不退還的方式。而一些并不了解政策買(mǎi)家看上了房子后，由于急于購(gòu)買(mǎi)并沒(méi)有了解清楚自身有沒(méi)有在限購(gòu)以及限貸地范圍內(nèi)就下了定金。最后的結(jié)果是由于沒(méi)有購(gòu)房資格買(mǎi)不成，但是開(kāi)發(fā)商又拒不退還定金。雙方便由此產(chǎn)生矛盾。而有些案例則更為明顯，即使是有購(gòu)房的資格，但銀行拒絕了買(mǎi)家的貸款申請(qǐng)，或者是貸款的數(shù)額低于購(gòu)房者的預(yù)期，從而導(dǎo)致買(mǎi)家首付款提高，由于無(wú)力承擔(dān)而買(mǎi)不了房子，開(kāi)發(fā)商也拒不退還定金。

　　而事實(shí)上，細(xì)心的買(mǎi)家就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)上，往往都會(huì)在不顯眼的地方有這樣的字眼，“如果是由于買(mǎi)家的原因申請(qǐng)不了貸款或者是沒(méi)有資格購(gòu)房，定金不可退還”。往往在這一過(guò)程中，購(gòu)房者的權(quán)益就不能很好被維護(hù)。

　　收樓時(shí)段也是糾紛多發(fā)期

　　關(guān)于樓盤(pán)質(zhì)量糾紛的話題已經(jīng)是老生常談，但一直以來(lái)也是業(yè)主維權(quán)的最重要內(nèi)容。記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在由于維權(quán)意識(shí)的提高，在收樓后越來(lái)越多的細(xì)節(jié)受到重視。甚至在網(wǎng)絡(luò)上也傳出“收樓寶典”、“收樓幾大注意事項(xiàng)”、“質(zhì)量問(wèn)題一定要找開(kāi)發(fā)商”這樣的關(guān)于收樓要注意細(xì)節(jié)的“教材”。

　　收樓糾紛以及維權(quán)主要出現(xiàn)在裝修以及物業(yè)管理上。由于目前在廣州這樣一線大城市大部分樓盤(pán)都是精裝的形式售樓，所以大家對(duì)于住宅交付時(shí)的裝修狀況就越來(lái)越重視。而這也是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商最為集中的糾紛點(diǎn)。其中關(guān)于“質(zhì)量”、“相符度”、“維修”等問(wèn)題最為突出。有專(zhuān)家告訴記者，在幾年前，很多買(mǎi)家往往是一收樓就急著入住，對(duì)于裝修款式、質(zhì)量等都并不細(xì)心。而現(xiàn)時(shí)，很多買(mǎi)家都開(kāi)始關(guān)注這個(gè)方面的內(nèi)容，甚至有業(yè)主會(huì)將開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)的交標(biāo)圖片與實(shí)際住宅相對(duì)比，有不同之處就會(huì)找開(kāi)發(fā)商。但專(zhuān)家也同時(shí)指出，由于裝修、質(zhì)量等問(wèn)題非常專(zhuān)業(yè)，業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中也更應(yīng)該注重效率，最好是有專(zhuān)業(yè)的人士陪同驗(yàn)收以及取證，才能確保自身合法權(quán)益不受侵害。