4日，A股153只地產(chǎn)股蒸發(fā)千億元，48只地產(chǎn)股跌停。引發(fā)地產(chǎn)股大幅下挫的原因只有一個(gè)———“新國(guó)五條”細(xì)則在3月1日的突然發(fā)布。就在前一周，“新國(guó)五條”指導(dǎo)意見(jiàn)還被認(rèn)為是歷年來(lái)“最溫柔”的調(diào)控，但隨著細(xì)則的公布，“新國(guó)五條”成了“十年來(lái)最為嚴(yán)厲”的調(diào)控政策。

　　“新國(guó)五條”細(xì)則中最受矚目的當(dāng)屬“20%個(gè)稅”，細(xì)則要求：對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。該細(xì)則對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響是顯而易見(jiàn)的，在各地實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)之際，近兩天二手房交易的激增說(shuō)明了一切。但該細(xì)則的作用并非只是針對(duì)二手房市場(chǎng)，這也使得人們對(duì)新房市場(chǎng)的走勢(shì)有了諸多猜測(cè)。

　　擠出與流入，新房市場(chǎng)需求或激增？

　　二手房交易成本的增加，使得新房的性價(jià)比有了一定的比較優(yōu)勢(shì)。以已過(guò)5年面積為60平方米的價(jià)值60萬(wàn)元的二手房為例，其最初購(gòu)房成本為20萬(wàn)元，則需繳個(gè)稅為8萬(wàn)元。如果個(gè)稅全部由買房人承擔(dān)，房屋單價(jià)則上漲了13.3%，即便雙方各承擔(dān)一半，單價(jià)也有近7%的增幅。在濟(jì)南，二手房與新房均價(jià)的差距較小，如果以新建小區(qū)的社區(qū)配套來(lái)抵消區(qū)域居住水平差距的話，顯然二手房交易成本的增加，會(huì)使得更多的人選擇購(gòu)買新建商品房。

　　近兩年樓市調(diào)控的實(shí)施，使得投機(jī)投資性購(gòu)房需求銳減，此次“20%個(gè)稅”的強(qiáng)化，更將會(huì)進(jìn)一步將投資投機(jī)性需求擠出樓市。而剛性需求自去年開(kāi)始大幅釋放，如果二手房市場(chǎng)的需求能夠有效地流入到新房市場(chǎng)，那么今年的樓市還將會(huì)較為活躍。但我們也應(yīng)看到，需求流入的前提條件是新房與二手房性價(jià)比的比較優(yōu)勢(shì)，如果新房?jī)r(jià)格因需求增加而大幅上漲的話，流入的需求便會(huì)再度流出。

　　被誤傷的改善型需求何去何從？

　　“新國(guó)五條”細(xì)則推出后，很多改善型需求的購(gòu)房者表示很受傷。張先生四年前購(gòu)買了一套兩居室，原本打算再過(guò)一年換一套大一點(diǎn)的，方便老人過(guò)來(lái)照看孩子，“現(xiàn)在這個(gè)想法基本沒(méi)法實(shí)現(xiàn)了，如果把裝修、房貸利息以及交易稅費(fèi)都算到成本里的話，這套房子基本是原價(jià)出手的。用還完房貸的錢再去買大房子，基本連首付都付不了”。

　　如果說(shuō)張先生寄希望于以房產(chǎn)升值來(lái)置換升級(jí)房產(chǎn)是有一定的投機(jī)性的話，那么被抑制也是理所當(dāng)然。但現(xiàn)實(shí)是，一方面多年來(lái)新房?jī)r(jià)格不斷上漲，如果二手房不隨之升值的話，對(duì)于房產(chǎn)擁有者顯然有失公平；另一方面，不以舊房沖抵新房的價(jià)格上漲的話，改善型置業(yè)絕大多數(shù)是難以實(shí)現(xiàn)的。而更讓改善型置業(yè)者擔(dān)心的是，如果二手房市場(chǎng)極速降溫，有可能會(huì)出現(xiàn)想賣也賣不出去，甚至賠錢賣房的可能，這樣一來(lái)，改善住房的需求就更不可能實(shí)現(xiàn)了。

　　換房成本增加，首次置業(yè)將成終級(jí)置業(yè)？

　　改善型置業(yè)者的苦惱，也同樣困擾著首次購(gòu)房者。正在選購(gòu)婚房的小王，現(xiàn)在就在為買多大的房而著急。他表示，原本設(shè)計(jì)的置業(yè)路線是先一次性付款買一套小戶型，過(guò)幾年再置換成大戶型，但現(xiàn)在顯然是一次到位要合理的多。

　　其實(shí)，從2010年調(diào)控開(kāi)始，對(duì)于二套房貸及首付的多重限制，已經(jīng)使得不少購(gòu)房者選擇了一步到位，而“新國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，更使得二手房交易再受限制，一步到位的購(gòu)房決策將會(huì)愈發(fā)盛行。在此背景下，樓市的成交和供給結(jié)構(gòu)或許也會(huì)隨著“新國(guó)五條”細(xì)則在各地的落實(shí)發(fā)生變化。2012年，在剛需放量時(shí)，100平方米以下的中小戶型極為暢銷，而今年，100平方米以上的大中戶型或許會(huì)成為市場(chǎng)新的熱點(diǎn)。

　　蝴蝶的一次振翅，或許會(huì)引發(fā)一場(chǎng)驚濤駭浪。“20%個(gè)稅”或許會(huì)給樓市帶來(lái)諸多本質(zhì)的改變。例如，從二手房市場(chǎng)擠出的需求，顯然對(duì)入住時(shí)間有著更強(qiáng)的規(guī)劃，那么，這些需求流入新房市場(chǎng)后，是否會(huì)成為“掃尾盤”的主力軍，準(zhǔn)現(xiàn)房又該如何吸引這一部分需求，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)在必需考慮的問(wèn)題。同樣，二手房交易成本的提高，如果全部反應(yīng)到交易價(jià)格上，會(huì)不會(huì)與新房形成比較效應(yīng)，進(jìn)而拉升新房?jī)r(jià)格？

　　除了我們可以即時(shí)判斷的改變，更多潛在的影響將會(huì)隨著政策的執(zhí)行而逐漸顯現(xiàn)。再配合以“新國(guó)五條”細(xì)則中的其他措施，2013年的樓市不會(huì)象很多人預(yù)測(cè)的那樣——— 謹(jǐn)慎樂(lè)觀，而又將是一次地產(chǎn)大考。