國務(wù)院發(fā)出的這份通知被業(yè)內(nèi)人士稱為樓市“國五條”實(shí)施細(xì)則，它對省會鄭州房地產(chǎn)意味著什么？房價未來走勢如何？……昨晚，針對一些焦點(diǎn)問題，記者采訪了鄭州市相關(guān)政府部門和業(yè)內(nèi)人士。
解讀之限購新政
鄭州或?qū)U(kuò)大限購范圍，
以前限“市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)”
細(xì)則：已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市，“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”。
解讀：目前，我省僅有鄭州實(shí)施限購。根據(jù)2011年3月份出臺的“限購令”，限購區(qū)域是“市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)”。那么，“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”是啥概念？難道高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)以及中牟和新鄭也要納入限購范圍？昨晚記者采訪了鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人說：“鄭州市全部行政區(qū)域不包括中牟和新鄭這些縣城，但包括高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)。”他透露，鄭州市近期可能會出臺新的限購政策，并擴(kuò)大限購范圍。
“拿到1年暫住證可買房”
該政策或成歷史
細(xì)則：“對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”
解讀：鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這個政策落地后，鄭州市目前“拿一年暫住證就可買房”將成歷史。外地人來鄭州買房只有兩個途徑，即一年納稅證明或社保證明，“憑暫住證將不能買房”。
解讀之征免標(biāo)準(zhǔn)
“20%”
堵死避稅通道
明確“只要能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”
細(xì)則：“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個稅”。
解讀：業(yè)內(nèi)人士稱，在實(shí)際操作中，由于部分房屋并不能核實(shí)房屋原值，因此無法按照20%來征收。對待這類房屋，國家政策統(tǒng)一按照出售總價的1%征收，但一些中介往往能幫助售房者壓低真實(shí)價格進(jìn)行網(wǎng)簽，以遠(yuǎn)低于按照差額的20%征收，因此，很多能核實(shí)原值的房屋，也被當(dāng)成不能核實(shí)原值的房屋，按照低于真實(shí)交易價格的總價的1%征收，達(dá)到避稅的目的。因此通知中，要求能夠核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
昨晚，鄭州市地稅局征管科負(fù)責(zé)人在受訪時說，根據(jù)2006年出臺的政策，鄭州市民個人出售自有房屋取得的所得應(yīng)以每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減去房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，乘以20%的稅率計(jì)算繳納個稅，比如買了一套房子花費(fèi)50萬，賣了100萬，需交差價（即50萬）的20%，即10萬元。他說，現(xiàn)實(shí)生活中老百姓并沒有感受到個人所得稅有多重，原因有二。一是不少房子房齡在5年以上，且是家庭唯一住房，“按照規(guī)定，可以免征個人所得稅”。二是不少買賣雙方在房產(chǎn)中介鼓動下，簽訂“陰陽合同”，故意把房款寫得比較低，以此來避稅。
“5年”
期限如何界定
一般商品房自住時間，從取得房產(chǎn)證的時間開始算
有老百姓問，“國五條”實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對出售自有住房“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。這不是意味著，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”，這項(xiàng)優(yōu)惠政策將不執(zhí)行了？對此，鄭州市地稅局征管科負(fù)責(zé)人說，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”這個政策，依據(jù)是國家個人所得稅法的規(guī)定。“在沒有接到不執(zhí)行的通知前，鄭州市仍將繼續(xù)執(zhí)行這個優(yōu)惠政策。”
還有市民問，“個人轉(zhuǎn)讓自有住房5年以上，且是家庭唯一住房免征個人所得稅”中，“5年期限”如何界定？這位負(fù)責(zé)人解答說，一般商品房的自住時間，從取得房產(chǎn)證的時間開始算起。但對轉(zhuǎn)讓繼承、贈與、離婚、房改房、歷史遺留項(xiàng)目等特殊房產(chǎn)，將區(qū)別處理。例如，對歷史遺留項(xiàng)目的房屋，凡在1998年年底前，由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋和單位自建房屋已竣工且未進(jìn)行總登記而造成個人住房未辦理產(chǎn)權(quán)證的，其時間計(jì)算以該房簽訂合同時間和房款結(jié)算發(fā)票時間為準(zhǔn)。
影響
新政給瘋漲的房價
潑一盆冷水
在業(yè)內(nèi)人士看來，“國五條”實(shí)施細(xì)則的出臺，重申中央以及政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。
河南省房地產(chǎn)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京說，“國五條”實(shí)施細(xì)則意在打擊投資投機(jī)群體，保障剛需。“會對市場預(yù)期產(chǎn)生較大影響。”
在競合地產(chǎn)董事長王東看來，新規(guī)出臺，給過快上漲的房價“潑上一盆冷水”。他說，1月份，鄭州市新建商品住宅比上個月漲1.4%，北上廣深甚至漲到2%，如不采取有力措施，熱點(diǎn)城市全年漲幅或?qū)⑦_(dá)20%，遠(yuǎn)超出GDP增幅和城鎮(zhèn)居民收入增幅！然而，與此同時，他又堅(jiān)決不認(rèn)同“房價會掉頭下降”這個觀點(diǎn)。
他說，“國五條”實(shí)施細(xì)則中很多政策以前都出過，只是表述更加嚴(yán)厲，內(nèi)容更加規(guī)范。“不像‘限購令’猛一出臺，對樓市產(chǎn)生的震動那么大。”他認(rèn)為，鄭州已經(jīng)限購2年，目前市場上基本是剛需，投資投機(jī)占的比例很小。“預(yù)計(jì)房價上漲的勢頭會放緩。”
還有業(yè)內(nèi)人士分析，全國兩會后，國家各個部委以及地方政府會相繼落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控新政，比如國土部會針對土地供應(yīng)出臺更加嚴(yán)厲考核目標(biāo)，住建部會對各地限購政策進(jìn)行規(guī)范。“總體來看，房地產(chǎn)市場依然穩(wěn)定，未來走勢還是‘量價平穩(wěn)’。”
