2012年年底，泉城樓市來(lái)了暖暖的春意，即使在雨雪天氣不佳的春節(jié)期間各樓盤(pán)也都有著不錯(cuò)的成交，新年伊始，泉城樓市就迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅。各開(kāi)發(fā)商趁熱打鐵，攜高性價(jià)比產(chǎn)品重磅出擊。隨著新國(guó)五條的平穩(wěn)落地，2013年的濟(jì)南樓市又將上演怎樣的變奏曲？

　　濟(jì)南樓市火爆開(kāi)年眾多房企高調(diào)踏春

　　春節(jié)結(jié)束了，而春節(jié)期間樓市熱銷(xiāo)的勢(shì)頭卻在持續(xù)放大和升溫。春節(jié)本是購(gòu)房的傳統(tǒng)淡季，可今年春節(jié)期間的成交量卻比去年翻了一番還多：去年春節(jié)七天新建商品房成交25套，今年則達(dá)到了62套。這突如其來(lái)的樓市熱，讓許多購(gòu)房者始料不及，也促成了一定范圍的購(gòu)房熱。這樣的熱度從春節(jié)一直延續(xù)到現(xiàn)在，并將直接引領(lǐng)2013年的春季購(gòu)房熱持續(xù)發(fā)酵。

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后第一周(2月18日-2月24日)，濟(jì)南樓市共成交商品房1223套，相比前一周的210套增加1013套，環(huán)比上升482.45%。其中，住宅共成交794套，比前一周增加716套。上周最高日成交量出現(xiàn)在2月21日，單日成交量達(dá)241套。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，以往長(zhǎng)假前后大都是樓市成交淡季，春節(jié)長(zhǎng)假少有樓盤(pán)推新，地產(chǎn)項(xiàng)目也多處于封盤(pán)或前期尾房銷(xiāo)售階段，是傳統(tǒng)的供應(yīng)“斷檔期”。而今年濟(jì)南眾多房企春節(jié)期間并不打烊，大多樓盤(pán)在春節(jié)期間持續(xù)銷(xiāo)售。

　　筆者從魯能領(lǐng)秀城、發(fā)祥巷等多個(gè)樓盤(pán)了解到，春節(jié)期間不放假，天天都有人值班人，可以隨時(shí)看房。誠(chéng)基中心等樓盤(pán)從初三就開(kāi)始上班了，正常放假的樓盤(pán)寥落晨星。春節(jié)假期逛樓盤(pán)看房的購(gòu)房者也絡(luò)繹不絕，充足的時(shí)間可以讓購(gòu)房者更全面地了解意向樓盤(pán)的情況，這也是促使今年春節(jié)過(guò)后一周時(shí)間，濟(jì)南商品房成交量快速攀升，樓市明顯向好的重要因素。

　　其實(shí)早在2012年歲末，地產(chǎn)項(xiàng)目便相繼開(kāi)盤(pán)，房企大舉囤地，濟(jì)南樓市的火爆就已初現(xiàn)端倪。年后樓市迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，購(gòu)房者心理預(yù)期改變，開(kāi)發(fā)商迎來(lái)走量的好時(shí)機(jī)，眾多開(kāi)發(fā)商延續(xù)節(jié)前熱情高調(diào)入市，積極開(kāi)盤(pán)推新。春節(jié)剛過(guò)，中海國(guó)際社區(qū)便率先推出了新的樓座；綠城百合花園、重汽·翡翠外灘、火炬東第、外海·中央花園等也相繼開(kāi)始加推新品。一些新進(jìn)濟(jì)南或是擬新開(kāi)辟項(xiàng)目的房企也開(kāi)始在省城進(jìn)行大規(guī)模的招聘，為新一年的大動(dòng)作招兵買(mǎi)馬。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自春節(jié)后，以四建·美林苑、黃金·山水郡、碧桂園·鳳凰城、濟(jì)南世茂國(guó)際廣場(chǎng)、中海國(guó)際社區(qū)、中建·錦繡城、中建·鳳棲第、百替御園·華府以及重汽地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)旗下的多個(gè)項(xiàng)目為代表的高品質(zhì)樓盤(pán)均取得了一定的銷(xiāo)售成績(jī)，且銷(xiāo)售勢(shì)頭向好明顯。

　　而各樓盤(pán)的優(yōu)惠及豐富多彩的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)則是促成市場(chǎng)火爆的另一個(gè)因素。為刺激銷(xiāo)售，打折、送車(chē)位等促銷(xiāo)方式“重出江湖”。上周末恰逢元宵佳節(jié)，據(jù)了解，不少房企把蛇年元宵節(jié)作為節(jié)點(diǎn)，大搞營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，力求為2013年的樓市開(kāi)一個(gè)好頭。多家樓盤(pán)推出活動(dòng)，如魯能領(lǐng)秀城元宵游藝會(huì)，賞花燈、猜燈謎、自己動(dòng)手制作花燈；萬(wàn)科天泰金域國(guó)際元宵歡樂(lè)匯，吃湯圓、面人DIY；綠地百合花園元宵節(jié)、祥泰·匯東國(guó)際舉辦2013元宵喜樂(lè)會(huì)、海信慧園舉辦元宵猜燈謎活動(dòng)、中鐵·逸都國(guó)際舉辦“品元宵贏大獎(jiǎng)”活動(dòng)等，眾多開(kāi)發(fā)商在以豐富多彩的活動(dòng)回饋新老購(gòu)房者的同時(shí)，也在蛇年伊始為項(xiàng)目聚集了人氣。

　　春節(jié)剛過(guò)，樓市便出現(xiàn)了“金蛇狂舞”的局面。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2013年濟(jì)南樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)全面回暖趨勢(shì)，同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士表示新政或?qū)��?gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。但從目前的有關(guān)監(jiān)控的數(shù)據(jù)來(lái)看，新國(guó)五條頒布后我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，未產(chǎn)生較大波動(dòng)。

　　政策下的“回響”新國(guó)五條再穩(wěn)樓市濟(jì)南樓市或添新變數(shù)

　　2月20日，房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)五條”正式出臺(tái)，釋放調(diào)控加碼信號(hào)。對(duì)此，一直小心翼翼逐步回暖的濟(jì)南樓市將會(huì)有哪些動(dòng)向？

　　房?jī)r(jià)方面，“新國(guó)五條”提出各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。這一措施是對(duì)房?jī)r(jià)控制的細(xì)化，并明確了政策覆蓋城市的范圍。

　　濟(jì)南作為省會(huì)城市，將來(lái)會(huì)不會(huì)調(diào)整為更嚴(yán)厲措施，是否會(huì)重新制定新的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，若制定新的目標(biāo)，又將采用何種標(biāo)準(zhǔn)？對(duì)此，濟(jì)南建設(shè)部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，濟(jì)南市會(huì)貫徹新國(guó)五條的要求，本月底省建設(shè)部門(mén)將召集各地市建設(shè)部門(mén)開(kāi)會(huì)研究相關(guān)問(wèn)題，貫徹新國(guó)五條的有關(guān)規(guī)定有望在3月上旬出臺(tái)，且調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)低于國(guó)家的相關(guān)要求。

　　限購(gòu)方面，“新國(guó)五條”強(qiáng)調(diào)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，已實(shí)施限購(gòu)措施城市要按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。這一措施引導(dǎo)住房需求的重點(diǎn)從差別化信貸轉(zhuǎn)向限購(gòu)與房產(chǎn)稅，并明確提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

　　濟(jì)南自2011年便開(kāi)始實(shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策，而此番樓市新政的限購(gòu)措施體現(xiàn)了兩個(gè)層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購(gòu)政策，二是意味著限購(gòu)范圍有可能擴(kuò)大。因此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，濟(jì)南房地產(chǎn)如果再?gòu)膰?yán)調(diào)整，第二套房的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間或存在調(diào)整空間。在房產(chǎn)稅改革方面，濟(jì)南是否將被列入擴(kuò)大的范圍？省地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，我省還沒(méi)有任何相關(guān)消息。在差別化信貸政策方面，濟(jì)南市各銀行表示仍執(zhí)行首付6成，利率上浮10%的政策，沒(méi)有出現(xiàn)首付提高等情況，但也有銀行人士表示，未來(lái)并不是沒(méi)有變化的可能。

　　供地方面，“新國(guó)五條”要求2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

　　國(guó)土部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年，在商品住房用地方面，無(wú)一個(gè)城市完成供地計(jì)劃。2012年濟(jì)南土地供應(yīng)量較2011年有所提升，其中住宅用地仍是主力軍，但商業(yè)用地比例也大幅攀升。“新國(guó)五條”在供地方面的要求或?qū)⒋偈?013年濟(jì)南住房用地供應(yīng)量的增加，而具體的用地計(jì)劃正在加速制訂。據(jù)悉，國(guó)土資源部已要求各地國(guó)土部門(mén)必須于3月底之前上報(bào)今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，由國(guó)土部匯總后向外界公布，包括濟(jì)南在內(nèi)的各大城市供地計(jì)劃有望在4月對(duì)外公布。

　　保障房方面，“新國(guó)五條”提出完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶��?/span>

　　據(jù)悉，濟(jì)南今年將開(kāi)工建設(shè)保障性安居工程15449套。保障性安居工程分為廉租房1000套、經(jīng)適房1000套、公租房3000套。棚戶區(qū)改造住房10449套。今年向社會(huì)提供分配各類(lèi)保障性住房6000套。這與新調(diào)控政策的步調(diào)一致。對(duì)于如何將外來(lái)務(wù)工人員納入住房保障，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，最大的可能是大力發(fā)展公共租賃房，在滿足外來(lái)務(wù)工人員租房需求的同時(shí)減輕他們的負(fù)擔(dān)。

　　市場(chǎng)監(jiān)管方面，“新國(guó)五條”提出加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。

　　新調(diào)控政策在市場(chǎng)監(jiān)管方面的變化不大，重申了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和打擊投資性需求的決心。但商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)將涉及到干預(yù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)濟(jì)南樓市明碼標(biāo)價(jià)或?qū)㈦y以操作。

　　新政觀點(diǎn)：

　　李松年：山東黃金鵲山龍湖旅游開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理

　　我認(rèn)為，此次“新國(guó)五條”沒(méi)有多少實(shí)際內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)各方均無(wú)顯著影響，主要為四個(gè)方面：

　　其一，完善房?jī)r(jià)責(zé)任制是個(gè)偽命題，房?jī)r(jià)與成本有關(guān)，與供求關(guān)系有關(guān)，與承受能力有關(guān)，在定價(jià)環(huán)節(jié)政府無(wú)法與開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)，所以這個(gè)責(zé)任不好擔(dān)當(dāng)。其二，“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”，投機(jī)性與投資性購(gòu)房如何區(qū)分是一個(gè)難題，購(gòu)房人可以通過(guò)子女分戶甚至離婚來(lái)規(guī)避此政策，所以從技術(shù)上難以控制。其三，增加普通商品房及土地供應(yīng)的問(wèn)題前年就開(kāi)始提了，但是政府一直沒(méi)有明確其概念及優(yōu)惠政策。如果盡快明確之，對(duì)房地產(chǎn)將是一個(gè)利好。其四，其余兩條屬于行政管理的問(wèn)題，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系不大。

　　李高基：路勁地產(chǎn)濟(jì)南公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)

　　“新國(guó)五條”表達(dá)更多的是中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心和態(tài)度，震懾作用大于實(shí)際效果，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲作用不大。

　　中長(zhǎng)期來(lái)看，新一輪的調(diào)控政策的出臺(tái)不會(huì)促使市場(chǎng)發(fā)生“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變，而是更多的體現(xiàn)在“漲”的幅度和時(shí)間上。而短期內(nèi)，我個(gè)人認(rèn)為“新國(guó)五條”這只是開(kāi)始，后續(xù)細(xì)化政策，尤其是各地方政府出臺(tái)的細(xì)化政策會(huì)隨之而來(lái)，據(jù)我了解，3-4月濟(jì)南會(huì)出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，所以現(xiàn)階段政策面的實(shí)際內(nèi)容及效果仍然不明朗。而且之前大部分人都認(rèn)為，濟(jì)南房?jī)r(jià)暴漲的可能性是非常小的，在這樣一個(gè)政策面仍然模糊、價(jià)格不會(huì)暴漲的市場(chǎng)形式下，2013年上半年購(gòu)房是帶有一定的冒險(xiǎn)的，所以在這樣的觀望情緒影響下，上半年濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將基本平穩(wěn)。

　　左佳：中國(guó)重型汽車(chē)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理

　　“新國(guó)五條”的順勢(shì)出臺(tái)，表明政府抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求的調(diào)控總基調(diào)沒(méi)有改變。我認(rèn)為，這是“史上最溫柔”的房地產(chǎn)調(diào)控。此次房地產(chǎn)調(diào)控是最近十年來(lái)力度最弱的一次，“老調(diào)重彈”的內(nèi)容居多，此次新政對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)幾乎不會(huì)產(chǎn)生較大作用。

　　作為山東省省會(huì)，濟(jì)南擁有較大的外來(lái)人口，市場(chǎng)需求量尤其是剛需和剛改群體眾多。“新國(guó)五條”的推出，明確傳達(dá)了調(diào)控政策方向不改變的基調(diào)，調(diào)控力度不放松的政策導(dǎo)向，向樓市傳達(dá)出鼓勵(lì)普通商品房市場(chǎng)繁榮、打壓投資投機(jī)購(gòu)房的政策導(dǎo)向，此舉將階段性維護(hù)樓市的和諧發(fā)展。