歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價(jià)格下跌的泥沼中。
不過(guò)，一個(gè)值得關(guān)注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。有觀點(diǎn)認(rèn)為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)金礦。
“城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對(duì)城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這將帶來(lái)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天。
也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一些對(duì)城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產(chǎn)行業(yè)要警惕的。
“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，如果市場(chǎng)還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會(huì)對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的危險(xiǎn)。
部分房企受困三四線城市
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺(tái)、泉州、秦皇島、揚(yáng)州、桂林等三四線城市。
一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在分化。
另一組數(shù)據(jù)也證明了這個(gè)事實(shí)。
從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)來(lái)看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。
根據(jù)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)36%，中海也增長(zhǎng)近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開(kāi)發(fā)的恒大地產(chǎn)銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長(zhǎng)6.5%。
這樣的對(duì)比讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據(jù)卻讓這一信心滿滿的預(yù)期大打折扣。
“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐男枨蟆?rdquo;中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。
實(shí)際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺(tái)、營(yíng)口、常州、貴陽(yáng)等城市都在那個(gè)時(shí)期出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商扎堆兒，項(xiàng)目銷售困難的局面。
在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的集中爆發(fā)期，眾多國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入，到處都是房地產(chǎn)建設(shè)工地。
上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心在當(dāng)時(shí)就曾拿出一份研究報(bào)告，指明在三四線城市熱鬧的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背后，隱藏著嚴(yán)重過(guò)剩的巨大隱患。
這份研究報(bào)告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬(wàn)平方米，而北京為2268萬(wàn)平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬(wàn)平方米，只有北京的18%。
如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據(jù)和結(jié)論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量卻大幅猛增。
2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽(yáng)，住宅待消化庫(kù)存高達(dá)3490萬(wàn)平方米，而這個(gè)城市的人口即使計(jì)入流動(dòng)人口，也才500萬(wàn)人，這樣的庫(kù)存量要消化掉至少需要4年。
而在海南，房?jī)r(jià)大幅縮水在多個(gè)城市上演。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產(chǎn)界的聚會(huì)上聽(tīng)到了數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)的抱怨，“他們都在說(shuō)唐山、煙臺(tái)、營(yíng)口等三四線城市，房子賣不動(dòng)。”
幾年前一些開(kāi)發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進(jìn)入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)陷了進(jìn)去。
正是這種狀況，讓那些知名開(kāi)發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)了包括萬(wàn)科、保利、金地、龍湖等8家知名開(kāi)發(fā)商在2012年的拿地狀況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開(kāi)發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。
張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來(lái)看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開(kāi)發(fā)商回歸一二線城市已經(jīng)成為既成事實(shí)。
不過(guò)，拿地策略的變化并不能改變?nèi)木�城市在建項(xiàng)目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活躍的三四線城市，未來(lái)將有著極大的銷售壓力。
在近日召開(kāi)的瑞銀2013年大中華研討會(huì)上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應(yīng)過(guò)大的問(wèn)題，在今年仍可能延續(xù)，供過(guò)于求現(xiàn)象將會(huì)存在。
