3月1日晚，‘國五條’細(xì)則出臺(tái)，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，地產(chǎn)股首當(dāng)其沖，應(yīng)聲暴跌，多地房產(chǎn)交易中心通宵為前來辦理二手房交易的市民開放。政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊力可見一斑。
眾多專家坦言，短期內(nèi)，市場(chǎng)‘趕末班車’的心理將造成二手房市場(chǎng)異�；钴S，但待地方細(xì)則正式出臺(tái)實(shí)施后，市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入長期的冷淡行情。 事實(shí)上，新一輪調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)，無論對(duì)開發(fā)商還是購房者而言，都是一個(gè)危機(jī)共存的市場(chǎng)。
成交短期爆棚
3月1日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。作為對(duì)2月20日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國五條”的細(xì)化和補(bǔ)充，通知主要涉及了房價(jià)的控制目標(biāo)、限購政策的執(zhí)行、二手房個(gè)稅征收、土地供應(yīng)管理以及市場(chǎng)監(jiān)管等方面。
“‘國五條’細(xì)則剛出臺(tái)，20%個(gè)稅的沖擊力最大，一時(shí)間購房者的恐慌心理蔓延，造成了連續(xù)一周各區(qū)縣交易中心爆棚。尤其是二手房交易，簽訂合同的加急過戶，敲定房源的加速成交，整個(gè)市場(chǎng)目前顯得相當(dāng)激進(jìn)。” 業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師夏俊卿對(duì)記者表示。
“政策短期內(nèi)可能對(duì)中介企業(yè)起到利好的作用，因?yàn)榇罅康馁彿空吆头恐鳛榱吮苊膺@部分稅收的支出，加快交易步伐，帶動(dòng)成交量的飆升。但是，如果后期政策嚴(yán)格執(zhí)行的話，二手房市場(chǎng)極有可能出現(xiàn)長時(shí)間的冷凍。”德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，在2010年12月和2011年1月的上海樓市也出現(xiàn)了類似的情況，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)稅即將出臺(tái)的信息盛傳，直接帶動(dòng)成交的火爆，而房產(chǎn)稅和調(diào)控政策同時(shí)出臺(tái)之后，上海樓市經(jīng)歷了一年多的市場(chǎng)冷清行情。因此我們不能被短暫的樓市火爆行情所迷惑，后期，尤其是二手房市場(chǎng)的冷淡將會(huì)不可避免。
對(duì)比二手房市場(chǎng)的沖動(dòng)，新房市場(chǎng)整體反應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)得多。
業(yè)內(nèi)在新政出臺(tái)后獨(dú)家調(diào)查滬上53個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)并未出現(xiàn)恐慌心理，相反地，近日各大售樓處來電來訪量明顯上升，讓他們對(duì)未來數(shù)月的市場(chǎng)依然看好。對(duì)開發(fā)商來說，執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)之前反而是一個(gè)搶占市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)。
與此同時(shí)，調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示，新政后有近四成售樓處人流增加，購房者有50%以上仍然維持原有購房計(jì)劃。在針對(duì)剛需購房者的調(diào)查中，有28%購房者表示置業(yè)意向從二手房轉(zhuǎn)向新房；逾六成受訪者表示最快會(huì)在今年上半年出手置業(yè)。
“對(duì)于首改需求來說，選擇一個(gè)能滿足15-20年生活需求一步到位的房子，將來才能規(guī)避再次置換的重稅風(fēng)險(xiǎn)。” 夏俊卿認(rèn)為，本輪政策短期內(nèi)對(duì)新房市場(chǎng)的沖擊不會(huì)很明顯，在連續(xù)5個(gè)月供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成交的行情下，短期內(nèi)，新房還將保持良好的成交勢(shì)頭。
后期全面受壓
“本輪調(diào)控，如果地方政府嚴(yán)格按國務(wù)院的政策精神執(zhí)行的話，個(gè)人認(rèn)為商品住房市場(chǎng)將全面受壓。” 錦和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松對(duì)記者表示，政策細(xì)則嚴(yán)格執(zhí)行后，整個(gè)商品住房市場(chǎng)需求會(huì)受到不同程度的影響，其中中高端住宅影響尤其大，市郊的改善類需求產(chǎn)品再度受到重創(chuàng)。此外，與前幾次調(diào)控不同，未來，剛需產(chǎn)品也將因地方貫徹細(xì)則精神同步受到影響。
據(jù)記者調(diào)查，去年底開始，剛需之外的商品房市場(chǎng)全線活躍，改善型需求呈現(xiàn)逐步活躍的趨勢(shì)，投資投機(jī)性需求也有所抬頭，成交量放大一度讓市場(chǎng)大呼春天來了。但政策再度加碼將這些需求重新打入“冷宮”，剛需之外的改善型需求受到抑制，投資投機(jī)需求也再度被遏制。
“本輪調(diào)控維持了政府一直以來抑制投資需求的態(tài)度，對(duì)于中高端項(xiàng)目以及大戶型產(chǎn)品會(huì)帶來一定的影響。從區(qū)域上看，一些傳統(tǒng)別墅區(qū)域板塊受創(chuàng)最大。” 同策咨詢研究中心資深分析師許之靜對(duì)記者表示。
漢宇地產(chǎn)新房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份，別墅市場(chǎng)成交套數(shù)為286套，占全市商品住宅成交總量比重僅為6.56%。
“此波政策，將沖擊到改善型產(chǎn)品，尤其是別墅市場(chǎng)。” 漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎告訴記者，多個(gè)原因?qū)е陆趧e墅市場(chǎng)持續(xù)處于不佳表現(xiàn)狀態(tài)。其一，長期限購，一部分實(shí)力買家被拒之門外，有購房資格的改善型需求顯著縮量；其二，“限墅令”出臺(tái)后，類別墅產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，一度成為市場(chǎng)成交熱點(diǎn)。但目前類別墅逐步向外圍發(fā)展，項(xiàng)目所處地理位置較偏，中心城區(qū)的大平層產(chǎn)品開始進(jìn)入人們視野，并成功分流別墅市場(chǎng)中潛在需求。加之本輪調(diào)控對(duì)中高端產(chǎn)品的影響，未來，別墅市場(chǎng)前景堪憂。
“個(gè)人認(rèn)為外圍的剛需二手房將受到最大的影響。”陸騎麟認(rèn)為，外圍區(qū)域的樓盤房主掛牌價(jià)幾乎都是到手價(jià)，大量的稅收必將轉(zhuǎn)嫁給下家，從而推高房價(jià)。
與此同時(shí)，同區(qū)域的一手房和二手房價(jià)格如果差距不大，那么將促使二手房買家分流至新房市場(chǎng)。目前，外圍區(qū)域以剛需購房者為主，其對(duì)價(jià)格的敏感度較高，未來成交會(huì)變得異常艱難。
業(yè)內(nèi)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，此次國務(wù)院出臺(tái)的是框架性、方向性的政策。各地將根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況和管理?xiàng)l件出臺(tái)相適應(yīng)的政策。上海作為本輪樓市領(lǐng)先回暖的一線城市，房價(jià)回漲比較明顯。另外，作為全國最早執(zhí)行房屋交易估價(jià)和第一批試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市，市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)最成熟，管理層的要求有必要也有條件在上海獲得實(shí)施。所以可以肯定的是，上海將出臺(tái)的細(xì)則會(huì)比其他地區(qū)都全面。
市場(chǎng)對(duì)政策過度解讀
“國五條”發(fā)布之前，各大上市房企公布的1月銷售業(yè)績均表現(xiàn)不錯(cuò)。公開信息顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1月銷售39.5個(gè)億，同比上升12.85倍，漲幅最高。其他標(biāo)桿房企同樣有不同程度業(yè)績上漲，融創(chuàng)中國的1月業(yè)績同比增長9.20倍、碧桂園同比增長6.34倍、華潤置地6.25倍，行業(yè)龍頭萬科的1月銷售業(yè)績，同比也大增56.31%。
而就在3月4日 “國五條”細(xì)則公布后的第一個(gè)交易日，招保萬金等49只非ST房地產(chǎn)股跌停，板塊跌幅達(dá)7.67%，拖累滬指單日下跌3.65%，為2010年11月12日以來最大跌幅。
業(yè)內(nèi)研究中心評(píng)論員馬祺指出，業(yè)績和股價(jià)的嚴(yán)重背離，反映了市場(chǎng)對(duì)“國五條”的過度解讀。細(xì)則中對(duì)房價(jià)影響最大的莫過于對(duì)差價(jià)所得征稅20%，但這條消息對(duì)二手房市場(chǎng)影響更大，作為以新盤開發(fā)為主的上市房企，短期內(nèi)的影響并不明顯。
證券分析人士指出，調(diào)控的目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，樓市在總體上不會(huì)受到太大影響，因此相應(yīng)的地產(chǎn)板塊長期來看也不會(huì)受到過度影響，地產(chǎn)板塊的下跌不失為回歸合理估值的過程。城鎮(zhèn)化為地產(chǎn)行業(yè)保駕護(hù)航，因此總體上來看，地產(chǎn)股很快就能走出跌勢(shì)。
事實(shí)上，眾多房企的大佬表示，新一輪調(diào)控或許是新一輪的機(jī)會(huì)。
萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書譚華杰在2012年度業(yè)績投資者交流會(huì)上表示，“國五條”重申了有關(guān)部門對(duì)調(diào)控的決心，而且更堅(jiān)定了萬科對(duì)調(diào)控長期性的看法。萬科始終相信房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)長期性的任務(wù)，調(diào)控目標(biāo)是讓行業(yè)有健康發(fā)展的可能性，讓更多普通人有房子住。面對(duì)“國五條”，公司的策略將一如既往，繼續(xù)為普通人蓋好房子。
陽光城集團(tuán)總裁陳凱指出，調(diào)控對(duì)于中小型房企反而是一種機(jī)會(huì)。在調(diào)控成為常態(tài)的市場(chǎng)中，市場(chǎng)對(duì)專業(yè)化程度的要求越來越高，這對(duì)于擁有核心競爭力的中小型企業(yè)而言是一個(gè)發(fā)展壯大的好機(jī)會(huì)。
中海主席孔慶平也曾公開向媒體表示，對(duì)中海而言今年內(nèi)地樓市機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，因政策不放松，故相信市場(chǎng)表現(xiàn)與過去一段時(shí)間相仿，公司將盡量爭取銷售收益有兩位數(shù)增長。
