地產(chǎn)投資和基建投資是次貸危機后我國穩(wěn)增長的兩個“法寶”。

　　2008年以后我國每輪經(jīng)濟上行的行情中，都能看到這二者中至少有一個明顯加速。這沒有什么好奇怪的。地產(chǎn)投資占到了總投資的四分之一，基建投資占到接近三分之一。兩者合起來已經(jīng)是投資的大半。投資中剩下的相當(dāng)部分是制造業(yè)投資。在后危機時代這個總需求疲弱，去產(chǎn)能壓力加大的宏觀環(huán)境中，制造業(yè)企業(yè)顯然不會有太強投資擴產(chǎn)的意愿和能力。因此，穩(wěn)投資、進而穩(wěn)增長的任務(wù)只能落在地產(chǎn)投資和基建投資的肩上。

　　雖然地產(chǎn)投資和基建投資規(guī)模相當(dāng)，對總投資的拉動力也類似，但股票市場對這二者的反應(yīng)截然不同。過去幾年，地產(chǎn)投資的真實增速與上證綜指之間保持了相當(dāng)好的正相關(guān)關(guān)系。但同時，基建投資增速與上證綜指之間甚至微弱負相關(guān)。事實上，在幾乎所有的投資數(shù)據(jù)中，地產(chǎn)投資與上證綜指的相關(guān)性是最高的。這些證據(jù)表明，在地產(chǎn)投資和基建投資這兩個穩(wěn)內(nèi)需的發(fā)動機之中，投資者只相信前者。

　　兩個原因可以解釋投資者對地產(chǎn)投資的偏好。首先，地產(chǎn)投資更多代表了經(jīng)濟的內(nèi)生增長動力。在城鎮(zhèn)化尚在中途的時候，居民對房地產(chǎn)的需求遠未飽和。而政府對土地供應(yīng)的壟斷又人為加劇了地產(chǎn)供需之間的失衡。這讓房地產(chǎn)成為了一個很好的內(nèi)需來源，在持續(xù)的調(diào)控打壓下也表現(xiàn)出了很強的韌性。可以預(yù)期，只要政策態(tài)度不要過于嚴(yán)厲，地產(chǎn)投資的加速將可以持續(xù)。這一點恰恰是基建投資所缺乏的。由于基建投資的資金大部分需要政府解決，因此離開了政策的推動，增速難免會走低。在這樣的情況下，投資者很難因為基建投資的加速而高看經(jīng)濟前景。

　　上證指數(shù)[2233.25 1.24%]與地產(chǎn)投資正相關(guān)

　　與基建負相關(guān)

　　其次，地產(chǎn)投資對總需求的拉動力也強過基建投資。因為房地產(chǎn)有很長的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，所以地產(chǎn)投資可以在裝修、家具、電器、汽車等領(lǐng)域帶來很多派生的需求。比較起來，基建投資帶來這種間接需求的能力就弱了一些。所以，同樣一塊錢投在地產(chǎn)上，帶給實體經(jīng)濟拉動力會大于投在基建上。

　　房價上行壓力全面攀升

　　從這個角度出發(fā)，近期國內(nèi)股票市場的亢奮可以在宏觀基本面找到支持。從今年三季度開始，基建投資已經(jīng)明顯加速，帶動實體經(jīng)濟出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇的跡象。但這并沒有帶來市場情緒的明顯改善。直到12月上旬發(fā)布的11月宏觀數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資在地產(chǎn)銷售回暖、開發(fā)商資金面改善的背景下明顯加速，市場情緒才因而走高。當(dāng)然，在股指的上行中，讓政策不確定性大為下降的中央經(jīng)濟工作會議也起了重要作用。但我們相信地產(chǎn)投資的加速是啟動市場的一個關(guān)鍵。

　　相應(yīng)的，地產(chǎn)調(diào)控政策是決定股票市場走向的一個關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)雖然具有很強的內(nèi)生動力，但它也受到地產(chǎn)調(diào)控政策的很大干擾。在11月地產(chǎn)投資加速的同時，一二三線城市的房價也全面加速上漲。房價上漲何時觸及決策者的底線，地產(chǎn)調(diào)控是否會重新收緊，很大程度上會決定目前市場的樂觀情緒能否延續(xù)。